『正直不動産』宅建士のプロはこう見る！SHOJIKI-FUDOSAN

人気コミックが原作で、REDS監修のNHKドラマ『正直不動産』シリーズ。嘘がつけなくなってしまった不動産営業の主人公・永瀬財地を山下智久さんが演じて、不動産市場の現実と問題点を、ときに真顔に、ときにコミカルに描き、人気を博しました。

 

BSP4Kで2025年2月1日（土）よる7:30～8:59（89分）、BSで2月5日（水）よる8:30～9:59、NHK総合で3月2日（日）午後4:30～5:59に放送された今回の作品は、これまでのシリーズと世界線を同じくするスピンアウト作品です。監修はこれまでのシリーズに引き続き、REDSが担当いたしました。

 

ドラマに登場した「空き家問題」「代理権限」「オーナーチェンジ」について、宅建士が解説します。

 

（写真はイメージです）

 

今回はライバル社のミネルヴァ神木が主人公

 

今回は、永瀬の勤める登坂不動産のライバルとして立ちはだかっていたミネルヴァ不動産が新規開店した立川店が舞台となります。

 

主人公は永瀬のかつての先輩であり不動産を売るためなら手段を選ばぬ業界No.1の営業マンと噂される店長の神木涼真（演：ディーン・フジオカ）。神木と張り合いつつ支店を支えるシングルマザーの花澤涼子（演：倉科カナ）、永瀬のかつての同僚でやり手の不動産ブローカーとなった桐山貴久（演：市原隼人）など、本編で活躍した登場人物が脇を固めます。

 

さらに「計算づくの正直営業」をモットーとする新人の雪野遥香（演：見上愛）が加わり、「オーナーチェンジ」や「空き家問題」、「代理権限」など不動産にまつわる現代的なテーマを交えてドラマを繰り広げます。

 

本編の主人公である永瀬や後輩の月下咲良（演：福原遥）が登場しないのは残念ですが、筆者としては、ニューヨークへ転勤した永瀬の恋人である光友銀行の榎本美波（演：泉里香）に、ドラマの冒頭から、また会えたのが感涙ものでした。好きなんですよ、あの「へばっ！（それじゃあね）」に代表される秋田弁が。

 

それでは、ドラマのストーリーに沿って、不動産業者（宅建士）の観点から、問題点を解説していきましょう。

 

ブラック企業の作り方

 

ドラマの導入部分では、ミネルヴァ不動産立川店の神木店長による朝礼、本社では社長の鵤聖人（演：高橋克典）による入社式の訓示が同時に描かれます。

 

神木は、2割の優秀な人材が全体の8割の売上を出しているという「パレートの法則」を引き合いに、「ここにいる8割の人間は能無し」と断言。鵤も「勘違いするな、クズども、クズのまま人生を終えるな」と発破をかけます。

 

このシーンを見て「あーあ、ブラック企業そのものだな、まあこういう新入社員研修って昔っからあったよなー。最初にガツンとやって新人の鼻っ柱を折って、自衛隊で体験させたり新橋駅前で名刺を100人に配るまで帰ってくるなとか強烈な経験をさせたりして、訳わからなくしてから企業文化を刷り込んでいくパターン。今どきはコンプライアンス重視でこんなことは言えないし、やれないよな」と思っていたら、ドラマの中でも雪野に言われてしまいます。「みんな『ブラック丸出しかよー』って顔してんじゃーん」って。

 

原作漫画では、もう少し詳しく「組織の変革には①解凍②変革③再凍結の3段階のプロセスが必要であり、これは洗脳や自己啓発セミナー、マインドコントロールと紙一重のプロセスだ」と述べられています。

 

①解凍：今までの自分は間違っていたのではと疑問を抱かせ、自尊心を傷つける。プライバシーの告白を強制して経験や自信、価値観を完全に否定
②変革：今までうまくいかなかったことは「妥協したから」「上司の指示に従わなかったから」という価値観を植え付け、新しい価値観に沿った行動をすれば怒られなくなると繰り返し学習させる
③再凍結：変化を定着させ習慣化させる。組織内で変革後の状態が「当たり前」のものとして定着させる。精神的・時間的・体力的なストレスにさらし続け「この会社でしか生きられない」と思わせる

 

「これで魔改造されたブラック営業のできあがり」と雪野が同僚の豹堂レオン（演：西垣匠）を見てつぶやくのです。

 

原作の漫画の中では、「社会的葛藤の解決（著：クルト・レヴィン）」という本を読みながら雪野が独白しているシーンがあります。筆者は恥ずかしながら未読ですが、ご興味のある方はご一読を。

