不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

REDSエージェント、宅建士の渡部です。

昨年から販売依頼を受けていた荒川区南千住の大型マンション『東京フロンティアシティパーク＆パークス』の売却が無事に成約となりました。

販売期間は約8カ月、同マンションの過去の取引事例の中で3番目に高い坪単価での成約となりました。最上階だとか角部屋だとかといった付加価値があるわけでもないのに、これほどの高値売却ができることはめったにありません。

今回のマンション売却の勝因は2つです。これからマンション売却を検討されている方にはぜひ知っていただきたいと思い、解説することにしました。

（写真はイメージです）

勝因1：退去後に室内クリーニング

勝因のひとつとして考えられるのは、退去後に少し手間と費用をかけて室内クリーニングを行ったことです。

この物件は販売当初は居住中でした。居住中の期間はなかなか買主様側と内見日程の調整ができず、機会を逃していたところがありました（これはやむを得ないところです）。

その後、売主様は退去され、空き室での販売となりましたが、内見のお客様の印象はそれほど好印象ではなかったのが実感です。「潮目」が変わったのは弊社REDSの提案により、室内のクリーニング工事を行ってからでした。

住み替え（引越し）は慌ただしいもので、ゆっくり室内を清掃する時間をかけられないこともあります。今回は他県への住み替えだったこともあり、なおさらでした。しかし、プロの業者の特殊な機材や薬剤を用いたクリーニングを行うと、効果は歴然です。どうしても費用はかかりますが、売主様にご説明のうえ、承諾していただきました。

物件は築15年で、フローリングに黒ずみが生じていました。黒ずみはワックスの上に発生しているため、新たにワックス塗布をするためには既存のワックスを剥がさなければなりません。これには追加の費用がかかります。作業後、フローリングが輝きを取り戻しました。

このワックス剝離・再塗布の作業は抜群に効いたはずです。汚れが目立つフローリングを見たら、買主様はリフォームしてフローリングを交換することをまず考えます。

フローリングは、管理規約でL-45といった遮音等級の基準が定められていることがほとんど。非常に高価なため、少し広いマンションでは、100万円前後の費用がかかってしまうことも珍しくありません。しかし、手間と数万円の費用をかけてワックス剝離・再塗布を行ったことにより、フローリングの交換を考えるお客様が減少し、見学後の反応が著しくよくなっていることがはた目にもわかりました。

中古マンションは現況渡しが原則ですから、汚れや傷があるものです。ただ、見る方に気に入っていただけるように見た目をよくする努力をすれば、ガラリと印象が変わり、結果的に高値での成約に結びついたと思います。

勝因2：妥協せずに希望価格での販売を継続した

今回成約したマンションは、販売前に私が査定した価格よりも高い金額で売却できました。

当初の査定が特に低かったとは思いません。ただ仲介業者の査定はあくまで目安でしかありません。売主様から「ある程度の時間をかけても構わないので、高く売りたい」という希望があったため、それに従い、査定価格から少し上乗せして販売価格を決めました。

約8カ月かけて希望通り高値で売却することができたのは、中古マンション市場が好調で、時間をかけても相場が崩れることがなかったためかもしれません。

ただ、相場というものはいつ動くか分からないものです。時間をかければ常に高く売れるというわけではなく、逆の結果を招くこともよくあることです。しかもやっかいなことに、相場が一定であっても、不動産ポータルサイトに長期にわたって掲載されていると、お客様側から見てなんとなく「売れ残り」感が出てしまい、思うように売れなくなることもあります。

このように、マンション売却は慎重に進める必要がありますが、今回は売主様の時間をかけて売るという判断が好結果につながりました。販売の戦略は条件によって異なるものです。これからマンション売却を考えているお客様には、何が最適かを深く追求して適切なアドバイスしてくれる不動産会社の営業マンをパートナーにしていただくことを願います。