不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

東京都は、世界でも有数の地価の高い地域ですので、都内で一軒家を所有されている方は、素晴らしい資産を持っているといえます。しかし、相続による所有ということになると、意味合いが少し変わってきます。

 

もちろん、資産として優れた財産であることに変わりはありません。また、そうした資産を遺された故人に対して、ご遺族は感謝していることでしょう。しかし、都内の不動産であるがゆえに、相続税の課税対象となる可能性が高くなりますので、チェックしておきましょう。

 

特に、両親ともに亡くなり子供たちだけで相続する「二次相続」の場合は、注意が必要です。ご両親のうちのどちらかが亡くなり配偶者と子供たちが相続するという「一次相続」では相続税がかからなくても、「二次相続」では相続税が課税される場合が多いからです。
 

（写真はイメージです）
 

「二次相続」が相続税で課税されやすい理由とは？

 

二次相続で相続税が発生しやすくなる理由は、以下の3つが考えられます。

 

1. 法定相続人の数が減る
2. 配偶者の税額軽減が適用されない
3. 小規模宅地等の特例が適用されない場合がある

 

順に見ていきましょう。まず、理由1です。

 

相続税は、正味の遺産額から法定相続人の数に応じた「基礎控除額」を差し引いた「課税遺産総額」を基に算出されます。基礎控除額は「3000万円＋（600万円×法定相続人数分）」で算出されますので、相続人に一方の親が入っていない「二次相続」の場合は、配偶者1人分（600万円）の基礎控除が減額される計算になります。

 

次に理由2です。「一次相続」の場合、配偶者は実際に取得した正味の遺産額が1億6000万円以下であるか、1億6000万円を超えていても法定相続分に応じる金額（遺産総額の2分の1）までであれば非課税となります。「二次相続」の場合は、この配偶者の税額軽減の適用がありません。

 

理由3に挙げた小規模宅地などの特例とは、亡くなられた方（被相続人）が事業もしくは居住のために使用されていた宅地などで建物または構築物の敷地として利用され、相続税の申告期限（死亡後10ヵ月）まで居住や事業を継続していた土地のうち、用途に応じて定められた「限度面積」部分については、評価額の80％または50％を減額する、という制度です。ただ、被相続人と生計を一にしていた親族で、死亡後も継続して居住や事業を継続していた場合にしか適用されません。

 

また、小規模宅地を複数の相続人が共有して取得した場合は、取得した者ごとに特例が適用されるかどうかを判定されます。したがって、例えば相続した兄弟で同じ持ち分を共有した場合も、同居していて住み続けている相続人と、別居している相続人とでは、相続税の額に差が生じることが起こりえます。

 

相続した物件を売却するメリット・デメリット

 

遺産分割協議を行い、相続人間で相続する財産や金額が確定すれば、相続による所有権移転登記をして名義を変更した不動産は、売却することが可能となります。ここからは、相続した物件を売却するメリットとデメリットをそれぞれ考えてみましょう。

 

売却のメリット

 

1. 分割しやすい
2. 相続税の納税資金とできる
3. 固定資産税がかからない
4. 維持管理が不要

 

上記のメリット4つを順に見ていきましょう。

 

1. 法定相続人が複数いる場合、不動産などを相続すると、相続分の価値に応じて、金銭で分割するか、共有財産とする必要があります。相続後すぐに遺産分割協議で売却することを決定し、現金化してしまえば分割はしやすくなりますし、後顧に憂いを残しません。

 

2. 不動産の価格が高く、相続税が高額になった場合に、他の現金や換金性の高い有価証券を持ち合わせてない場合には、困ってしまいますよね。その場合も、物件を市場価格で売却してしまえば、納税が可能となります。年賦で納税する延納制度は利子税がかかりますし、相続した財産で納める物納制度もありますが、評価額よりも市場価格の方が高いのが一般的ですので、売却した方が、メリットがあります。

 

3. 物件は売却してしまえば、それ以降は固定資産税がかからないのもメリットといえるでしょう。相続税がかかるほどの都内の家屋敷は毎年かかる固定資産税も少なくない負担となります。

 

4．相続後、相続人がそこに住まずに空き家となる場合にも、維持管理費はかかります。空き家を放置しておくと、倒壊の被害や、衛生上・防犯上のトラブルの原因となるおそれがあり、適切な管理をする必要があるからです。平成27年に施行された空き家対策特別措置法では、そうしたトラブルを防ぐために、市町村が指導物件を特定し、改善勧告や命令を下すことが可能となりました。建物のある土地は固定資産税の特例対象とされているのですが、改善勧告が出された物件はその優遇措置から除外されることとなります。そうした指定を受けないようにするには、日常的な掃除や庭の手入れなどの維持管理が必要となります。物件の状態が悪くなっていれば、取り壊しや撤去作業なども考慮しなければいけなくなるでしょう。

 

売却により、そうしたコストの心配は必要なくなります。

 

売却のデメリット

 

1. 小規模宅地等についての特例適用は困難
2. 思い出の対象となる家・不動産が無くなる
3. 事業用物件の場合は収益が無くなる
4. 譲渡所得への課税がある可能性がある

 

売却のデメリットも4つほど考えられます。それぞれ見ていきましょう。

 

1. 小規模宅地等の特例は、被相続人と生計を同一にしていて相続後も相続税納入期限の10ヵ月間以上その不動産に居住し続けている場合に適用されるものです。したがって、相続後10ヵ月以内に売却した場合は、適用されることがありません。

 

2. 幼少時代をすごした思い出の多い家を手放すことに抵抗を感じる人も多いでしょう。できることなら他人に売却することを避けたいと思うのは自然なことです。

 

3. 事業用物件を売却するのであれば、当然将来得られたかもしれない収益を放棄することとなります。

 

4. 都内の不動産であれば、売買価格によっては、収益が出たとみなされて課税されることも考慮しておく必要があります。

 

相続した家を売却した方がよいのは、結局どんな場合か

 

相続した都内の家を売却した方がよいのは、どんな場合でしょうか。以下に、考えられる状況を列挙してみました。ひとつでも当てはまる場合は、売却を検討されることをオススメします。

 

1. 遺産や自分の資産に、現金や金融資産が少なく、相続税の納入資金が無いとき

 

2. 将来的に住む予定や人がいないとき

 

3. 維持管理をする人がいないとき

 

4. 相続人が複数いて、相続した不動産が一つであったり、価値の異なる複数の不動産があったりするとき

 

特に、相続した家に住む予定がなく、なおかつ相続人が複数いるときは、注意が必要です。とりあえず「共有」とすることも多いのですが、「骨肉の争い」の火種となることは意外に多いのです。共有財産の売却には、共有者全員の合意が必要となります。相続後直後は「共有」に賛成していたとしても、時間が経つにつれて、各々の事情や思惑が変化すると、感情のもつれから相続問題に発展しかねません。早めに売却して問題を整理しておくことをお勧めします。

 

早坂龍太（宅地建物取引士）
龍翔プランニング 代表取締役。1964年生まれ。1987年北海道大学法学部卒業。石油元売り会社勤務を経て、2015年から北海道で不動産の賃貸管理、売買・賃貸仲介、プランニング・コンサルティングを行う。
監修 ：不動産流通システム