不動産の購入・売却コラムCOLUMN

マンションの売却を検討していても、どこの不動産業者に頼めばいいかわからず、不動産一括査定のサイトを見たりしていませんか？　それ、もしかしたら大きな落とし穴があるかもしれません。

一括査定サイトを利用することは、「たくさんの査定情報が得られるからいいのでは？」と考えがちですが、大きなデメリットがあるのです。今回は、一括査定に潜むデメリットについて解説します。

（写真はイメージです）

一括査定に潜むデメリット

一括査定のデメリットの一つは、高値査定になってしまうことです。なぜ高値査定になるのかというと、一括査定のサイト運営会社は不動産業者ではなく顧客情報収集会社であり、その顧客情報を不動産業者へ売却しているからです。当然、顧客情報を買う不動産業者は、その費用回収のために、仲介手数料を上げざるを得ません。そのため、マンション売却価格を高値に設定しなければならなくなってしまうのです。

もう一つの理由は、一括査定をしている以上、不動産業者は自分以外の業者にも物件情報が渡っていることをわかっているということです。競合を勝ち抜くために安易に査定価格を上げ、マンション売却を任せてもらおうという行動に出てしまうのです。

すると、どのようなことが起こるでしょうか？

不動産には相場があり、この相場から離れていくとマンションが売れにくくなってきます。「築年数が新しい」「設備を入れ替えている」などの理由があって、マンションの売り出し価格が高くなるのであればいいのですが、不動産の価値に何の関係もない不動産業者の意思だけで売り出し価格が高くなってしまっては、マンション購入希望者が振り向かなくなってしまいます。

売り出し価格が高くなった理由を知らないマンション購入希望者は、売り手がお金に困っているとか、売り出し価格が相場より高すぎるからいつか値段が下がるだろうなどと、勝手に考えてしまいます。そうすると、売却まで時間がかかってしまい、このマンションは売れない物件なのだというレッテルを貼られてしまいます。

そうなってしまったら後の祭り。その後、売り出し価格を相場に合わせても、マンション購入希望者の目は厳しいものになってしまっています。相場よりもう一段階、売り出し価格を下げないといけない可能性が出てきてしまうのです。

多くの業者への依頼は要注意

不動産業者への売却依頼には種類があり、査定をした不動産業者全員にマンション売却の仲介を依頼することができます。これであれば競合は発生せず、問題は生じないように思うかもしれせん。しかし、残念ながらここにも問題が出てきます。

多くの不動産業者に依頼した場合、不動産情報のとりまとめを「売主＝一般の方＝素人」が行わなければいけなくなってしまうのです。

A社が「売り出し価格から値段交渉が入っていますが、マンションの隠れた傷を保証する項目は必要ありません」と言ってきたと思えば、B社は「売り出し価格と同じ金額で購入したいという人がいますが、マンションの隠れた傷を保証する項目を長い期間保証してください」などと言ったりします。

しかも、専門用語を数多く使ってくるのです。例えば、B社の場合なら「満額での買付を取得しましたが、契約不適合期間を4カ月間にしてほしい」、きっとこんな感じで言ってくるでしょう。

一般の方の頭の中は、このとき「？？？」だと思います。このようなやり取りを自己責任で判断し、売買の方針を決めていかなければなりません。

また、不動産業者の中にはマンション売却の依頼を受けるだけで、営業マン自身の成果とみなす会社も存在します。たくさんの不動産業者へマンション売却の依頼をすると、「なかなか売れないけど売却の依頼を受けて成果が上がったし、きっと依頼された他の不動産業者が売ってくれるだろう」と考えてしまう質の低い営業マンも出てくるでしょう。

そして一番の問題は、たくさんの不動産業者に売却を依頼できる契約では、なんと情報公開が義務化されていないということです。

価格だけが原因ではない

不動産の早期売却、高値売却は、いかに情報公開を早く、広く行うかがカギになります。条件のいい買主を見つけるには当たり前のことですよね。

ですが、多くの不動産業者は売却情報を隠すものなのです。隠すことが基本ですから、情報公開が義務されていない契約をしてしまうと情報公開が遅くなってしまうのは当然のことです。

では、なぜ不動産業者は情報公開を拒むのか？　不動産業者は買主、売主の両方から仲介手数料をもらいたいからです。

「どういうこと？」と思われるかもしれませんが、理由は次のとおりです。

まず、C社がマンション売却の依頼を受けた後、買主情報がまだ手元にないC社は広告を載せ買主を探したとします。その広告を見て買主情報を持っているD社が、「うちには買主がいるからマンションを内覧させてほしい」と、C社に問い合わせしたとします。しかし、C社の答えは「ノー」。理由をいくつか作って断ります。

