不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

REDSエージェント、宅建士の島崎です。

マンションを探していると「定期借地権付きマンション」という広告を見かけることがあります。定期借地権付きマンションは、一般的なマンションと比べてどのような違いがあるのでしょうか。定期借地権付きマンションを購入する際にはどんな注意点があるのか、また、どんなメリットやデメリットがあるのかを解説します。

（写真はイメージです）

定期借地権付きマンションと一般の分譲マンションの違い

定期借地権付きマンションは、土地を利用する権利を借り、その上に建てたマンションです。一方、一般の分譲マンションは土地を購入し、その上に建てたマンションです。つまり、土地を借りてからマンションを建てるのか、土地を買ってからマンションを建てるのかの違いです。

定期借地権付きマンションは、通常の分譲マンションと比べて、流通している数が少なく、新築マンション全体から見ると0.1％以下です。

借地権とはなにか

次に借地権について解説します。借地権には「普通借地権」と「定期借地権」があります。定期借地権付きマンションは定期借地権を得た土地に建てたマンションということになります。

普通借地権は、土地を借りられる期間として借主が望む限り、期限に定めはありません。更新がある場合、当初は最低30年、更新1回目は20年、以降は10年が更新期間です。正当事由がない限りは、貸主側から契約の更新を拒むことはできないため、借主に有利な権利といえるでしょう。

一方、定期借地権は最初から契約期間があり、かつ更新は行われません。行われないのが特徴です。つまり、普通借地権と違って借地期間が終了したら、建物を取り壊して更地にしてから土地を返還するという決まりです。時期がきたら確実に土地を返してもらえるため、貸主に有利な権利となっています。ただ、定期借地権は普通借地権よりも最低契約期間が「50年以上」などと長いのが特徴です。

定期借地権付きマンションのメリットとデメリット

定期借地権付きマンションのメリットは、魅力的な立地の物件を、土地の値段を含まないために格安で手に入れることができることです。さらに、土地を所有しないことで「土地の固定資産税と都市計画税」は非課税となります。

デメリットとしては「借地賃料（地代）」と「建物解体積立金」が毎月かかることです。一般のマンションでもかかる管理費と修繕積立金に加えての費用負担となります。また、いつか必ず解体されるため、将来的な資産相続はできませんし、売却できるかどうかも不透明です。住宅ローン審査も厳しくなるケースがあります。

普通借地権付きマンションのメリットとデメリット

定期借地権付きマンションと比較して、普通借地権付きマンションのメリットとは、地主に更地にして返却する必要がなく、地主も更新を拒絶することができないため、ずっと所有し続けることができることです。このため、将来の資産として相続することも可能で、売却も容易です。

それなのに、定期借地権と同様に土地を所有しないため、土地の固定資産税と都市計画税が非課税であり、土地の値段を含まない分安価で購入できます。

デメリットとしては、定期借地権と同様に借地賃料（地代）が毎月発生することです。また、更新時には更新料が、売却時には承諾料が必要となります。これらの相場は意外と高額で更新料は借地権金額の5～10％程度、承諾料は借地権金額の10％程度とされています。

私の経験上、やはり借地権付きではないマンションのほうの人気が根強いのは確かです。予算が許せば借地権付きマンションは避けたほうが無難な選択でしょう。