不動産の購入・売却コラムCOLUMN

住宅ローン返済中のマンションや一戸建は、売却できないのでしょうか。
そんなことはありません。ローン返済中であっても、不動産の売却や買換えは可能です。購入時にほとんどの人が住宅ローンを利用するのですから、ローン返済中の売却や買換えは一般的である、といえるでしょう。

終のすみ家として購入した家でも、家族構成や生活スタイルの変化によって、売却せざるをえなくなるケースは少なくありません。その際に住宅ローンが残っていたらどう対処すればいいのか、詳しく学んでいきましょう。

住宅ローン返済中の不動産を売却する際の前提

住宅ローン返済中の不動産には、例外なく「抵当権」という権利が登記されています。これはローンの借入先の金融機関が、融資と引き換えに融資した不動産を担保に取ったことを証明する登記で、この抵当権を外さないと、住宅ローン返済中の不動産は売却することができません。

借入の担保となった不動産は、返済が滞ると金融機関がローン残高の回収のために、競売などの手段で強制的に売ってしまう可能性があるからです。

人手に渡ってしまう可能性がある不動産を、わざわざ購入しようとする人はおりません。そのために買い手が付かず、抵当権が設定されたままの不動産は、売却不可能となってしまうのです。したがって住宅ローン返済中の不動産を売るには、この抵当権の抹消が大前提となります。

抵当権を抹消するには？

金融機関に抵当権を抹消してもらうには、ローン残高を全額返済する必要があります。一括返済となると敷居が高いように思えますが、売却の場合は受領した売却代金を返済に充当し、同時に抵当権を抹消できるので心配はありません。

では、売却の際の抵当権抹消手続きを、売買の流れに沿って解説しましょう。

①売買契約の締結
売買契約書の調印と、手付金の授受が行われます。手付金は売買代金の1割前後が通常なので、残りの売買代金（残代金）は引渡し時に授受されます。

②住宅ローン一括返済の申込
売買契約締結によって残代金支払日が確定するので、その日付での一括返済を借入先の金融機関に申込みます。

申込は金融機関に出向いての手続きが一般的です。その際には身分証明書と銀行届出印、返済予定表などが必要です。

申込を終えると金融機関は金利の再計算を行い、一括返済日における返済額を知らせてくれます。その準備や抵当権抹消の手配に10日から2週間程度の時間を要するので、一括返済の申込は余裕を持って行いましょう。

③残代金の授受
買主から残代金を受領したら売主は、借入先の金融機関に入金して住宅ローンの一括返済を完了させます。これを同時抹消といいますが、金融機関から抵当権抹消書類が交付されるので、所有権移転とあわせて司法書士が確認し、法務局にて抵当権抹消の手続きを行います。

具体的に例をあげて説明しましょう。

売却予想価格が約5,000万円のマンションを売るとして、住宅ローンの残高が4,600万円、売却にあたっての諸費用が200万円だったと仮定します。

売却は抵当権抹消が条件、そのためにはローンの全額返済が必要なので、

マンションの売却予想価格 ＞ 住宅ローンの残債額 ＋ 諸費用

であれば売却可能となります。したがって上記のケースでは、

売却予想価格5,000万円 ＞ ローン残債＋諸費用4,800万円（4,600万円 ＋ 200万円）

という計算が成り立つので、売却代金をもって住宅ローンを完済し、抵当権の抹消が可能となるために売却は問題なし、となるわけです。

しかし住宅ローン残高が売買代金を上回っている場合は、売買代金だけではローン残高を一括返済することができません。となると抵当権を抹消できずに売却不可、となってしまいますが、その場合はどう対処すればいいのか、続いて解説していきましょう。

売った金額では一括返済できない場合の対処法

当然ですがローン残高を全額返済しないと、金融機関は抵当権抹消に応じてくれません。

家の売却予想価格 ＜ 住宅ローンの残債額 ＋ 諸費用

となっては売却代金だけでは住宅ローンの全額返済ができないので、売却時には全額返済に足りるだけの預貯金を用意し、返済に充当する必要があります。

しかし、売却時に十分な預貯金があるケースはむしろ稀です。購入の際にそれまでの蓄えを購入資金に充当し、不足分を住宅ローンとして借り入れたのですから、全額返済に見合うだけの預貯金がある方が珍しいのは当然でしょう。

となれば、売却は諦めないといけないのでしょうか。まだ他に方法はあります。両親や兄弟からの援助をあおぐ。車や貴金属、株などを売却する。学資保険などを解約し、住宅ローン全額返済に足りるだけの現金を用意する、といった方法です。

