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不動産の購入・売却コラムcolumn

リノベーションのためのマンション選びで注意したい7つのポイント

最近、耳にすることが多くなったリノベーションですが、実際、リノベーションを検討したり、実際に行ったりしている人は増えています。

リノベーションはリフォームよりも大規模な修繕、改修と考えられることが多いですが、リフォームが今の建物、部屋の不便なところを修繕するのに対して、リノベーションは今の建物をより住みやすく、自分たちのスタイルに合わせるために、間取りや機能の変更も含めて改修することをいうことが多いようです。

一般社団法人 リノベーション協議会は、リノベーションについて「中古住宅を現代のライフスタイルに合った住まいによみがえらせることです。例えば、水・電気・ガスなどのライフラインの性能を改修するだけでなく、ライフスタイルに合わせて間取りや内外装を刷新して、快適な暮らしを実現する現代的な住まいに再生が可能です」と述べています。

新築マンションが高騰するなか、中古マンションをリノベーションするケースは増えています。
ここでは、マンションを購入してリノベーションを検討している方や、今のお住まいのマンションの部屋をリノベーションしたいと考えている方に、注意すべき点をお伝えしていきます。

マンション

(写真はイメージです)

■マンションの部屋のリノベーションについて

マンションの部屋は注文住宅などとは違い、どうしても画一的な間取りになってしまうことも多いものです。その結果、ある程度の希望は満たすものの、完全に自分の希望を満たすのは難しいかと思います。

そこで検討していただきたいのが、マンションの部屋のリノベーションです。リノベーションでは、多少の柱や壁などの制限はあるものの、部屋を大きくしたり、機能や設備を変更したりすることが可能です。

実際の事例

・わかれていたリビングとダイニングの壁を取り払い、広いLDK(リビングダイニングキッチン)にする。
・2LDKの2つの寝室の壁を取り払い、広めの寝室1つとウォークインクローゼットにする。
・白が基調の部屋を、茶系の木材を基調とした、造り付け収納が豊富な部屋にする。
・カウンター式のキッチンをアイランドキッチンにして、ホームパーティーが可能なダイニングにする。
・古い和室から、木のフローリングを使った洋室にして、明るい雰囲気にする。

このように、ライフスタイルに合わせた、間取りや仕様の変更の事例があります。

■マンションのリノベーションで注意すべき7点

希望の住まいを手に入れるためのリノベーションですが、マンションのリノベーションには注意すべき点もいくつかあります。
ここからは、その注意点について解説します。

1.あらかじめ管理会社(組合)や大家さんに相談する

リノベーションを思い立ったら、まず管理会社や管理組合、賃貸の場合は大家さんにリノベーションを考えている旨を伝えましょう。
規約で工事の範囲が決まっていたり、将来的な建て替えの予定などがあったりするかもしれません。

マンションによって規約はさまざまなので、まずざっくりとした工事の希望を話し、どの程度の工事ができるのか、相談をしてみましょう。
その後、リフォーム・リノベーション会社と打ち合わせをして、工事の内容を詰めたところで、もう一度相談するようにしましょう。

とくに、購入後のリノベーションを考えている方は、物件探しの際にその旨を伝えるようにしてください。
リノベーションにあった物件の紹介にもつながります。

2.構造や配管などからできない間取りや仕様がある

マンションのリノベーションの場合、構造上の理由から壁や柱、梁(はり)などが取り払えないことがあります。
また、壁などに配管が通っているために壊せないこともあり、とくに、水まわりは制限されるケースもみうけられます。

他にも、騒音の問題などからフローリングなど、床の仕様が限られていることもあります。
そのような理由で、希望はしていても、理想通りにならない間取りや仕様があることは頭に入れておきましょう。
とくに、壁を取り払って、部屋を大きくしたいと考えている場合は、他の物件の検討も必要になるかもしれません。

3.古い物件だと、強度や配管に問題にあることがある

リノベーションをする場合、ある程度古い物件を考えると、強度が不足していることがあります。
場合によっては耐震工事を検討したほうがいいかもしれません。
また、配管が古くて、場合によっては交換が必要になることもあります。

業者が見てくれるとは思いますが、念のため、きちんと確認をしてもらうようにお願いをして、契約内容も確認しておくようにしましょう。

4.物件の購入と工事費用について考える

中古でも比較的新しい物件は、あまり値段が落ちておらず、リノベーションをしてしまうと、新築物件よりも割高になってしまうこともあります。
ある程度古い物件を選んでリノベーションをすると、コストパフォーマンスがよく、気に入った間取りにすることができます。

ただ、上でお話ししたように、配管や強度に問題がある場合には、少し予算がアップしてしまうかもしれません。
新たな購入の場合、資金の借り入れなどもあるかと思いますので、あらかじめ物件の購入と工事費用の合計金額の目安を考えておくといいでしょう。

リノベーションの工事費用としては、500~1,000万円の範囲が多いですが、工事内容もさまざまです。
リノベーションの事例が載っている雑誌なども多く販売されていますので、間取りや予算の参考にすることをおススメします。

5.工事期間中に住む場所を確保する

現在、住んでいるマンションの部屋をリノベーションする際には、仮住まいをする場所が必要です。
また、中古マンションを購入してリノベーションをする際にも、契約後、工事が完了するまで、今住んでいる部屋を借り続けなければいけません。
工事が大規模で、少し期間を要する場合は、他に家賃もかかってしまうので、これも必要経費の一部として、頭に入れておいてください。