なぜ断るのか。それは買主からの仲介手数料がD社に入ってしまい、C社には売主からの手数料しか入らないからです。C社からすれば、自分たちで買主を見つけてくれば両方からもらえる仲介手数料を、売主からしかもらえず、半分になってしまうということなのです。

ですから、情報が広告媒体で公表されているのにもかかわらず、売買の話がなかなか進まないというケースもよくあることなのです。

常識を超えた4つの違い

ここまでの話はいかがでしたでしょうか？

ここからは当社REDSの話をさせていただきます。REDSでは売主様だけを担当するエージェント方式を取っており、お客様のマンションを早期、高値で売却するお手伝いをいたします。早期、高値で売却するためにREDSでは次の通り、他の不動産業者とは違うことをさまざま行っております。

違い1．積極的に情報公開を行います

売主様専任エージェントであるREDSは、両手手数料を目指す一般の不動産業者とは違い、情報の公開をすぐに行います。国土交通省が指定する公益法人が運営している、不動産業者だけが見ることができるレインズにも即日登録します。

通常、一般の不動産業者は両手手数料をもらいたいため、レインズ登録義務の期日ギリギリに載せてきます。そのため、レインズに即日登録し、両手手数料を念頭に置いていないREDSを、他の不動産業者は囲い込みをしない会社だという認識を持っています。

このような認識があると、他の不動産業者はギリギリまで情報を隠していても損をすると考え、REDSの預かっている皆様の大切な不動産の広告を行ってくれるようになるのです。

少し不動産の裏話になりますが、不動産業界の慣習で他の不動産業者が預かっている不動産の広告をすることがあります。他の不動産業者の不動産情報を広告に載せ、費用をかけてせっかく買主を見つけても、囲い込みをされては広告費が無駄になってしまいます。しかし、REDSは囲い込みをしないので、他の不動産業者にとっても早期に情報公開をすることはメリットがあるのです。

違い2．紹介先は日本に限りません

都心マンションの購入者は日本人に限りません。その点もREDSにお任せください。REDSは大手不動産業者も所属していないLeadingRE所属です。このLeadingREは世界70か国、約550社が加盟する団体で、この団体が持っている買主様の情報も入ってきます。

違い3．営業はすべて宅地建物取引士

REDSは何といっても他の不動産業者と質が違います。

法律では1人の宅地建物取引士が会社に所属していれば、宅地建物取引士の資格を持っていない人を4人雇うことができると定めています。ですので、不動産業者では人件費を抑えるため、宅地建物取引士の資格がない人を雇うのが普通です。

ところが、REDSでは全員が宅地建物取引士なのです。

不動産の売買において、法律では宅地建物取引士しか説明できない契約前の書類があります。もし、お客様を担当している営業マンが宅地建物取引士の資格のない場合、資格を持つ別の営業マンが説明することになるのです。

一生に一度といわれる買い物、売り物が契約直前の大事な段階で、他の営業マンに変わられるのは不安に感じますよね？　REDSでは、そのようなことがないのです。

違い4．費用が安くなるのに質は落ちない

REDSの質が高い理由を説明しましたが、質が高いうえに実は費用も安いのです。

不動産の売買価格が5,000万円以上の場合は、仲介手数料が半額または無料に、5,000万円未満の場合でも、売買価格に応じて1.65％＋3.3万円～3.3％＋3.3万円、または無料となります。REDSでは、この仲介手数料の割引が定価となっているのです。

ですが、普通の不動産業者は法律で定める上限目一杯の売買金額の3.3％＋6.6万円を請求してきます。その上限目一杯の仲介手数料を定価としている不動産業者が仲介手数料を値引くとなれば、仕事の質が落ちてしまうところが出てきても仕方ありません。

元々もらえるはずのものがもらえなくなれば、住宅ローンの手続きを怠ったり、仕事のレスポンスが急に遅くなったり……、と誰だって気が抜けるのは想像できると思います。

ここまでご説明したように、REDSは不動産の常識とはまったく違うことをしています。今までの慣習に当てはめると非常識なことに見えるかもしれませんが、一般のマンション売却をご検討されている方のためになればと思い、取り組んでいます。

マンションのご売却を検討されている方には、これまでとは違う意識の高さ、質の高さをぜひご体感いただければと思います。