不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

マンションの売却のタイミングは意外と突然やってくるものです。家族構成が変わる、相続がある、仕事の都合･･････。ライフイベントというのは想定できない場合も多いですよね。そんなとき「誰に相談したらいいのか分からない」と困らないように、またはお困りの方のために、今回はマンション売却の適切な相談先について解説していきます。

 

（写真はイメージです）

 

マンション売却の最初の相談先にはどんなところがある？

 

マンション売却の相談先は、内容によって異なります。まずは、売却活動を始めるに当たって、適切な相談先は下記の3つでしょう。

 

不動産仲介会社

 

ほとんどの人はまず不動産仲介会社に相談するでしょう。いくらで売れるのか、まず何から始めればいいのか、まったく分からない状況の中、ひとまず不動産仲介会社に連絡を取ることになります。具体的には「いくらで売れるのか？」が最大の関心ごとのため、一括査定サイトによる見積もりや、不動産会社のホームページからの不動産査定依頼といったアクションになります。相談や見積もりは複数の不動産会社に依頼しましょう。意中の不動産会社が決まれば売却スケジュール相談に移行します。

 

銀行（信託）

 

ローンの返済や資産管理の話となれば、銀行や信託銀行で不動産の売却相談を行うことになります。銀行は売却実務のプロフェッショナルではありませんが、資金面や税金面で相談できる場合があり、必要に応じて税理士なども紹介してくれます。

 

税理士や弁護士など

 

不動産と税金は切っても切れない関係であり、マンションの相続や売却では力になってくれるでしょう。また、マンション売却のきっかけのひとつである離婚の際には弁護士のお世話になることもあると思います。こうした「士業」の多くは不動産業者のつながりがあるので、不動産売却の必要が出た場合には業者を紹介してもらえることが多いでしょう。

 

マンション売却の流れ

 

不動産売却は、不動産会社と「媒介契約」と呼ばれる契約を締結してスタートします。流れは以下の6ステップです。

 

（1）売却を不動産会社に依頼する
（2）媒介契約を結ぶ
（3）販売活動を開始する
（4）売買契約を締結する
（5）契約後の引渡し
（6）決済

 

不動産の専門家は数多く存在しますが、不動産売却において、不動産会社は価格査定から広告活動、売却活動、契約書作成、引き渡しまでそのほとんどでパートナーとして動いてくれます。何といっても成約するまでお金は一円もかからないことは大きいでしょう。税理士や弁護士に相談する内容であっても、ある程度のことであればベテラン営業マンなら判断できます。相談の内容が細かくなり、不動産会社では答えられないときになって初めて弁護士や税理士への相談するほうが経済的でもあります。

 

マンション売却にあたって大事なポイント

 

マンション売却にあたってどういったことで悩んだり困ったりすることが多いのでしょうか。

 

売却価格

 

居住用マンションの査定を行う場合、同じマンションの別の部屋や条件が類似したマンションの売却事例をもとに相場を探っていきますます。とはいえ、「眺めがいい」「特に設備が優れている」「ブランド力がある」など、数字だけではなかなか判断できず、査定額に納得できないケースもあります。

 

そこで大切なのは、売却価格の査定を不動産会社まかせにせず、自分でも「いくらだと思う」という根拠を持つことです。近くのマンションがいくらで売りに出ているか？などを参考に、どの程度で売れるものなのか調べるのはそこまで難しいことではありません。最終的に実際の売却額を決定するのは売主です。不動産会社がなんと言おうと売主が「この価格でしか売らない」と言えば、そうなるのです。

 

ですから、納得いく不動産売却のためには「自分にはわからない」と投げずに、学ぶことが非常に重要です。この点、不動産会社としては安めに売りに出せばそれだけ早く売れますし、仲介手数料は物件価格の３%なので、売却額が200万円下がっても、不動産会社の売上は６万円ほどしか下がらないため、「それなら早く売れた方がいい」というのが本音。売主の利益と仲介業者の利益は一致しないということがあるのです。

 

契約内容

 

不動産の売買契約書には国土交通省からひな型が用意されており、ある程度は抜け漏れがないようになっています。一方、特殊事情については「特約」という形で契約書に記載されますので、この特約については特に注意して確認するようにする必要があります。

 

契約前に契約内容について不安になることは多かれ少なかれあると思いますが、この段階で弁護士に相談することはあまり一般的ではありません。一方、契約後に契約内容と大きく異なることが起きてしまった場合は弁護士にお世話になることがあります。ただし、トラブルになったら即、弁護士を立てるよりも当事者同士の話し合いで解決できるに越したことはないでしょう。

 

買主とのやりとりは基本的には仲介業者を通じて行うため、仲介業者とうまくコミュニケーションをとるためにも、普段から関係構築には気を遣ったほうがよいでしょう。

 

登記

 

不動産を売買したり相続したりすると、必ず「登記」というものが発生します。登記とは、不動産にまつわる住民票登録、戸籍登録のようなものです。登記の専門家は司法書士。不動産の表題登記作成や所有権保存、移転、抵当権設定登記、抵当権抹消登記などをサポートしてくれます。不動産売却においては、所有権移転登記の費用は買主が負担するのが一般的ですが、売渡証書の作成や抵当権抹消登記、売却前の住所変更登記などは売主側の負担となります。通常、登記をめぐってトラブルになるようなことはほとんどありませんが、相続や身内の健康上の理由から委任状が必要になるなど、ちょっと込み入った問題が起こった場合に相談できます。

 

税金

 

不動産を売却して利益が出ると、その翌年に利益額を計算して確定申告する必要があります。自宅の売買の場合は住宅ローン減税などさまざまな税制優遇が存在します。自分で行うこともできますが、税理士は心強いパートナーとなってくれます。不動産取引では大きな金額が動くため、資金の出し入れについて不安がある場合は、多少のお金がかかっても相談する方が損をするリスクや税金の還付を受けられないリスクを軽減できるでしょう。

 

ご自身で調べることも大事です

 

不動産取引では、ふだんあまり関わることのない専門家が多く登場します。多くの方は不動産の売却を依頼する不動産業者から必要に応じてこれら専門家の紹介を受けることになるでしょう。とはいえ、納得のいく売却のためには主体的に不動産取引を行うことが非常に重要です。自ら調べ、一つ一つ理解していきましょう。

 

 

松村隆平
中央大学法学部法律学科卒。新卒で住友電気工業に入社し、トヨタ自動車向けの法人営業、および生産管理に従事。その後、株式会社ランディックスに入社し不動産業界に転身。その後同社のIPO準備責任者となり、経営企画室長を兼任。2019年に東証マザーズへ上場、2021年に執行役員。
趣味は司馬遼太郎の小説を読むこと。経営学修士（MBA）、認定IPOプロフェッショナル、宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー（AFP）、統計調査士。