不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

ローンが残っているマンションって、売却できるのだろうか？　こんな不安を抱いている人も多いのではないでしょうか。マンション売却のタイミングは人それぞれ。子供の成長に伴い住まいが手狭になった、転勤や海外駐在が決まった、子供の独立により部屋数が不必要になった、離婚や相続や経済的な事情により財産の現金化が必要になった……。さまざまな理由がありますが、マンションは長期の住宅ローンを組んで購入する場合が多いため、ほとんどの人は残債があるものです。

 

今回は、住宅ローンが残っているマンションの売却について、その手順や費用を説明します。

 

（写真はイメージです）

 

マンションはローン残債アリでも売却可。ただし抵当権は外そう

 

冒頭の不安をお持ちのみなさまに、結論から申し上げると、マンションは住宅ローンが残っていても売ることは可能です。

 

ただし、注意点があります。住宅ローンによる融資を実行した金融機関は、必ずマンションに抵当権を付して登記しています。抵当権とは、住宅ローンなどでお金を借りた人（債務者）が延滞などで返済ができない（債務不履行）場合に土地や建物を担保として処分して現金化することのできる権利のこと。抵当権がついたままのマンションを購入したら、いつ金融機関に競売にかけられても文句は言えません。そうした物件を買う人はいません。したがって残債がある場合は、引き渡しまでに残債を支払い、抵当権を抹消する手続きを取る必要があります。

 

つまり、住宅ローンが残っているマンションを売ることは可能ですが、マンションに登記されている抵当権は抹消しなければいけない、ということです。この違いを理解しておきましょう。

 

住宅ローンの残債があるマンションの売却手順

 

マンションを売却する場合の手順を、住宅ローンの残債があるかないかに焦点をあててフローチャートにまとめたものが、下図となります。

 

 

まず、住宅ローンの残債があるかどうか、あるならいくらなのかを、確認しましょう。住宅ローンを組んだ金融機関に確認すれば「残高証明書」を発行してくれます。通常この段階では、費用はかかりません（フローチャート図｢手順a.｣）。

 

個人情報の開示となるため、返済用口座の通帳やキャッシュカードと印鑑、身分証明書を持参して、窓口の金融機関を実際に訪問することを要求される場合が多いようです。ただし、ネットバンキングによるローンの場合は、WEBサイト上で確認できる場合もあります。

 

残債がある場合は、金融機関に売却予定があることや売却予定金額や時期を連絡し、どのように残債を整理するのか、事前に相談しておく必要があります。残債の整理をするには繰り上げ返済ということになるため、手続きに費用や日数がかかる場合もありますから、しっかり事前に確認をしておきましょう。（フローチャート図｢手順b.｣）

 

（1）売却予定価格よりも残債が少ない場合⇒売却時に残債を同時決済

 

売却予定価格が残債よりも上回る場合は、通常、マンションを売却して支払われた代金で、住宅ローンの残債を支払うことになります。残債の支払いを確認できて初めて金融機関は、抵当権抹消登記に必要な書類を発行してくれます。

 

ここでもらえるのは「抵当権設定契約書（登記済印のあるもの）」「委任状（抵当権抹消登記を委任する司法書士向け用）」「解除証書（完済により抵当権を解除するという内容）」です。

 

（2）売却予定価格よりも残債が多い場合⇒自己資金がある場合は手持ち資金で補充

 

売却予定価格よりも残債が多い場合は、自己資金で差額を加えて残債を支払います。

 

（3）新たなローン審査が通る場合⇒買換えローンなどにより補充

 

居住中のマンションを売却すると同時に新居を改めて購入する場合に、「買い替えローン（住み替えローン）」を利用することで、残債を整理することができます。「買い替えローン（住み替えローン）」とは従来の住宅を売却した際の住宅ローンの残債と、新居の住宅ローンを一本化する金融商品です（下図）。

 

ただ、買い替えローンは、二重の住宅ローンとなること、売買予定代金と実際の売買代金に差異も出ること、売却と購入のタイミングがそろわない場合があることなどから、審査の基準は一般の住宅ローンよりは厳しくなります。新居の担保価値や、本人の職業や年齢、年収などの属性も厳しくみられることになります。借入金額も単純に新居を購買するケースよりも大きくなるわけですから、計画は慎重に進めなければなりません。

 

 

売買代金の入金を確認し、住宅ローンの完済が確認されると、金融機関に抵当権抹消登記に必要な書類を発行してもらい、司法書士に抵当権抹消登記の手続きをしてもらいましょう。

 

（4）ローン審査に通らなくても売却を進める場合⇒最後の手段の「任意売却」

 

売却を検討していて、売買代金が残債を下回る場合というのは、売却をしても手元に現金が残らない場合です。経済的に行き詰まり、住宅ローンが払えないために、住居を手放さざるを得なくなってしまった場合などでは、背に腹は代えられません。

 

こうした場合、金融機関と協議の上、残債を完済できない場合でも抵当権を抹消してもらって、マンションを売却することができる場合があります。これを「任意売却」といいます。

 

債権者である金融機関は、住宅ローンを払い続けてもらうに越したことがないわけですから、任意売却に応じてもらうことは容易ではありません。延滞が発生しており、今後も払い続けることが期待できない場合に限られてしまいます。また、残債が免除されるわけではなく、基本的には支払いの義務が残ります。

 

ただ任意売却の場合は、売却代金から、引っ越し代金や仲介手数料などの費用を差し引いて支払うことも交渉で可能な場合も多く、残債の支払方法を改めて協議することもできます。

 

抵当権抹消登記の専門家は司法書士

 

抵当権抹消登記に必要な金額は、一件につき1,000円です。自分で実施すれば安いですが、売買の場合はこの他に所有権移転登記が必要になります。こちらの費用は、通常は買主負担となるのが慣習ですが、売主は手続きに協力する義務が生じます。

 

また買主がローンを利用して購入する場合は、やはり抵当権設定登記が新たに必要となります。したがって買主は、司法書士に登記手続きを依頼したほうがいいでしょう。売主も、同一の司法書士に抵当権抹消登記を依頼する場合が多いです。司法書士費用は上記実費の他に1万～5万円程度を見込めばよいでしょう。

 

以上、ローンが残っている場合でも、マンションは売れることがお分かりになっていただけたでしょうか？　金融機関と売却を依頼する不動産会社にじっくり相談して、最良の方法を見つけましょう。

 

 

早坂　龍太（宅地建物取引士）
龍翔プランニング代表取締役。北海道大学法学部卒業。石油元売会社勤務を経て、北海道で不動産の賃貸管理、売買・賃貸仲介、プランニング・コンサルティングを行う。