エージェントブログAGENT BLOG

堀 茂勝(宅建士・リフォームスタイリスト)

購入は煽らず、売却は囲い込みせず、寄り添います。

4.9

27

このエージェントに相談する

最終更新日:2022年12月15日
公開日:2022年5月15日

皆様こんにちは。堀の写真

首都圏の一都三県(東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県)で不動産仲介手数料「無料」「割引」で注目されております、不動産流通システム【REDS】のエージェント、宅建士の堀 茂勝(ほり しげかつ)です。

 

先日、こちらのブログで「東京都世田谷区鎌田2丁目の3階建ての中古戸建」について掲載いたしました。

世田谷区戸建
(ご成約につき、モザイク処理をしました。)

世田谷区戸建リビング

(ご成約につき、モザイク処理をしました。)

 

その後の進捗状況を、お知らせいたします。

 

「専任媒介」でも、こんなに広く、告知されています!

前回のブログの後も、不動産業者さんからのお問い合わせは続きまして、なんと約2週間で業者さんからの物件確認お問合せ数は370件超になりました。

いままでわたくしがお手伝いしたご売却物件の中でも、1・2位を争うくらい、販売開始後の問合せ数が急増している物件です。

内見ご案内についてご依頼連絡も40件超となり、非常に高い注目がなされ続けております。

 

わたくしが以前にお会いしたお客様の中には、こんなことをお話しされたことがありました。

 

「以前に売却を依頼した業者さんに『専任媒介』でお願いしたら、『囲い込み』されてしまって。しばらく経ったあとに『この価格では反響がありませんので、値下げをおススメします。』だって。他社に紹介せずに1社だけで活動していて「反響がありません」って言われても、なんか納得いかなくて。だって、ほかの業者さんのところには、買いたい方がいたかもしれないでしょ。

だから、次には『一般媒介』にして、3つの業者さんにお願いしたんだけれど、今度はそれぞれの業者さんと自分自身で内見日程の調整をしたり、意外と大変だったし、それぞれの会社さんからは、ほとんど報告が来ないままで、おもったよりも、あまり問い合わせも増えなくて・・・。

もう、どうしたらいいのか、分からなくって困ってしまったヨ。」

・・・・。

困ったおじさん

確かに囲い込みをしてしまうような不動産業者さんに「専任媒介」で依頼してしまいますと、不幸な結果になるのは目に見えています。

でも「一般媒介」のほうが良い結果が得られるという事でも、必ずしもないようです。

 

専任の義務「業務処理状況報告」。プラス、わたくし独自の「広告掲載・案内問合せ等リスト」。

 

先日、こちらの物件の売主様であるご所有者様に、第1回目の「業務処理状況報告」をさせて頂きました。

この報告は、専任媒介の場合には2週に1度の頻度で実施することが法律で義務づけられている報告でございます。

(しかし、一般媒介では、このような報告義務はございませんし、不動産流通機構「REINS(レインズ)」への登録義務もございません。)

 

 

私の場合は、この「業務処理状況報告」の際に、下記の表「広告掲載・案内問合せ等リスト」も添付してお送りするようにしております。

この表は「広告掲載依頼・広告媒体」「内見希望依頼」「資料請求」「購入申し込み」「その他」などの、各業者様からのご連絡について、業者様名やご担当者様名と共に、「何時何分」に問い合わせがあり、それについて何時何分に、わたくしが対応しているのかが、分刻みで記録してあるものです。

 

売主様には、それぞれ実際に存在する宅建業者さんが、どのような広告を準備し、いつご案内をして、結果の報告がどうであったのかが、一目でわかります。

これを見ながら、実際に売主様ご自身で、各社様のネット広告がどのように出ているのか、ご自分の目で確認することも可能なのです。

広告掲載問合せシート

(一部モザイクをかけております。)

 

今回の物件についての上記のリストは、問い合わせや広告掲載依頼、内見希望の日程調整などがあまりに多いため、まだ約2週間なのに、すでに3ページまでになっておりました。

これぞ「リアル両手仲介禁止!」のなせるワザ。

弊社ならではの「1社ワンストップで専任に出しても、多くの会社で広告集客!」のリアルな実例となっていると思います。

 

もし、ご売却で「囲い込み」されていると感じた方がいらっしゃいましたら、ぜひ遠慮なく、いちどご相談いただければと存じます。

喜ぶおじさん

 

カテゴリー:

最終更新日:2021年11月7日
公開日:2021年6月24日

こんにちは。 仲介手数料最大無料の不動産流通システム【REDS】の《宅建士》佐藤亮介でございます。

■■■先代・先々代から受け継いだ土地を売ることになった■■■    

土地を売る(その5)」でございます。

 

