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公開日：2025年4月19日　大石　純也

いいマンションの見分け方！　不動産ポータルサイトで確認するべき3つのポイント

皆様いつもお世話になっております。不動産流通システム【REDS】エージェント、宅建士の大石と申します。

マンションを探されているお客様から「何をもっていいマンションなのかが分からない」といったお声をよく聞きます。

そこで今回はマンションの見分け方をお伝えできればと思います。

（写真はイメージです）

不動産ポータルサイトで物件を探す際にチェックするべき3点

SUUMOなどの不動産ポータルサイトを使ってご自身で物件を探す際には、以下の3点を必ず確認してください。

権利関係が所有権か借地権か
管理形態が全部委託か自主管理か
新耐震基準か旧耐震基準か

権利関係

借地権という言葉を聞いたことがある方もいらっしゃるでしょう。借りた土地の上に建物を建てることで、借地期間満了後は建物を解体し、更地にして地主に返すことが求められるため、購入しても永遠に住み続けることはできません。

「このマンション、安くていいと思っているのです」と見せてもらうと借地権であることがよくあります。

管理形態

探し始めの方には「管理形態」の違いもなかなか分からないかと思います。「自主管理」とは、その名のとおり管理会社に委託せずに、所有者たち自身でマンションの管理を行っている形態になります。

耐震基準

耐震基準を気にしている方が多いかと思います。「旧耐震基準」か「新耐震基準」かによって大きく扱いが変わってきます。

1981年6月から建築基準法が変わり、それ以前の旧耐震基準は震度5強程度の揺れに耐えられる建物、新耐震基準は震度6～7程度の揺れに耐えられる建物となっています。

実際のところ、1995年に起こった阪神・淡路大震災では、新耐震基準で建てられた建物の7割超は軽微・無被害で済んでおり、旧耐震基準の建物と比較して重大な被害は免れています。

旧耐震の建物でも耐震補強をしていれば新耐震基準と同等の扱いをしてくれる銀行もあります。

融資先が限られるマンションにもメリットが

上記の借地権・自主管理・旧耐震のマンションは融資先の銀行が限られる可能性があります。融資先の銀行が限られるということは、将来的に売却する際の買主様の融資先も限られてくるので、流動性が下がってしまうことになります。

ただ、一概に借地権・自主管理・旧耐震がダメというわけではなく、しっかりと内容を把握・理解した上で購入に進むべきだということです。いずれも相場からすると安く購入ができることが多いので、そういう面ではメリットといえます。

その他で気をつけたい6点

このほかに気をつけたい点を6つ挙げます。

1．管理組合の運営状況を必ずチェック：管理費・修繕積立金のバランスが悪いと、将来的に「一時金徴収」「値上げ」のリスクがあります。総会議事録の確認は重要です。トラブルや住民間の対立が見えることもあるからです。

2．立地だけでなく「周辺環境の将来性」も確認：数年後にマンションの至近距離の場所に高層ビルが建つ予定があると、眺望も資産価値も下がってしまう可能性があります。災害に備えてハザードマップ（浸水・液状化・地震）も確認しておきましょう。

3．修繕履歴と大規模修繕の時期をチェック：築10年を超えるなら、過去の修繕状況の記録を見ましょう。大規模修繕が遅れていたり、予算が足りていなかったりする物件は注意です。

4．住民の属性・雰囲気をチェック：内見時にエレベーターや掲示板を見ると、住民のマナーや管理意識がわかります。掲示板に外国の文字が書いてあると、外国籍の方が多いマンションなのだなとくみ取ることもできます。ゴミ置場を見ておくと、管理人の方がしっかり掃除してくれていることなどがよく分かります。ペットOKか、投資用ワンルームが多いかなどでも雰囲気は大きく変わります。

5．住宅ローン控除や税制優遇の条件：登記簿上の床面積、耐震基準などで住宅ローン控除や税制優遇の対象外になることもあります。新築か中古、個人売買か業者売買かでも違いがあります。必ず税務署や税理士に相談するようにしましょう。

6．出口戦略（売却・賃貸時のリスク）を考えておく：「駅距離」「間取りの汎用性」「管理状態」などはリセールバリューに影響します。実際の間取り図・建材仕様書・眺望シミュレーションを冷静にチェックしましょう。

まとめ

住民の雰囲気や周辺の建築計画などは実際に現地に行ってみないと分からないことが多いのですが、事前に調べられる箇所もあります。

周辺環境が自分の生活とマッチしているか、権利関係・管理形態はどうなっているかなど、ある程度事前に調べていくと、ご自身の条件にぴったり合うマンションは意外と少ないかもしれません。

物件探しのコツは漫然と見に行くのではなく、優先順位をつけて、買うつもりで見に行くことです。

我々【REDS】であればお客様からのどんなご要望でもお答えさせていただきます。事前に調べられるものはもちろん現地でしか分からないことを前もって現地に行きお調べすることもできます。

不動産探しは【REDS】大石へお任せを！

この記事を執筆した
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大石純也
（宅建士・リフォームスタイリスト）

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