不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

一般に一戸建ての売却はマンションよりも難しいといわれています。もちろん、都市部より地方のほうが一戸建ての需要があるなど一概にいうことはできませんが、一戸建ては土地の権利関係や道路との接道などにより、思った価格で売却できないことがあります。

 

どうすれば上手に一戸建てを売却できるのか、基礎知識から売却までの流れ、かかる費用などを解説します。

 

（写真はイメージです）

 

一番重要なのは価格

 

結論からいうと、一戸建てであれマンションであれ、市場での流通性がある立地ならば、売却のしやすさで一番のポイントとなるのは最初の売却価格になります。

 

売却価格を決める際、多くの人は少しでも高い値段で売りたいと考えます。そこで気をつけたい罠が2つあります。

 

まず、不動産会社に売却の仲介を依頼したとき、不動産会社が金額を提示したとしても、必ずその金額で売れるということではないということです。

 

不動産会社としては必ず媒介契約を取りたいため、多くの人の少しでも高く売りたいという気持ちを利用して、本当は3,000万円くらいが適正であることを知りつつ「4,000万円で買いたいという人もいると思います」などというわけです。

 

そのような市場価格とかけ離れた金額では売れるはずがありません。後から「値下げしましょう」と提案してくるのですが、最初から適正価格で売却活動をしていれば無駄な時間を取られることはなかったかもしれません。そうやって客に迷惑をかけてでも、媒介契約を取ろうとする不動産会社も一部で存在するということは知っておきましょう。

 

もちろん良心的な不動産会社も存在します。価格査定を依頼してやりとりをしている間にある程度は見抜くことができます。相性がいいか、じっくり見極めてください。その後で断っても費用はかかりません。

 

2つめが、売主側の物件に対する強い思い入れです。私は「思い入れ補正」や「思い出補正」といいます。この思い入れがあるために「二束三文でもお金になればいい」という人は圧倒的に少なく、多くの人は自分が求める売却価格にこだわります。しかし、それは市場にはまったく関係がありません。

 

なぜなら売れるのは買いたい人がいて、金額が合致したときだからです。価格を決定する際には冷静に市場を見極めて判断する必要があります。

 

複数社に査定の依頼を

 

具体的にどうすればいいのでしょうか。それは、仲介を依頼する不動産会社を最初から1社に決めるのではなく、まずは複数社に査定を依頼することです。自分で相場を調べることもできますが、この方法が最も手軽にできます。

 

注意点は先ほど述べましたが、一番高い金額を出してきたという理由で不動産会社を選ばないことです。逆に、査定金額が低い不動産会社ほど冷静にその不動産の価値を把握している可能性もあります。査定で不動産会社が出してくる金額は、彼らが3カ月以内などの一定の期間内で実際に売れるであろうと考えた金額です。

 

一戸建ての場合、築20年以上たっていたら、建物部分の価値はゼロになり、ほとんど土地の値段となります。こうした現実を知っておくことも、一戸建て売却をスムーズに行うためには必要なことかもしれません。

 

築年数が古い建物だと、更地にしてしまうことも手段の一つです。更地にしてしまえば購入層が、それまでの中古戸建てを探していた人から一変します。新築戸建てを建てることや土地だけの利用を検討している人たちになるからです。

 

新築戸建てを探している人たちとは、いわゆる建売住宅を探している人たちですが、その中には建売住宅にするか、注文住宅を建てるかで迷っている人もいます。更地にするとそのように迷っている人たちに訴求することができます。

 

実際に買主が見つかったら

 

ここからは、不動産会社を通じて行う売却活動の流れについて説明します。

 

適正な金額で適正な市場に出せば、売り出した翌日にでも内覧などの連絡が入ることもあります。買主から正式に購入したいという申し込みが入ればひとまずは安心です。

 

住宅ローンの審査など、買主の資金調達のめどが立てば、売買契約を締結します。売買契約は売主、不動産会社、買主の三者、あるいは買主側にも不動産会社がついていた場合には四者が一つの場所に集まって行う場合もありますが、郵送などでやりとりする場合もあります。

 

その際に手付金の授受が行われます。手付金は売買代金の一部に充当されますが、一般的には売買価格の10％程度です。

 

また、売買契約の際に不動産会社に仲介手数料の半金を支払うことが一般的です。仲介手数料は「不動産の売買価格×3％＋6万円＋税」ですが、これは宅建業法が定めた上限額なので、場合によっては値下げしてもらえることもあります。

 

また、売買する不動産の価格によって売買契約書に貼付する収入印紙が必要です。

 

建物の引き渡し・決済

 

売買契約を結んでから1カ月程度の期間をあけて最終残代金の決済を行います。この間、買主は売買代金の準備などをする一方、売主側は引っ越しなど新生活のための準備を行います。

 

また、住宅ローンが残っているのなら、引き渡し日の予定などを借入先の銀行に必ず連絡をする必要があります。いきなりお金を全額振り込んでも、銀行側はローン繰り上げ返済に伴う、家についている抵当権（住宅ローンを担保する権利）を消す書類をすぐに準備できないからです。

 

決済の場では司法書士が立ち会い、お金のやり取りを行います。

 

その際には以下のような書類が必要です。
・権利証あるいは登記識別情報
・印鑑証明書（3カ月以内のもの）
・実印
・運転免許証やパスポートなどの本人確認書類
・登記されている住所から住所が変わっていたら住民票や戸籍の附票など

 

決済時には司法書士手数料とともに仲介手数料の残金などを支払います。

 

以上、今回は一戸建ての売却についての注意点や流れを解説しました。一戸建ては、とにもかくにも値付けが一番重要です。冷静に価格を見極めましょう。中古戸建てとして売り出すことにこだわらず、更地にしたり、急ぐ場合は不動産買取業者に買い取ってもらったりなど柔軟な対策が必要です。

 

 

坂井田啓介（宅地建物取引士、行政書士）
司法書士事務所に勤務後、行政書士として独立開業。数多くの不動産取引を担当。その後、外資系生命保険会社に勤務。不動産売買契約や重要事項説明のリーガルチェック、不動産を含むトータルの資産形成のコンサルティングを行う。