3月3日に開催しました弊社主催のセミナーでは、当社に寄せられる不動産売却に関する相談内容を元にした代表的な8つの質問に、講師の牧野知弘氏から回答をいただきました。その内容をご紹介します。
（オラガ総研株式会社代表取締役 牧野知弘氏）
【相談1】豊洲のタワーマンションの売却
（牧野知弘氏・不動産売却Q&A1動画）
Q.相談者: 「豊洲にある築10年のタワーマンションの売却を検討しています。同じ棟内の中古住戸の売り出し価格は、購入時よりもそれほど下がってはいないようです。このエリアでは将来、在庫がだぶつかないかが心配ですが、下がらないというのなら、継続して保有したいとも思うのですが、いかがでしょうか」
A.牧野氏: 「現在の中古価格を見るとけっこう上がったと感じていて、現時点で売るという選択肢は『正解』と言えます。湾岸エリアの仲介業者によると、ここのところ、売りが非常に多くなってきているそうです。このエリアでは、2013年くらいに東京五輪開催が決まった後、外国人投資家が大量に買ったのですが、今、彼らは売却を急いでいるためなのだそうです。なので、現時点で利益を確定するという意味では、売るのは正しい選択でしょう。
湾岸エリアの在庫は今後、ダブつくと私も見ています。オリンピック後に6,000戸くらいの供給が予定されているからです。そういう意味でも今は売り時と考えられます。今より1年半～2年くらい前に売るのが最も良かったのですが、長期譲渡所得になるのが5年を超えてからなので、税金の面も考えると、この10年という今のタイミングがちょうど売り時かもしれませんね」
【相談2】郊外のマンションの売却、都心への住み替え
（牧野知弘氏・不動産売却Q&A2動画）
Q.相談者: 「郊外のマンションに住んでいますが、売却して都心の駅近くのマンションへの住み替えを検討しています。仮に自宅の高値売却ができても、都心の近くだと中古マンションでも高値で買うことになりそうで悩んでいるのですが、どうしたらよいでしょうか？」
A.牧野氏: 「郊外はこれからかなり売れにくくなりますので、売却できるのであれば、売るべきです。都心で中古物件を買う場合、専有面積が小さくても、ブランド立地や超都心エリアにすることを勧めます。中古物件はよく物色していくといいものが見つかるので、買い替えたほうが賢明です」
【相談3】港区の築40年超のマンションの売却
（牧野知弘氏・不動産売却Q&A3動画）
Q.相談者: 「投資物件で港区に築40年超、74㎡のマンションを保有しています。旧耐震基準時代に建てられたものなので、高く売却できるうちに売却したほうがよいでしょうか？ 管理状態はよいため、資産価値が下がらないのならば、このまま保有していたいとも思います」
A.牧野氏: 「こういう場合は、必ずしも売るほうがよいとは言えません。立地が詳しくわからないのですが、港区の優良立地で74㎡というと、なかなかの希少マンションです。旧耐震のため早く売却したいと考える人が多いのですが、いつ売ってもその物件が旧耐震であることに変わりはありません。
港区のたとえば六本木というところに所在しているという価値は高いままですから、都心の優良立地にあるマンションは築年数をあまり気にしなくても大丈夫です。持っていたほうがいいでしょう。管理状態が悪い場合は早めに売却することも考えるべきですが、管理状態に問題ないならば、郊外のマンションとは違って、港区の中心部では住民がどんどん高齢化していくことは起こりません。新しい人が入ってきたり、賃貸に回しても需要をつかめたりするので、資産としては安定しています。売却するのは考え物ではないでしょうか」
【相談4】都内のワンルームマンションの売却
（牧野知弘氏・不動産売却Q&A4動画）
Q.相談者: 「東急東横線で渋谷から13分の駅、そこから徒歩９分、築18年、表面利回り5.8%で運用中のワンルームマンション（22㎡）を保有しています。今のところ賃貸需要はあるのですが、もっと駅に近い場所で新築、築浅の賃貸物件が増えている。売却した方がよいでしょうか」
A.牧野氏: 「微妙な立地ですが、築18年だと売ったほうがよいでしょう。利回り5.8%はいい数字ですし、買い替えると少し下がることもありえますが、賃貸は効率を重視するべきです。たとえば5年以上、保有しているのであれば、どんどん回転をさせたほうがよいでしょう。賃貸のマンション、アパートは新規供給があるので、常に競合がいるからです。中古の物件が新しい物件に負けてしまうという傾向は昔よりも強くなっています。チャンスを見てどんどん買い替えることをお勧めします」
【相談5】マンション売却時のリフォームについて
（牧野知弘氏・不動産売却Q&A5動画）
Q.相談者: 「豊島区で築12年のファミリー用のマンションに住んでいます。ペット（小型犬2匹）を飼っていたため、フローリングや壁にひっかき傷があります。売却時にクロスの張替えやフローリング交換などのリフォームはした方がよいでしょうか」