 

『社会的葛藤の解決』内容紹介

 

空き家問題と法律の改正

 

立川店が総力を挙げて取り組んでいるのが「空き家買取プロジェクト」です。

 

全国に増え続ける空き家は防犯、防災、衛生面でトラブルになることも多く、2023年12月の「空き家対策特別措置法」の改正により従来の「特定空き家」に加え「管理不全空き家」という新たな区分が設けられ、固定資産税の軽減措置を失うリスクが生じました。

 

この政策により空き家の再利用が促進される一方、悪用されるリスクも描かれます。作中では、営業マンが真実と欺瞞を織り交ぜ、所有者を説得する様子が描かれており、業界の裏側が浮き彫りとなっています。

 

「空き家問題」についてもう少し詳しく解説していきましょう。

 

総務省は1958年以来、住宅・土地の統計調査を5年ごとに実施しています。最新の「令和5年住宅・土地統計調査」によると、2023年10月1日現在の日本の総住宅数は6504.7万戸で、調査開始以来一貫して増加が続いており、過去最多となっています。

 

そのうち空き家はここ30年間で約2倍に増えて900.2万戸、その割合は13.8％です。

 

空き家のうち、「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」は385.6万戸で、5年間で36.9万戸の増加、総住宅数に占める割合は5.9％となっています。いわゆる「空き家問題」に該当する空き家は、これにあたります。

 

 
（令和５年住宅・土地統計調査　住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果より）

 

国土交通省は、空き家問題や空き家対策について、一般の方向け特設ページとして空き家対策特設サイト「空き家の問題とは　法改正について」を開設しています。

 

※国土交通省｜住宅：空き家対策　特設サイト

 

空き家を放置するリスクとしては、資産価値が低下し、売買が困難になることの他にも、以下のとおり、①倒壊②外壁落下③ネズミ・害虫の発生④景観の悪化⑤悪臭⑥不法侵入⑦枝のはみだしなどが発生し、地域に迷惑をかける可能性があるとしています。

 

（国土交通省　「空き家対策　特設サイト」より抜粋）

 

さらに、ドラマで西岡将生（演：伊藤あさひ）などがイラストで解説していたように、2023年の空き家対策特別措置法の改正によって、以下の2つの空き家についても市区町村が指定して、改善の指導や勧告の対象となりました。

 

1．特定空き家：そのまま放置すると倒壊の恐れのあるような空き家
2．管理不全空き家：窓や壁が破損しているなど管理が不十分な空き家

 

「管理不全空き家」に指定され、指導に従わず勧告を受けた場合は、これまで適用されていた土地の固定資産税の「住宅用地の軽減措置」が受けられなくなります。

 

これは「200㎡以下の住宅用地であれば固定資産税が6分の1に軽減される」というものです。この軽減措置があるため、従来は空き家であっても建物を残しておいたほうが固定資産税の支払いが安く済むので、更地化や再利用をせずに空き家が増える理由のひとつでした。

 

今後は、空き家を放置していると土地の固定資産税が6倍になるリスクがあります。空き家の管理と再利用を促す政策ですから、「空き家買取プロジェクト」を推進するミネルヴァ不動産立川店の方針は、理にかなっているともいえます。強引なやり方さえしなければ、ですが。

 

（国土交通省「空き家対策　特設サイト」より抜粋）

 

東小金井の有野卓造（演：秋野太作）が所有する空き家も、立川店のターゲットとなっています。有野は家族の歴史や思い出が詰まった家を売るつもりはありません。そこで神木は豹堂にシロアリの死骸を庭のベンチに置かせ、シロアリがいるかもと有野に言います。

 

神木が有野に告げた「木造ベンチはシロアリが集まりやすい場所なので定期的に薬剤散布をした方がよい」「（雑草に覆われた床下通気口を見て）シロアリは乾燥や光を嫌がりますが、雑草で塞いでしまうと、風が通りません。こまめな掃除が必要です」「家は、人が暮らしてこそ、家なのです」など、これらはすべて真実です。100の真実を並べて1つの嘘や欺瞞をその中に混ぜ込んで、自分の思う方向に相手を誘導する、これは一流の詐欺師の手口ですね。有野は神木に売却を決めたようです。

 

関連記事）
空き家売却の方法と費用

 

オーナーチェンジの落とし穴

 