他にも住宅ローン以上の金額で貸せるのであれば自宅を賃貸に出し、自分は少し手狭になっても安い賃貸物件に移り住むといった方法であれば、ローン残高の返済が早く進むので売却可能となる時期を早めることが可能となります。

しかし、こういった方法以外にも、売却前の価格査定の段階でローン残高との比較を行い、一括返済が難しい状況でも、売却や買換えをする方法があります。

住み替えローンの利用も一手

自宅を買換えたいがローン残高が売買金額を上回っている。預貯金を充当しても全額の返済額に届かない。といった状況でも、買換えであれば「住み替えローン」を利用するという手段もあります。

住み替えローンというのは、現在の住宅ローンに加えて新居購入に必要な資金を借り入れ、買換え先の物件に抵当権を設定し直す、というローンになります。

上図のように、現在のローン残高を買換え先の新規ローンに上乗せすることが可能なので、売却する物件の売却想定価格がローン残高を下回っていても、金融機関が抵当権の抹消に応じるというわけです。

しかし、借入額が増えることによって返済額が増加し、そのために借入れの際の審査も厳重になるといった、クリアしないといけない条件もあります。

もちろん、返済額が増えても問題の無い収入があれば、住み替えローンは買い替えの際に心強い味方となります。ただし取扱い金融機関は多くありませんし、新旧のローンを同じ金融機関にしないといけないなど、一般の住宅ローンには無い様々な制約があります。

このように適用基準が厳しく、金融機関によっては扱いが無い住み替えローンは、利用者側も慎重になる必要があります。売買契約締結後になって利用不可、もしくは現在の借入先が対応していないと判明すると違約になる可能性があるので、事前に金融機関に問い合わせ、仮審査を受けるなどの対策が必須となります。

新築戸建ての買い替え時のつなぎ融資

新たに土地を購入し、新築住宅を建築するといった買換えの場合は、住み替えローンだけでは全ての支払に対応することができないので注意が必要です。土地の購入代金と建築費の支払いが同時ではないので、住宅ローンの実行が間に合わないのです。

こうした買換えの場合はまず土地の購入代金を支払い、自らの所有物となったら建築開始、その時点で建築会社に着工金を支払い、その後に中間金、そして竣工したら最終代金と、段階を分けて工事代金を支払う、というスケジュールになります。

となれば資金も段階に応じて準備しないといけません。ところが住宅ローンは抵当権を設定してから融資が行わるので、通常は建物未登記の状態、つまり建物が完成する前は融資を実行してもらえません。

そこでこうしたケースでは、つなぎ融資を利用することになります。つなぎ融資というのは新規の住宅ローンの融資承認を担保に、一時的に金融機関が工事代金などの支払い資金を融通してくれるもので、竣工後に実行される新規の住宅ローンで一括返済する融資となります。

竣工までの資金繰りをつなぐ融資、となるわけですね。住み替えローンに加えてつなぎ融資の利用となると手続きは非常に複雑になりますが、現在の自宅のローン残高が売却想定価格を上回っている場合の注文建築などへの買換えの際には、とても有難い制度だといえます。

ローン残高とは無関係に売却が進むケース

任意売却や競売となったら金融機関や裁判所によって売却手続きが行われるので、ローン残高が売買金額を上回っていても無関係に売却されてしまいます。

つまりは返済不能に陥った際の措置であり、そうでなければ関係ありません。しかし住宅ローンは長期返済です。状況の変化によっては返済が難しくなることもあるでしょう。住宅ローンを利用するにあたっては、返済不能とならないよう、余裕のある資金計画で臨むことが重要だといえます。

まとめ

売却価格内にローン残高が収まっていれば、ローン返済中でも不動産の売却は可能です。ローン残高が売却額を上回っていても、預貯金などで差額を充当できれば問題ありません。

しかし売買契約締結の後にローン残高が売買価格を上回っているとわかり、抵当権抹消が不可能となると契約は違約になってしまいます。

そうならない為には売買契約の締結前に、ローン残高を確認しておくことが重要となります。

また、不動産は高く売ろうと思っても、相場からかけ離れた値では売れません。売れそうな価格でローン残高の返済が不可能な場合は、売却や買換えは諦めて時期を待ちましょう。

返済が進めば残高は確実に減っていきます。そして時期が好転すれば不動産価格も上昇するので、売買価格とローン残高が逆転すれば、そのときこそが売却・買換えの時期であるといえます。