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不動産の購入・売却コラムcolumn

不動産売却の一括査定って・・・?

不動産売却一括査定サイトの仕組みとは

 

皆さんはインターネットで、以下に挙げるような広告をご覧になったことはないでしょうか?

これらはいずれも、不動産売却価格の「一括査定」を行えるサイト(以下「一括査定サイト」)の広告です。

 

不動産売却の一括査定

これらの「一括査定サイト」は、いずれも、およそ同じ仕組みです。

まずサイトの運営会社は、実際に物件の査定を行うのではなく、不動産会社からの広告料や、サイトから集めた売却予定物件や売主の情報の販売を収益の源としています。

そして多くの見込み客からのアクセスを得るために、インターネット広告やシステム開発のノウハウを駆使して効果的な広告配信を行います。

 

標準的なスキームは、次のようなものです。

  1. サイトの運営会社は、ネット広告などで物件売却希望者のアクセスを集め、サイト内で売却予定物件の情報と個人情報を入力させる。
  2. 情報を入力した利用者は、査定を依頼したい不動産会社を、数社の中から指名する。
  3. 利用者に指名された各不動産会社には、入力された情報が、サイトの運営会社から見込み客情報として売り渡される。
  4. 各不動産会社は、買い受けた情報に基づいて査定価格を算出。利用者に提示し、自社に正式に売却を依頼してくれるよう働きかける。
  5. 利用者は複数の査定結果をもとに不動産会社を選び、正式に媒介契約を交わす。
  6. 不動産会社は販売活動を開始。その後、予定通りの価格で売却が完了!

 

この通りにコトが進めば、利用者にとっても問題はないシステムなのですが…。

 

一括査定サイトの問題点はどこにあるのか

 

上述の通り、サイトの運営会社は、実際に査定や販売活動を行う不動産会社ではありません。多数の利用者から集められた情報の販売こそが目的であり、物件が最終的に売れるか売れないかには関与せず、査定価格の適正さに関しても責任を負うことはないのです。

「無料査定」を大々的に謳い文句にする「一括査定サイト」も数多くあります。しかし、サイトを介さず不動産会社に直接連絡しても、査定は無料です。

 

不動産会社の仲介手数料は売買契約成立時のみ支払われる成功報酬と法律で定められています。また、不動産会社は売買価格について意見を述べる場合は合理的な根拠を示すよう義務付けられているので、きちんと「査定」をしてくれます。

したがって「一括査定サイト」の本質的なメリットは、1度の情報入力で複数社に一括して連絡できるというのみに過ぎず、「無料査定」を強調するのは、利用者を誘引するテクニックなのです。

 

お金を払ってまで不動産売却希望者の情報を入手した不動産会社の目的は、言うまでもなく売却を完了させて仲介手数料を得ることです。会社にとっては、情報料も売却物件募集の広告費と考えれば「一括査定サイト」も有効な募集方法の1つとなります。

ここで不動産会社が物件を適正に査定し、通常の営業活動をしてくれれば、利用者に不利益な点は特にないでしょう。しかし、実はここに問題があるのです。

「一括査定サイト」からの情報には、不動産会社にとっては次のようなデメリットがあります。

  1. 明白なコストがかかった情報である
  2. 必ず競合会社が存在する
  3. 査定価格で比較されてしまう

 

通常の営業活動にも、営業マンの人件費や自社ネットワークの維持費などの経費は当然かかっているのですが、「一括査定サイト」からの情報には、1件1件に「情報料」という明白なコストが発生しています。そのコストを回収するためには、利用者に何としても自社を選んでもらう必要があります。

そこで、やむを得ず売主に魅力的な高額査定を示すことになります。他社も同様です。その結果、実勢価格より高値での価格競争になってしまうのです。

 

一括査定サイトの仕組み

 

価格競争の末に選ばれた不動産会社は、その後、利用者と媒介契約を結び、販売活動を始めます。

しかしもちろん、そんな高値の販売価格では簡単に売れません。いずれは販売価格の見直しを迫られることでしょう。これに応じるか否かは利用者の自由ですが、不動産売却の価格は市場が決めるものです。

当初の査定価格にこだわって、いつまでも物件が売れない状況となるか、実勢価格に近付けていくか、しかありません。いずれにせよ、「一括査定サイト」の査定価格を信じた利用者の計画は大きく狂ってしまいます。

問題点を整理すると、

  1. 「一括査定サイト」は、単に情報収集を目的とするサイトであり、運営者自身が査定や販売活動を行うわけではない。
  2. 査定価格のみが比較対象となるため、各不動産会社が競って出した価格は実勢価格とかい離することが多い。
  3. 査定価格に関わらず、最終的な物件の売却はあくまで市場価格と、買主との交渉によって決定される。

 

不動産売却を何度も経験している方ならまだしも、そうでない一般の方にとっては、こうした問題は馴染みがなくても仕方ありません。

また、相談を受けた不動産会社がきちんと説明をしなければ、「査定価格=最終的に売却できる価格」「より高い査定価格を出した不動産会社に依頼するほど手取り金額が大きくなる」などと誤解してしまう方もあるでしょう。

本来「査定価格」とは、あくまで3か月以内程度で売却できるであろう不動産会社の見込み価格、なのです。

 

査定価格の適正度を、不動産会社と一緒に確認する

 

「一括査定サイト」は、利用者にとっても、不動産会社にとっても、一定のメリットを持つサービスではあります。しかし、その査定価格を鵜?みにすることの弊害があるのも現実です。

まずは利用者が、今回ご紹介したようなポイントを十分に理解することが必要です。

不動産を売却する方にとって重要なのは、実勢価格・相場を踏まえて、査定価格の根拠や合理性を検討し、さらに現実的な範囲で「上乗せ」した販売価格を設定することです。また、こうした行為を通じて、不動産会社と共に当事者感覚を持って販売活動を行うことだといえます。

信頼できる、本当のパートナーといえる不動産会社を見つけることが、最も有効な不動産売却の近道です。

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