我々仲介業者が仲介する売買では、売主様・買主様は売買契約を交わします。

売買契約に、売主様でも買主様でもない第三者が絡んでくる次の3つについて、書いてみたいと思います。

1、隣接地所有者:境界の確認・確定(測量)、越境があればその解決方法

2、私道所有者:私道の通行・掘削の承諾

3、借地権の地主(土地所有者):譲渡承諾・建て替え承諾 この方々は、売主様と買主様との売買契約の当事者ではありません。 そのため、売主様の違約(契約違反)とならないように配慮した特約を付けるようにします。

 

今回は、2の「私道所有者:私道の通行・掘削の承諾」について

これは、売買対象の敷地と公道までの道路が私道の場合のお話です。

「私道」:個人や法人が所有する道路。建築基準法上の道路に限りません。

 私道所有者が1人の場合(例えば、元々の地主さん、分譲業者が所有したままのケース)や、私道に面する所有者全員で所有する場合があります。

「通行」:文字通り通行です。

人の歩行・車の通行です。細かく分けていくと、売買対象の敷地の所有者本人(売主様・買主様)と その家族、来訪者(知人、宅配業者等)の徒歩での通行と車での通行。建物新築に関係する工事業者さん(建築関係・上下水道工事・ガス工事・解体等)の徒歩での通行と車両の通行。

「掘削」:道路内での上水道管・下水道管・ガス管の敷設・修繕 公道の道路整備や上下水道本管の配管・整備は各自治体が行いますが、私道の場合は、一般的には 私道所有者の許可を得て、私道内や敷地への配管や整備などの維持管理を行うことになります。

そのため、私道のみに面する土地を、建物を新築する目的で買主様が購入する場合は、私道所有者の 「通行・掘削」の承諾は、必須と言って良いでしょう。

近年、所有者が変わって急に自動車の通行ができなくなって住民が困っているというニュースが流れていました。

「今まで承諾書が必要なんて、一度もそんな話を聞いたことがない」、また「それは家を建てる人がやることでしょ」 と思われるかもしれません。

しかし私道所有者の通行・掘削の承諾を得ないまま、売却してしまうと、買った方から、家が建てられないと訴えられ ることになってしまします。

その3でも書きましたが、「ご近所さんとはお付き合いが長く、みんな良い人ばかりだから、すぐにご了解頂ける」 と売主様は思われ、仲介業者に対してもそんな話をします。

ところが、「私道所有者様の了解がなかなか頂けない」ことがあります。

そこで、売買契約を締結する際に、通行・掘削の承諾書を取得ができない場合を想定した特約条項を入れるようにします。

(例文)

1.売主は、地番●●番●(複数私道所有者がいれば全員)の所有者より、通行・掘削等の承諾書を取得の上、第●条に定める残代金支払いの時までに、買主に交付するものとします。なお、万一、売主の責に帰さない事由により通行・掘削等の承諾書を取得できない場合には、○年○月○日までであれば、売主および買主は本契約を無条件にて解除することができるものとします。

2.前項により本契約が解除された場合、売主は買主に対し、受領済の金員を無利息にて速やかに返還しなければなりません。

 

売却にあたっては、売買契約を結ぶ前までに、私道所有者の承諾書を頂くのが最も好ましいといえます。

しかし、売買のタイミングもありますが、測量・境界明示と同時期に頂くようにすることが多いのが実情です。

それは、両方の承諾書を頂く相手が同じことが多いからです。

最近は、測量事務所に併せてお願いすることも増えていますが、測量事務所の責任ではなく、売主様の責任です。

長くお住まいでご近所さんでもある売主様が、私道所有者にお声がけ頂くことで、スムースに進むことが多いのは、測量と同じです。

 

もしご売却のご予定がございましたら、売り出す前に、まず「不動産流通システム【REDS】」にお声がけください。 どうぞよろしくお願い申し上げます。 「土地を売る(その6)」に続きます。

カテゴリー:

最終更新日:2021年6月8日
公開日:2021年2月17日

皆様いつもご覧いただき、ありがとうございます。

《不動産仲介手数料が無料もしくは割引》不動産流通システムの坂本です。

 

今回は、新規売却物件『クレール六本木9階  1LDK』のご紹介です。

 

1981年11月築、平成28年に室内をリフォームされており、綺麗な状態でお引渡しが可能な物件です。

東京メトロ南北線「六本木一丁目」駅徒歩4分の好立地、銀座線、千代田線もご利用いただけます。

バルコニーからの眺めも良好!

