不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

「不動産を売りたい」と思ったときに迷うのが、「どの不動産会社に頼んだらよいのか？」ということでしょう。なるべく高く売ってくれる不動産会社に頼みたいけれど、相場も何も分からない、という方は少なくないでしょう。

 

そんなときに便利なのが、不動産の一括査定サイトです。複数の不動産会社が査定額を出してくれるもので、ネットやアプリの広告でご覧になった方も多いかと思います。

 

しかし、一括査定サイトで出された金額では必ずしも売れないのが実状です。なぜ、そのようなことが起きるのでしょうか。

 

不動産会社が行っている査定方法とは

 

まずは、査定方法についてお話ししましょう。不動産会社は初めに「机上査定」という方法で査定を行います。

 

この方法では、対象となる物件の規模、築年月、周辺地図などの基本情報と、過去から現在までの市場の動向などを加味して算出します。この時点では、どこの不動産会社でも似たようなデータで算出しますから、査定額にそれほどの差はないので、だいたいの目安となる金額は分かります。

 

さらに正確な査定金額を出すには、「訪問査定」を行う必要があります。

 

実際の不動産を現地で確認することで、立地、前面道路、日当たり、内部の状態、付帯設備などの詳細な調査ができます。そこで算出された額が実際の査定金額となりますが、まだここでは、“本当に売れる金額”が決まったわけではありませんから、注意してください。

 

売却時の不動産会社選びの5つのポイント

 

ここで重要なのは、査定金額だけで媒介契約を結ぶ不動産会社を決めないことです。

 

販売価格が妥当だったとしても、不動産会社の広告戦略や営業手法などによっては、売れ残ってしまう可能性があります。では、的確な戦略を立てて熱心に販売してくれるかどうかは、どのように判断すればよいのでしょうか。次にそのポイントを紹介します。

 

ポイント1：その不動産会社には、どんな客層が多いか聞く

 

不動産会社によって、ファミリー、シングル、投資家、外国人、高齢者など、得意とする客層の違いがあります。どの層に強い会社なのかを把握することで、自分が売りたい不動産に対する販売力を知ることができると言えます。

 

ポイント2：自分が売りたい不動産について、どう思うか聞く

 

営業マンが物件のメリットとデメリットをどう把握しているのかを確認することができます。さらに、広告戦略を上手に立てる不動産会社なら、「どのような客層に売れそうか？」などの質問にも明確に答えられます。

 

ポイント3：周辺の物件情報について聞く

 

熱心な不動産会社の場合、市場の動向や周辺環境の情報に精通しています。周辺において現在売り出されている物件や、過去の事例などを聞いてみましょう。その返答内容がそのまま営業力を表し、自身の勉強にもなるのでお勧めします。

 

ポイント4：実際に不動産会社を訪問する

 

店内がきれいに整頓されているのか、来客への対応が丁寧なのかなど、基本的なことではありますが、きちんと見ておきましょう。普段の電話対応などを見ることで、信頼できるかどうかも確認できると思います。

 

また、そのときに来店している他のお客さんの層も確認できる可能性もありますので、お勧めです。不動産取引は価格が非常に大きく、売却活動は長期間になる可能性もあるので、不動産会社との信頼関係や相性は大事な要素です。

 

ポイント5：売却を急かしてこない

 

最も重要なことは、「こちらの立場になって考えてくれるのか」ということです。早く売ったほうがよいなどと、やたらにせっついてくる不動産会社は、要注意です。自分のために、しっかりとしたアドバイスを提案してくれているのかを見極めることが大切です。

 

不動産会社との契約で知っておくこと

 

不動産会社との契約は“媒介契約”といって、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」という3つの形態があります。

 

「一般媒介」では、複数の不動産会社に売却を依頼することができますが、「専任媒介」と「専属専任媒介」では、1社にしか依頼ができません。複数の不動産会社に売却を依頼したほうが、間口が広がるように感じて良いと思えます。しかし、一般媒介だと、レインズという不動産会社間のネットワークに物件情報を流通させる義務がなく、その不動産会社が把握している買主以外に購入希望者が広がらないというデメリットがあります。専任媒介や専属専任媒介はいずれもレインズの登録義務があります。専任媒介は、自己発見取引が認められていますが、専属専任媒介は、自己発見でも依頼した不動産会社を必ず通さなければなりません。また、売主に対して不動産会社が業務状況を報告する期間にも違いがあり、専任媒介は２週間に１回以上、専属専任媒介は１週間に１回以上と定められています。

 

どの媒介方法にもメリットとデメリットがありますので、信頼できると思う不動産会社に相談してみるのも良いと思います。媒介契約の形態によって、売却価格と売却できるまでの早さが変わってくるかもしれません。

 

少しでも高値で売却するために

 

不動産を売るというのは、一生のうちでそう何度も経験することではありません。多くの専門知識が必要となるので、一般の方には分からないことがほとんどでしょう。

 

また、不動産には同じものが二つとありません。所在地、建物、接道、方向、周辺環境、販売時期など、あらゆる要素が組み合わさって売却価格に反映されます。最後には、買主との合意があって初めて取引が成立します。

 

これまで述べてきたように、一括査定サイトは複数の会社から、目安となる査定価格を算出してもらうもので、適正な売却価格の相場を知ることができます。ただし、この時点では不確定要素が多分にあり、どの不動産会社に依頼するかによっても条件は変わってきますから、サイトで算出された額で売ることだけにこだわらないほうが賢明です。また、あくまでは査定額は参考値として把握するにとどめ、売却の委託先は別の不動産会社に依頼するということでも何ら問題はありません。

 

こうした特性を理解した上で不動産の一括査定サイトをうまく利用して、実際に販売を依頼する不動産仲介会社は慎重に選びましょう。

 

（監修：不動産流通システム）

 

 

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