賃貸借契約のある物件の所有者が変わることを「オーナーチェンジ」といいます。借地借家法には、土地の賃借権については土地上の建物の登記が、建物の賃借権については建物の引き渡しがなされていれば、賃借人は新所有者に対し賃借権を対抗できる、と定めてあります（同法第10条1項、第31条1項）。仮に所有者が変わったとしても、賃貸借契約の変更には賃貸人・賃借人の双方の同意が必要となります。

 

しかし、ドラマのように、ペットの飼育に別途「ペット飼育申請書兼許可証」などの覚書を交わした場合は、大切に保管するのが原則です。オーナーが変わった場合に、前オーナーとの約束事を証明するものがなければ、契約違反とされかねません。違約金やリフォーム代を請求されたり、退去を申し渡されたり、賃料の値上げをされたりする可能性もあります。

 

ここで「計算づくの正直営業」雪野の見事な立ち回りが光りました。賃借人の旗（演：坂口涼太郎）が物件をそのまま購入することで、旗は気に入っている住まいを手に入れ、新オーナーの鴨川（演：高畑淳子）はリスクを負わず利益確定でき、ミネルヴァ不動産は仲介手数料を得る、という三方得となる取引となりました。

 

恐ろしい子だわ、雪野。

 

代理権限の危険性

 

塚原進（演：武田鉄矢）の家の売却は、大手不動産会社の営業である伊集院颯（演：坪倉由幸）にそそのかされて委任状を偽造する長男の進一郎（演：JP）に先んじて、花澤が塚原の元奥さんである檜山加寿子（演：松坂慶子）と協力して取り進めてしまいました。

 

塚原は、加寿子を元の奥さんと判別できないほどの認知症でした。当然筆者も、塚原の意思能力を疑い、売却は無効ではないかと疑いました。ドラマでは雪野や伊集院が異議を同様に唱え、神木がそれに答えています。

 

民法第3条では「法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったときは、その法律行為は無効とする。」と明記されています。そのため、判例では、医学上では認知症と診断されていても、意思能力の有無を判断するために主に以下の項目を考慮して総合的に判断するので、必ずしも意思能力は否定されないとされています。

 

●本人の年齢
●契約における動機や背景
●内容の重要性や難易度
●法律的結果を認識できるかどうか

 

また、伊集院の主張どおり、意思能力に問題があるとするならば、進一郎に対する委任状も、仮に偽造でなかったとしても、法的に有効な委任状としては認められません。委任という法律行為が無効とされるからです。

 

言うまでもなく、偽造であれば無効です。不動産取引において代理人は例外を除いてすべての法律行為を代理することが可能ですが、司法書士による登記手続きにおいて売主である所有者への「本人確認」と「売却の意思確認」だけは、本人が直接対応しなければなりません。

 

1．氏名・住所・生年月日・年齢・干支
2．取引物件についての経緯
3．売却をすることを理解しているかどうか

 

偽造の委任状では、売主の「本人確認」と「売却の意思確認」をクリアすることはできません。また意思能力を有していない場合も難しいでしょう。司法書士の役割は、売買の成立にとても重要なことが理解できます。

 

どちらにせよ伊集院が売却を取り進めることは、この場合は困難だったでしょう。下手に偽造などそそのかすから、その後、桐山に脅かされる羽目に陥ってしまいました。因果応報かな……。

 

立川店の仲間に支えられた神木

 

神木が売れないままでいた国立の空き家は、神木の義理の父母の実家で、亡くした妻子の思い出が詰まった家でした。

 

花澤が事情を知り、「私が売って見せます」と動きます。雪野の意見も取り入れ、農地開発に携わったときに知り合った狭山昭雄（演：田中泯）が立ち上げるNPO法人に買い取ってもらい、地域の交流・子供支援、高齢者介護も視野に入れたプロジェクト案を立ち上げ神木を駆り立てました。

 

神木は融資を受けに光友銀行に行き、こう言います。

 

「人と人との繋がりを作ること。このプロジェクトは、その第一歩なのです」。真摯なプレゼンが評価されて無事に融資は実行され、プロジェクトはスタートした様子が描かれます。

 

神木も花澤も、これからは少し変わった景色が見えることでしょう。雪野も加わり、ミネルヴァ不動産の体制も強固になったように思えます。

 

登坂不動産、そして永瀬や月下がどう対抗していくのか。『正直不動産』次のシリーズを早く見たいものです。

 

へばっ！

 

 

筆者プロフィール
早坂　龍太（宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士）
㈱エー・エムコーポレーション代表取締役。北海道大学法学部卒業。石油元売会社勤務を経て、北海道で不動産の賃貸管理、売買・賃貸仲介、プランニング・コンサルティングを行う。