 

おすすめの物件です。是非、現地をご見学ください。

皆様からのお問い合わせをお待ちしております。

※こちらの物件は販売終了しております。

カテゴリー:

最終更新日:2021年6月8日
公開日:2021年1月28日

皆様いつもご覧いただき、ありがとうございます。

《不動産仲介手数料が無料もしくは割引》不動産流通システム【REDS】の坂本です。

 

今回は、私が担当をさせていただいている売却物件『杉並区成田東5丁目戸建』価格変更のご案内です。

 

好立地であることから非常に多くのお問い合わせをいただいております【杉並区成田東5丁目戸建】ですが、引き続き多くのご内覧希望をいただいております。

 

2011年5月築 2階建戸建(ロフト付)、全館空調システム設備付き

土地面積約28.7坪(セットバック面積除く)

 

室内綺麗にご使用いただいております。

閑静な住宅地で住環境も良く類似物件の少ないおススメの物件です。

 

既にご所有者様はお引越しを済まされ、お気軽に室内をご覧いただける状況です。

ご興味のある方は是非、坂本までお問い合わせください。

※こちらの物件は販売終了しております。

カテゴリー:

最終更新日:2021年6月8日
公開日:2020年12月11日

皆様いつもご覧いただき、ありがとうございます。

《不動産仲介手数料が無料もしくは割引》不動産流通システムの坂本です。

 

今回は、新規売却物件『ドレッセ横浜十日市場サニーテラス』のご紹介です。

 

 

令和元年7月築 311戸の大規模コミュニティ

築年数も浅く、売主様が室内を綺麗にご使用いただいており、そのままお住まいいただけます。

東南角部屋で陽当たり、眺望も良好です。

 

ご興味のある方は、お早めにご見学ください。

皆様からのお問い合わせをお待ちしております。

 

カテゴリー:

公開日:2020年11月5日

皆様いつもご覧いただき、ありがとうございます。

《不動産仲介手数料が無料もしくは割引》不動産流通システム【REDS】の坂本です。

 

今回は、10月22日のブログでご紹介させていただいた

『自己保有物件【サンスタレ西浅草】のご紹介』について

売却活動2週間経過後の進捗状況をご報告させていただきます。

 

おかげさまで、不動産会社様を通じて多くのお問い合わせをいただいております。

投資用物件ということもあり諸条件の折り合いがついておらず、現在も継続して売却活動を行っているところです。

 

私自身が【REDS】の売買仲介システムを利用して売却活動を行うのは初めてですが、体感として囲い込みを行わないこと、レインズ((公財)東日本不動産流通機構)登録により、全国の不動産会社の顧客に情報が行き渡り売却機会の幅が広がっていると感じております。

 

弊社には購入ご検討のお客様と売却ご検討のお客様、両方多くのお問い合わせをいただいております。

私自身、売却相談のお客様対応をさせていただく際に、弊社【REDS】仲介システムのご説明をさせていただき、そのメリットを感じていただいております。また、それ以上に販売活動の仕組みにも関心を持っていただいております。

 

その結果、他社様と比較して弊社での媒介契約取得率及び成約率は高いと自負しております。

 

皆様も、売る時も買う時もメリットの大きい、弊社の仲介手数料システムを是非ご活用ください。

 

 

カテゴリー:

最終更新日:2021年6月8日
公開日:2020年10月30日

皆様いつもご覧いただき、ありがとうございます。

《不動産仲介手数料が無料もしくは割引》不動産流通システムの坂本です。

 

今回は、新規売却物件『杉並区成田東5丁目戸建』のご紹介です。

2011年5月築 2階建の戸建(ロフト付)

売主様が室内を綺麗にご使用いただいており、住環境も良くおススメの物件です。

 

お問い合わせが多い物件ですので、ご興味のある方は、お早めにご見学ください。

 

少し肌寒くなってまいりましたので、みなさま体調管理に十分お気を付けください。

※こちらの物件は販売終了しております。

カテゴリー:

最終更新日:2021年6月8日
公開日:2020年10月22日

皆様、こんにちは。

《不動産仲介手数料が無料もしくは割引》不動産流通システムの坂本です。

 

今回は、新規売却物件『サンスタレ西浅草』のご紹介です。

※こちらの物件は販売終了しております。

 

実は、こちらの物件は収益不動産(区分マンション)として私が保有している物件です。

資産の組み換えを理由に売却を進めたいと考えている物件ですが、今後の動向を見守りたいと考えています。

 

私自身も当社の売買仲介システムをうまく活用して、成約した際には仲介手数料の割引によって少しでも売却費用を抑えていきたいと考えております。

 

皆様も、売る時も買う時もお得な、弊社の仲介手数料システムを是非ご活用ください。

 

 

カテゴリー:

最終更新日:2021年6月8日
公開日:2020年10月15日

いつもご覧いただき、ありがとうございます。

《不動産仲介手数料が無料もしくは割引》不動産流通システムの坂本です。

 

今回は、新規売却物件『練馬区北町8丁目土地 約42坪』のご紹介です。

 

 

公簿面積 138.87㎡(約42坪)

東京メトロ有楽町線の『地下鉄赤塚駅』より徒歩12分

東京メトロ有楽町線の『平和台駅』より徒歩15分

第一種低層住居専用地域ですので周りに高い建物がなく開放的で日当たりの良い土地です。建築条件無しで、マイホームをお考えの方におすすめです。

 

是非一度、ご見学ください。

カテゴリー: