不動産の売却や購入では、物件価格以外にも様々な費用が発生します。また、お金が動くタイミングも複数あります。不動産売買の成功に欠かせない、諸費用やマネースケジュールを押さえておきましょう。売却時と購入時に分けて、これらのポイントを見ていきます。

 

住宅とお金

(写真はイメージです)

 

【売却編】不動産売却時にかかる費用

 

不動産を売却する時は、何といっても「いくらで売れるか(売却価格)」が気になるところですが、売却時に出ていく費用も意外と多いものです。具体的には次のようなものがあります。

 

・仲介手数料
不動産仲介業者へ支払う費用です。売買契約時に半額を、決済時に残金を支払うケースが多いです。(仲介手数料について詳しくは後述いたします)

 

・印紙税
売買契約書に貼り付ける印紙にかかる税金です。
印紙税は契約金額により費用が変わり、仮に売買価格が1,000万円超~5,000万円以下であれば2万円、5,000万円超~1億円以下であれば6万円です。
ただし令和2年3月31日までに作成された契約書に関しては印紙税の軽減措置があります。(上記の例だと1万円と3万円に軽減)

 

・抵当権抹消登記費用
売却物件に抵当権が付帯していれば、抹消しなければなりません。抵当権抹消登記の登録免許税は不動産1個につき1,000円ですが、別途、司法書士報酬や必要書類の発行手数料などがかかります。

 

・譲渡所得税
不動産を売却した場合は、原則として譲渡価額から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いた金額(課税譲渡所得金額)に対して所得税が課されます。
この課税譲渡所得金額は、マイホームの売却であれば最高3,000万円の特別控除が受けられます。マイホームの譲渡に関する特例は他にもあるので、売却の前に確認しておくと良いでしょう。

 

・その他
物件によっては解体費用や廃材費用がかかります。

 

不動産売却のマネースケジュールと節約ポイント

 

不動産売却のスケジュールは、物件の状態や売主の状況によって異なりますが、一般的には次の段取りになります。

 

(1)事前準備

 

物件の査定や周辺物件の価格調査を行い、それをもとに大体の売値を決定します。
価格査定は複数の不動産会社に依頼が可能です。もし査定の結果が思わしくない場合は、リフォームやリノベーションによる物件の価値向上を検討しても良いでしょう。

 

査定などのやり取りを通じて信頼できる不動産会社を見つけたら、媒介契約を締結します。
媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。それぞれの詳細は割愛しますが、ここでは、媒介を1社に決めて依頼する「専属専任媒介契約」の場合でご説明しています。

 

(2)販売活動

 

広告宣伝を行い、購入者に物件を周知していきます。具体的には、インターネットの物件情報サイトや折込チラシ、周辺地域へのポスティングを活用します。購入希望者による物件の内覧も大切な販売活動の一環です。

 

販売活動中、売却物件を空き家にするために先行して新たな家を購入することもありますが、これは資金に余裕がある人限定の手法です。多くの場合、売却資金を新居の購入資金や現在住んでいる家の住宅ローン返済にあてることになると思います。

 

(3)契約

 

購入希望者と条件を突き合わせ、交渉が整ったら売買契約を結びます。不動産会社は重要事項説明を行い、双方が内容を理解し了解した上で契約締結となります。
一般的にはこの時に売主は手付金を受け取り、不動産会社に仲介手数料の半額を支払います。その後、買主側の事情で契約を破棄する場合、手付金を返還する必要はありませんが、売主側の事情で契約を破棄する場合は、受領した手付金を2倍にして買主側に渡さなければなりません。

 

(4)決済

 

売買契約締結後、遠からず決済を行います。決済では次のような事柄を同時に行います。

 

・売却代金の残額の受け取り
・鍵の引き渡し
・売却物件に住宅ローン等が残っていれば抵当権の解除
・仲介手数料の清算

 

また、抵当権の解除には金融機関も関わってきます。スケジュールの調整が必要ですので、売却のプロである不動産会社に相談しながら進めていきましょう。

 

(5)事後処理

 

売却が完了して終わり、ではありません。売却によって売却益(譲渡所得)を得た場合、納税の義務が生じます。
先に述べた通り、マイホーム売却にかかる譲渡所得では様々な優遇措置が受けられるはずですので、適正に確定申告を行っていきましょう。譲渡税がかかる見込みの場合は、納税資金をしっかり確保しておくことも大切です。

 

マネースケジュール上の注意点は、売却代金が入る前に発生する費用、具体的にはリフォーム・リノベーション費用や売買契約時の印紙税、仲介手数料などの工面です。印紙税は税金ですので値引きや節約はできません。仲介手数料が少なければ大きく節約できるため、重要なチェックポイントです。

 