6.騒音が出るような工事の場合、両隣(階下、階上)にあいさつをしておく

マンションでの生活では、できるだけ両隣(階下、階上)の部屋といい関係を保っておきたいものです。
とくに、騒音は気になる人が多いので、工事を始める前に、工事をする旨と工事期間についての説明を兼ね、あいさつをしておくようにしましょう。

ちょっとした手間ではありますが、長い付き合いになるのですから、できるだけいい関係を保っておきたいものです。

7.リフォーム・リノベーション業者選び、仕様選びはご注意を

設計は建築家にお願いすることもあるかもしれませんが、リフォームやリノベーション業者にトータルでお願いする人が多いかと思います。
ただ、業者によって、リノベーションできる間取りや予算には違いがあります。

複数の業者にあたってみることで、より希望に近い間取りや予算を実現できます。
その業者や設計者が過去に担当した物件を見せてもらうことで、実力を測ることもできます。実例を見られないか、お願いをしてみるといいでしょう。

また、壁紙や床材なども小さいサンプルで見るのと、実際に広い面積に貼ったものを見るのではどうしても色味がかわってきます。
ショールームがあれば見学したり、少し大きなサンプルを見せてもらったりするようにしてください。

サンプルと家族

(写真はイメージです)

■リノベーション・マンションで失敗する理由は

上で述べたのは、実際に自分でリノベーションをする際の注意点ですが、最後に、リノベーション・マンションについてもお話をします。
現在、リノベーション・マンションは人気があります。

中古物件ではありますが、今時の間取りや内装のきれいな部屋がリーズナブルに手に入るため、とくに若い層に人気が出ています。
しかし、リノベーション・マンションも必ずしもいいところばかりではありません。
リノベーション・マンションで失敗する理由としては、主に2つあります。

1.個性的、または好みのかたよる内装、間取りの物件は、売りに出してもなかなか買い手がつかないことが多い

派手な色や個性的な柄の内装、好みのかたよる間取りなどは、決して万人に受けるわけではありません。
ですから、将来的に売りに出したとき、なかなか買い手がつかないということもよくあることです。

しばらく住んだら売りに出したいとお考えでしたら、落ち着いた色の内装で、あまり人を選ばない間取りの物件がおススメです。
もちろんご家族の好みや希望が優先で、住みやすく、気に入った物件を選ぶのが大切です。

ただ、将来、売るための資産という考えで、リノベーション・マンションを購入されるのでしたら、あまり奇抜な内装、間取りは避けていただいたほうがいいかと思います。

2.仲介業者、リノベーション業者のマージンで、かなり割高な物件も多い

リノベーション・マンションの人気が出てきているとはいうものの、実際、現場経験の多いリノベーション業者の数はそれほど多いわけではありません。
ですから、仲介業者が必ずしも他の業者と比較して検討しているとはいえません。

その結果、リノベーションの業者の言い値で工事が進むことも多く、どうしても割高になってしまうことも多いものです。
また、今はリノベーション物件の数が限られているため、どうしても仲介業者に頼らざるをえません。仲介業者が手数料を高めに請求していることもあります。

そして、場合によっては、新築の物件よりも高くなっている場合もあります。
リノベーション後は見た目が新築と同じようなので、新築の物件と比べると、リーズナブルでいい印象ばかり受けますが、あくまで中古物件です。

部屋の見た目だけに目を奪われるのではなく、築年数や公共部分の様子、同じマンションの他の部屋の価格なども見て、総合的に値段が適切かどうかを考える必要があります。

リノベーション・マンションはどうしても価格の予想がつきにくいとは思いますが、他の物件なども参考にしながら、部屋の価格が資産価値に見合うか、冷静に見極めるようにしてください。

場合によっては、手間と時間はかかりますが、中古物件を買って、自分たちで業者にお願いをして、リノベーションをしたほうが、好みに近い住まいをリーズナブルな価格で手に入れられるかもしれません。

■まとめ

マンションのいわゆる「よくある間取り」を希望の間取りや仕様に変えられるリノベーション。
注意することはありますが、予算をおさえて、希望の住まいを手に入れることができるチャンスでもあります。
ぜひ選択肢の一つとして、お考えください。

 

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オラガ総研株式会社 代表取締役 牧野知弘氏

東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行(現:みずほ銀行)、ボストンコンサルティンググループを経て1989年三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し、ホテルリノベーション、経営企画、収益分析、コスト削減、新規開発業務に従事する。2006年日本コマーシャル投資法人執行役員に就任しJ-REIT(不動産投資信託)市場に上場。2009年株式会社オフィス・牧野設立およびオラガHSC株式会社を設立、代表取締役に就任。2015年オラガ総研株式会社設立、代表取締役に就任する。著書に『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題』『民泊ビジネス』(いずれも祥伝社新書)『老いる東京、甦る地方』(PHPビジネス新書)『こんな街に「家」を買ってはいけない』(角川新書)『2020年マンション大崩壊』『2040年全ビジネスモデル消滅』(ともに文春新書)などがある。テレビ、新聞などメディア出演多数

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