不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

最近インターネット上で「おうちの査定は〇〇不動産で！」とか「不動産は△△、一括査定が便利！」などという広告がやたら目につきますね。不動産会社に家の売却について相談をすると、「それではまず査定をしてみましょう。そのうえで売り出し価格を決めましょう」などといわれます。どうやら査定して出した価格は売り出し価格とは違うようですね。査定の仕方などを詳しく知るためにも、まずは「査定価格」の基礎知識をご紹介したいと思います。

（写真はイメージです）
 

価格査定とその意義

「価格査定」とは、不動産会社が、土地や中古戸建住宅、中古マンションなどの不動産の売却依頼を受けたときに、妥当な「市場価格」を判定することです。単に「査定」ともいわれます。価格査定が必要な理由は以下の4つの点が挙げられます。

（1） 中古物件は大多数の売主が個人である
（2） 不動産は同じものがない
（3） 売主と買主の利害調整の指標になる
（4） 国民資産として不動産価値は重要である

新築物件（売主が不動産業者）とは異なり、中古物件の売主は個人の場合が多く、不動産の価値（価格）を判断することが困難です。そのため売買取引においては、1軒ごとにその市場価値の判定を行う必要があります。

また、不動産には一つとして同じものはありません。そのため個別の要因が反映された価値を判定する必要があります。売買の際には、売主と買主の望む方向は「より高く」と「より安く」と利害が相反してしまいます。査定価格という一定の指標を不動産会社が提案することによって、売主の思いと買主の思いを調整することが可能となります。

不動産は非常に高額なものであり、一般の人々にとっては一生に何度もない取引となるため、その価格についてもできるだけ透明性と公正性を保つべきものであります。そのためプロの不動産会社による適正な価値判断が必要になるのです。

売買取引における価格の種類

不動産の売買取引では、局面に応じて様々な呼び方の価格が出てきます。取引の流れに沿って、簡単にご紹介しましょう。

（1） 売却希望価格：売主が「この金額で売りたい」と希望する価格。購入価格や、物件に対する強い思い入れに影響されることが多く、どうしても「市場価格（相場）」を上回ることが多い。

（2） 査定価格：売却を依頼された不動産会社が、物件を調査したうえで査定し、客観的に算出した「市場価格（相場）」。不動産会社は、宅地建物取引業法によって、売買すべき価格や評価額について意見を述べるときには、必ずその根拠を明示しなければならないとされている。

（3） 売り出し価格：売主が不動産会社と相談したうえで決定した、物件を市場に売り出す価格。決定をするのはあくまで売主。「より高く」という意向が強い場合は、（2）の「査定価格」よりも高く設定されがちであるが、成約までに時間がかかるリスクが発生しやすい。一方、「より早く」という意向が強い場合は（2）の査定価格に近く設定されるが、だからといって成約が保証されるものではない。価格と売却決定までの時間を考慮してバランスよく決定することが望ましい。一般的には、買主との交渉により値引き幅や、税金や仲介手数料などの経費を考慮して、査定価格の5～10％増しで売り出すことが多い。

（4） 買い受け希望価格：買主が売主側に購入の意思を提示するときに設定する価格。ダメ元で安めに提示される場合もあるので、売主としては購入意欲の本気度を測る必要がある。本気度が高ければ、価格交渉は行わず売り出し価格（満額）で提示があるが、買主も市場価格を意識した判断基準を持っていると考えるべきだ。そのため、「市場価格（相場）」を大幅に上回っている場合は、大きな価格交渉があることも念頭においておきましょう。

（5） 成約価格：交渉の末、売主・買主間で合意した売買価格。結果的に査定価格のレベルで決着することが多い。

不動産価格判定の3方式

一般に、不動産の価格を判定する方式としては、
（1） 原価方式
（2） 取引事例比較方式
（3） 収益還元方式
の3方式があります。

原価方式は、価格を判定する時点で、対象不動産と同じ土地を取得して同じ建物を建てた場合にどのくらいのコストがかかるのか(再調達原価)を調べて、そこから老朽化したり設備が陳腐化したりして価値が下がった分を差し引いて(減価修正)、対象不動産の試算価格を求める方法です。主に建物や、建物とその敷地の価値を求めるときに使われる手法です。

取引事例比較方式は、多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらにかかる取引価格に必要に応じて事情や時点の補正、地域や個別要因の比較による補正を行って、対象不動産の価値を求める方法です。主に対象不動産の近隣で、同様の取引が多く行われている場合に有効な手法です。

収益還元方式とは、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される収益から、公租公課や維持管理費用などの諸費用を控除した価値を算出して、対象不動産の価値を求める方法です。主に賃貸用不動産や事業用不動産の価値を求める場合に使用されます。

不動産の価格査定マニュアル

宅建業法では、不動産会社が価格について意見を述べる場合は、必ずその根拠を明示する義務があると前述しました。その根拠を明示するための合理的な手法として、国土交通省の委託調査による研究報告をもとに公益財団法人・不動産流通推進センターが作成した価格査定マニュアルの使用が推奨されています。マニュアルは住宅地価格査定、戸建住宅価格査定、中古マンション価格査定の3種類です。

住宅地価格査定と、中古マンション価格査定のマニュアルでは、取引事例比較方式により、価格が算出されます。戸建住宅価格査定では、土地部分の評価は取引事例比較方式で評価し、建物部分は原価方式で評価され、それぞれを合算する手法がとられています。

査定は無料、活用しましょう

繰り返しますが、不動産会社が査定価格について意見を述べるときに、根拠を明示しなければいけないのは、不動産業を営む者にとって、法律上の義務なのです。さらに、査定のために要した費用は、遠隔地の不動産の査定など例外を除いて、基本的に依頼者に請求することはできません。無料で実施されるべきものなのです。様々な不動産会社に査定をしてもらい、金額や不動産会社の対応を比較して、不動産会社を選択する指標の一つにされることをお勧めします。

早坂龍太（宅地建物取引士）
龍翔プランニング 代表取締役。1964年生まれ。1987年北海道大学法学部卒業。石油元売り会社勤務を経て、2015年から北海道で不動産の賃貸管理、売買・賃貸仲介、プランニング・コンサルティングを行う。
監修 ：不動産流通システム