リフォーム・リノベーション費用についても節約の気持ちは大切です。売却のための必要経費とも言えますが、それはあくまでリターン(売却益の増加)が得られてのもの。売却の成否や売却価格において、リフォーム費用に見合う効果があるのか、またどの程度リフォーム・リノベーションを行うかをシビアに考え、無駄のない支出を心がけていきましょう。

 

【購入編】不動産購入時にかかる費用

 

続いて、不動産購入時の費用について見ていきます。
仲介手数料や売買契約書にかかる印紙税などは、売却時の費用と同じです。しかし、買主側特有の費用として、手付金や住宅ローン諸経費がありますし、費用発生のタイミングも違ってきます。スケジュールに沿ってご説明します。

 

不動産購入のマネースケジュールとポイント

 

(1)契約時

 

売買契約時には、買主は売主に手付金を支払うのが通常です。手付金の金額は、物件価格の5~10%程度が目安ですが、売主側との話し合いによります。手付金は契約が進めば支払い代金に充当されますので、頭金と考えてもいいかもしれません。ただし、買主側の都合で契約を破棄する場合には手付金は戻ってきません。

 

契約時に交わす売買契約書にも印紙税がかかることや、仲介手数料の半額を支払うことが多いことは【売却編】と同じです。

 

(2)決済時にかかる費用

 

まずは住宅ローン諸費用がかかります。金融機関にもよりますが、事務手数料や保証料などになります。また、住宅ローン契約締結時には、契約書にかかる印紙税や抵当権設定にかかる登録免許税も必要です。どちらも住宅ローン金額により費用が変わります。

 

また、住宅ローンにおける抵当権設定費用とは別に、所有権移転登記費用(登記を代行する司法書士への報酬)と登録免許税がかかります。登録免許税は固定資産税評価額に税率をかけて算出します。さらに決済時には、仲介手数料の清算も行います。

 

(3)取得後

 

取得後に入居すれば、引っ越し費用や家具購入費がかかります。また不動産の取得後には不動産取得税や固定資産税も発生します。

 

マネースケジュールの注意点としては、手付金や仲介手数料の一部が住宅ローン融資よりも先にかかることでしょう。自己資金が少なく、住宅ローンへの依存度が大きい方は、資金繰りが立ち行かなくなってしまうかもしれません。

 

手付金や住宅ローン諸経費は、頭金として準備していた金額で足りるかもしれませんが、仲介手数料にまで気を配っている方は少ないのではないでしょうか。新築物件購入時にはかからない費用ですので、なおさら忘れがちです。

 

仲介手数料の決まり方や上限について

 

売却・購入いずれの場合も仲介手数料については注意すべきだとお伝えしました。そこで、仲介手数料についてもう少し詳しくご説明したいと思います。

 

先に述べたように、仲介手数料は決済前に半額程度を支払うのが一般的です。売却においては売却代金受領前、購入においては住宅ローン契約前になるので、現金をしっかり用意していなければなりません。

 

では、仲介手数料の金額はどのように決まるのでしょうか?
宅地建物取引業法では、取引価格をベースにした仲介手数料の上限が定められています。取引価格の区分は「200万円以下」「200万円超~400万円以下」「400万円超」の3つがありますが、マンションの売買ではほとんどの場合で400万円超となるため、そのケースでの算定式をご紹介します。

 

【仲介手数料上限の算出式(取引価格400万円超の場合)】
売買価格×3%+6万円(+消費税)
※仲介する不動産会社は、仲介手数料は売主・買主双方から受け取ることが可能

 

仮に5,000万円の物件であれば、171.6万円もの仲介手数料を見込んでおかなければならないことになります。

 

マネースケジュールと諸経費に気を配り、不動産売買を成功させよう

 

前章の計算式で算出される仲介手数料はあくまで「上限」です。大手不動産会社の多くは上限金額で仲介手数料を請求しますが、REDSならば、仲介手数料が半額から最大無料になります。売買の資金繰りに余裕が生じますので、仲介手数料に注目していくといいでしょう。

 

もちろん、いくら仲介手数料がお得な不動産会社でも、対応が悪ければ意味がありません。REDSが仲介手数料の割引や無料化を行えるのは、少数精鋭のベテランスタッフをそろえ、余分な広告費や経費を抑えることでコスト削減を計っているからです。

 

不動産取引では売買価格ばかりに目が行きがちですが、ここまでご説明してきたように、仲介手数料はじめ諸経費の割合は意外に大きいものです。必要な金額を把握し、その支払いのタイミングを意識しておくことで不動産売買を成功させることができるでしょう。そのためにも信頼できるパートナーとなる不動産会社を探していきましょう。

 

 

横山晴美 ライフプラン応援事務所代表
企業に属さない独立系FPとして、2013年、ライフプラン応援事務所を立ち上げる。以降、住宅相談・セミナーを専門に扱う。住宅相談では保険見直し、教育費、退職後プランなど総合的な視点で資金計画、および返済計画を考案。より多くの人に金融知識を届けるために、セミナー・執筆による情報発信にも力を入れている。