A.牧野氏: 「状態にもよりますが、見た目を良くすると売りやすくなるのは当たり前の話です。しかし、変な不動産屋に頼むといろいろ直すように言われて、たくさんお金を取られることがよくあります。リフォームは水回りを中心にやると評価が上がると良く言われています。
ただ、キッチン、お風呂、トイレをリフォームすると300万～400万円くらいかかりますが、これを上回る高値がつくかというと、必ずしもそうではありません。なので、費用対効果をよく考えないといけません。ちなみに私はお客様には、リフォームで傷や根本的な欠陥を隠すことができてしまうため、中古のリフォーム済みマンションは買わないほうがよいと勧めています。買ってからご自身でリフォームをするとよいでしょう」
【相談6】郊外の実家の売却か、賃貸アパートを検討
（牧野知弘氏・不動産売却Q&A6動画）
Q.相談者: 「神奈川県の郊外（小田急線の各駅停車駅から徒歩11分）に、60坪の親の家がある。母親が施設に入るので、その後すぐに売却したほうがよいでしょうか。相続税対策として賃貸アパートを建てることも検討していますが、最近問題になっているとも聞きます。やめておいたほうがよいでしょうか」
A.牧野氏: 「神奈川県の郊外という立地で、相続対策として賃貸アパートを建てることは、費用対効果を考えると、かなりリスクが高いと言えます。土地の面積も60坪という中途半端なものなので、売却するほうがよいでしょう。相続対策を考えるよりは、早めに売却することをお勧めします」
【相談7】駐車場にしている土地の売却
（牧野知弘氏・不動産売却Q&A7動画）
Q.相談者: 「現在、駐車場として使っている土地を売却し、家族に生前贈与したいと考えています。土地は都下の中央線沿線の急行停止駅から徒歩10分以内で土地は100坪あります。どのような売却方法なら高値で売れるでしょうか」
A.牧野氏: 「100坪くらいの広さの土地は最も売りづらいですね。中央線の沿線ということで、通勤をするようなサラリーマンの方に売ることになると思いますが、100坪だと価格が膨らんでしまうからです。可能であれば2～3に分筆して売るほうが、総額としては高くなる可能性があります」
【相談8】戸建て売却での「住宅瑕疵保険」の検討
（牧野知弘氏・不動産売却Q&A8動画）
Q.相談者: 「都内の築36年、中古の戸建てを4500万円で売却することを検討しています。注文住宅でつくりはしっかりしているのですが、住宅診断を受けたときに『住宅瑕疵保険の適用を受けるには外壁の修繕が必要で200万円かかる』と言われました。住宅瑕疵保険を受けた方が売却時に有利になるでしょうけど、かかった200万円以上に上乗せすることができるでしょうか」
A.牧野氏 :「それは微妙ですね。これまで個人が売主の場合、瑕疵担保は負わないとする契約の事例がほとんどでした。ところが買う側からすると、買ってみたらいろいろ瑕疵が出てくるのが怖いから中古住宅には手を出しづらかったのですね。そのため、瑕疵保険をつければ買い手も安心できるということで、瑕疵保険を含めた中古住宅のインスペクション制度の普及を国が推奨するようになりました。
国の方針に従うならば「是非やってください」と言うべきところですが、外壁の修繕で200万もかかるとなると、築36年の中古戸建を200万円以上の上乗せで売却することは難しいかもしれません。壊して更地にして新しい建物を建てたいという方もいるので、物件の内容にもよりますが、この答えは微妙です。マーケットや売却の可能性について、専門家の方と相談しながら決めたほうがよいと思われます」
▼セミナー前半の牧野知弘氏講演はこちらからご覧いただけます。
≫ 「マイホームも投資対象！ こう変わる、不動産の常識」 不動産コンサルタント 牧野知弘氏 REDSセミナー講演
牧野知弘氏プロフィール
オラガ総研株式会社代表取締役。東京大学卒業後、第一勧業銀行（現：みずほ銀行）、ボストンコンサルティンググループなどを経て、三井不動産に入社。「コレド日本橋」「虎ノ門琴平タワー」など、数多くの不動産買収や開発、証券化業務を手がける。2015年にはオラガ総研株式会社を設立し、代表取締役に就任。ホテルやマンション、オフィスなど不動産全般のアドバイザリー業務を行う。著書に『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題』『民泊ビジネス』（祥伝社新書）、『老いる東京、甦る地方』（PHPビジネス新書）、『こんな街に「家」を買ってはいけない』（角川新書）、『2020年マンション大崩壊』『2040年全ビジネスモデル消滅』（文春新書）などがある。テレビ、新聞などメディア出演も多数、精力的に行っている。
