囲い込み規制が始まった！　個人でできる対策とREDS独自の防止策を解説

REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの菅原です。

2025年1月から新たな「囲い込み」規制が施行されました。この規制は、不動産業界における悪質な囲い込み行為を防止し、公正な取引を促進するために導入されました。

以下では、囲い込み規制の背景、具体的な規制内容、そして巻き込まれないための方法について詳しく見ていきます。

（写真はイメージです）

囲い込みとは？

囲い込みとは、個人のお客様から不動産の売却の依頼を受けた不動産仲介会社が売却物件を自社で独占的に取り扱おうとする行為を指します。

具体的には、他の仲介会社に物件情報を共有せずに、自社の買主にのみ物件を紹介することで、仲介手数料を二重に得ることを目的としています。

このような行為は、売主にとっては買い手を探す機会を減らすチャンスロスにつながり、買主にとっては、買いたい物件が特定の仲介業者に問い合わせなければ買えない、仲介会社を選べないという状況になり、売主・買主の両方に不利益をもたらします。

そればかりか、不動産市場全体の透明性を損ない、業界全体の信用を失う原因となります。

囲い込みの種類

囲い込みには大きく分けて2つのパターンがあります。

優良物件の両手取引を目指す囲い込み

受任した仲介会社が、売主の利益を顧みず、自社の利益を最大化するために、売却物件を他社に紹介せず、自社の買主で成約を目指すケースです。この場合、仲介手数料を両方から得られるため、収益が2倍になります。

物件価格を下げるための囲い込み

他社からの問い合わせを意図的に遮断し、売主に値下げを迫る手法です。物件を市場から隔離し、売れない状態を作り出すことで、売主に値下げを促します。

囲い込みが規制された背景と内容

囲い込みは長年にわたり不動産業界の悪しき慣習とされてきました。前述のように売主や買主にとって不利益をもたらすばかりでなく、市場の健全な競争を阻害するため、国土交通省は2024年6月に宅地建物取引業法施行規則を改正し、2025年1月から新たな規制を導入しました。

新たな規制は主に3つで、以下のような措置が講じられています。

レインズへの物件情報登録の義務化

不動産仲介会社は、売却物件の取引状況をレインズ（不動産流通標準情報システム）に登録することが義務付けられました。これにより、物件情報の透明性が確保され、他の仲介会社も物件情報にアクセスできるようになります。

虚偽の登録内容に対する処分

レインズに登録された情報が実際と異なる場合、宅建業法第65条第1項に基づき、不動産会社に指示処分が科されます。これにより、虚偽の情報提供を防止し、公正な取引を促進します。

契約内容の透明化

物件情報の共有を制限したり、特定の不動産会社以外との取引を禁止したりするような契約も禁止されます。これにより、囲い込み行為を防止し、売主や買主にとって公正な取引環境が整えられます。

囲い込み規制で予想される影響

新たな規制の導入により、不動産市場にはいくつかの影響が予想されます。

1．売主の利益保護：囲い込み行為が減少することで、売主はより多くの買主候補と接触できるようになります。これにより、物件の売却機会が増え、適正な価格での売却が期待できます。

2．買主の選択肢拡大：物件情報が広く共有されることで、買主はより多くの物件から選択できるようになります。これにより、理想の物件を見つけやすくなり、より良い条件での購入が可能となります。

3．市場の透明性向上：レインズへの登録義務化や虚偽情報の防止措置により、不動産市場の透明性が向上します。これにより、公正な競争が促進され、市場全体の健全化が期待されます。

囲い込みを防ぐための対策

規制が始まった後、売却の依頼を受けた仲介会社が自社の利益を最優先し、両手仲介を狙う体質が変わるでしょうか。受任した仲介会社に他社の担当者が見学希望を入れても、売主様の都合が合わないなどの理由で、他社のお客様を後回しにし、自社のお客様を優先するというようなことは後を絶ちません。

不動産の売主自身で囲い込みに巻き込まれないようにするためにできることはあるのでしょうか。

レインズの取引状況は依頼した売主も直接確認することができるようになっています。取引状況は以下の3パターンになります。

1. 「公開中」：通常の紹介中になります。
2. 「書面による購入申込あり」：見学した購入検討者から書面での購入申込が入って契約前の状況になります。そのため、これ以上のご紹介ができないと言える状況です。当然、売主にも担当者から報告が入っている状態です。
3. 「売主都合で一時紹介停止中」：何らかの理由で紹介ができない状況、例えば、売主が2名の共有で、売却の調整が難航している場合や、相隣関係の調整が難航している場合など、売却に支障をきたす状況になってしまった場合などが考えられます。

売主は、この取引状況の確認を怠らないことが肝要です。担当者からの報告が何もないのに「申込あり」になっていたら囲い込みを疑ってもいい状況です。

買主に物件を紹介してくれる仲介会社の担当者は、売主が売却を依頼した仲介会社の担当者が問い合わせの窓口であり、売主へ直接問い合わせをすることはできません。売主も直接、他社の仲介からの問い合わせ状況を確認することができません。そこがブラックボックスと言われる由縁です。

REDS独自の囲い込み防止サービス

居住中での売却で、売主が購入検討者の見学に必ず立ち会う場合は、どのようなお客様が見学に来ているか、自社のお客様か、他社のお客様かなど、実際に見て確かめられますが、空室での売却で立ち会わない場合は、依頼した仲介会社の担当者の報告を信じるしかないということになります。

そこで、弊社は他社に売却を依頼している売主様からお問い合わせをいただけば、その依頼されている仲介会社へ物件確認を行い、報告をするサービスを無料で行っています。

また、弊社では、他社からの問い合わせを一元管理することにより、正確な問い合わせ状況の把握をし、売主様に報告できるシステムを導入しています。弊社では、今日は問い合わせの電話が何本あったか数えないと管理できないというようなことはありえません。

つまり、囲い込みを防ぐためには、信頼できる仲介会社に依頼するのが一番の方法です。

まとめ

2025年1月から施行された新たな囲い込み規制は、不動産市場の透明性を向上させ、公正な取引を促進するための重要な措置です。売主や買主にとって利益を守るためには、規制の内容を理解し、適切な対策を講じることが重要です。これにより、健全な不動産市場の実現に向けた一歩を踏み出すことができるでしょう。

弊社REDSは囲い込みをしないことを公言しています。そのような、信頼できる会社に売却の依頼をすることが一番の対策になります。売却をご検討の際は、ぜひ弊社にご相談をいただければと思います。

またその際は、ぜひ、わたくし菅原をご指名ください。よろしくお願い申し上げます。