不動産の購入・売却コラムCOLUMN

2014年6月25日、「宅地建物取引業法の一部を改正する法律」が公布され、2015年4月1日に施行されました。 この改正により、不動産の取引における専門資格の所有者である「宅地建物取引主任者」はその名称を「宅地建物取引士」と変更することとなりました。  

法改正の内容

法改正は、宅地建物の取引に係る業務の適正な実施を確保することを目的とし、その主な内容は、以下の通りとなっています。

(1)「宅地建物取引主任者」の名称を「宅地建物取引士」に変更

(2)宅地建物取引士の業務処理の原則を追加 「宅地または建物の取引の専門家」となり、「購入者などの利益の保護および円滑な流通に資する」ように、「公正かつ確実に」事務を行う。 「信用および品位を害する行為」はしてはいけない。 「知識および能力の向上」に努めなければいけない。

(3)宅地建物取引業者の教育義務 従事する者に、必要な教育を行わなければならない。

(4)暴力団・暴力団員の資格・免許・登録の欠格・消除事由を明確化 （参照：参議院Webサイト）  

名称変更の意図

  前述の参議院Webサイトで国会審議の議事録を参照すると、名称変更に伴う法改正の背景と意図を推察することができます。 現代の不動産会社の果たすべき責任は、かつてないほど大きくなっているといって良いでしょう。 建築条件付き土地売買や定期借家契約など、不動産取引の形態が時代とともに複雑化し、重要事項として説明しなければならない事項もまた複雑化かつ増加しています。 耐震設備の虚偽申告などの問題が多発し、不動産の安全な取引のために求められる責務も増大しています。

また、空き家問題の深刻化などを解消するためには、新築中心の市場から中古住宅への転換を図る必要があります。そして中古住宅の円滑な流通のためには、評価制度や瑕疵担保責任についての消費者意識の向上は欠かせません。消費者への説明を果たす役割を担うのは、不動産会社です。

このように不動産会社に求められる責務が高度化・複雑化する中で、不動産取引の専門資格者である「宅地建物取引士」の役割と需要もまた増大しています。

そのため、名称をかつての「主任者」から、弁護士や公認会計士、行政書士と同様の「士」業に格上げすることで、より高いレベルの専門知識と品位が求められる資格である、とのイメージ向上が狙いと考えられます。 一般消費者の不動産業界や有資格者に対する社会的地位の向上のみならず、有資格者・不動産業界のセルフイメージを向上させ、自覚を促す意味もあるでしょう。  

不動産会社の社会的イメージは向上したのか？

法改正から2年近く経った現在、不動産業界や宅地建物取引士の社会的イメージは、向上したのでしょうか？ 残念ながら、実感としては、さほど変わっていないようです。不動産事業に関わる人は今でも、一般的には「不動産屋」と呼ばれてしまいます。「不動産屋さん」と「さん」付けされると嬉しくなるくらいです(笑)。 宅地建物取引士においても、弁護士などと同等の「士業」と思う人はほとんどいないでしょう。「先生と呼ばれて喜ぶ阿保やなし」などと一度はうそぶいてみたいものですが、幸か不幸かその経験は皆無です。 不動産業界に対するイメージは、まだまだ「胡散臭い」「ブラック」「他人の財産を右から左に移すだけのブローカー」といったマイナスイメージが強いと感じます。バブル時代の「地上げ屋」のイメージも良くないですね。業界自体がそのセルフイメージから抜け出し切れていないような印象も受けます。  

不動産業界のイメージ向上のためには

  不動産業界のイメージ向上のためには、法改正の趣旨の通り、専門性が高く広範囲な知識を持った「宅地建物取引士」が、たゆまぬ研鑽をしつつ品位を持って行動し、消費者の利益の保護および円滑な流通に資する活動を、地道に続けていくしかありません。 業界を構成する各不動産会社が、一般の依頼者から信頼を受ける企業となるべく模索することが、業界全体の社会的信頼、社会的地位向上につながることでしょう。 例えば、法律では、不動産会社は1つの事業所について「宅地建物取引士は、従事者の5人に1人の割合でいれば良い」と定められています。

  これを満たしていれば、不動産会社の営業担当者であっても、有資格者である必要はないのです。 しかし、そうした営業マンがどんなに人が良く、一所懸命であっても、不動産の取引に必要な知識を網羅しているとは限りません。そんな営業マンをプロとして信用し、大事な財産の取引を任せねばならないこともあるのです。   極端な話、営業部門長が有資格者でなくても法律上は問題ありません。不動産取引の素人の営業部門長が、自社の利益・ノルマ優先の営業方針を掲げる。そんな会社がまかり通るような業界が、本当に信用されるのでしょうか。 REDSでは、営業マンは全て「宅地建物取引士」です。 資格者でなければ営業業務に従事してはならないとしています。

十分な知識を持った有資格者が、さらに経験を重ね、お客様の利益の保護を最優先に業務にあたります。そうした営業の積み重ねが、自社への、ひいては不動産業界及び宅地建物取引士全体への社会的信頼、社会的地位の向上につながると信じています。