不動産の購入・売却コラムCOLUMN

宅地建物取引業法（宅建業法）では、不動産会社には従業員の5人に1人以上の割合で宅地建物取引士がいなければならない、と定められています。しかし逆に考えると、わずか5人に1人いれば良い、とも言えます。

多くのお客様にとって不動産の売買は、一生に1度あるかどうかの経験です。数千万円という貴重な財産を、専門資格を持たない営業マンが取り扱うというのは、不動産会社にとっても、依頼者にとっても、本当に問題ないことなのでしょうか？

宅地建物取引士の業務処理の原則

「宅地建物取引士」とは、都道府県知事が実施する試験に合格し、宅地建物の取引についての実務的な知識と能力を有すると認められた者を指します。

資格を取得するためには、宅建業法、民法、建築基準法、都市計画法といった不動産・建築関連の法規はもちろん、税金に関することや公正な表示に関する各種の法律なども学ぶ必要があります。

それは資格取得後も変わることはありません。宅地建物取引士は、宅地建物の取引の専門家として、「必要な知識および能力の維持向上に努めなければならない」と、法律で定められているのです。

また、宅地建物取引士は、「購入者等の利益の保護」と「円滑な宅地又は建物の流通」のために「公正かつ誠実に」業務を行うことも、法律で定められています。これを「業務処理の原則」といいます。

一般のお客様は、取引物件についての権利関係や法律上の制限、取引条件などの専門的な知識を持っていません。

宅地建物取引士は、常に、お客様が不動産の購入や売却を決定するための正しい情報を知り得たか、間違った判断を下す可能性のある問題は存在しないか、などについて専門知識に照らして細心の注意を払う義務があります。

宅建資格を持った営業マンは、お客様からの要求に関わらず、不動産のプロとしての見識で不動産情報を伝えるのです。  

重要事項説明書の説明は宅地建物取引士でなければならない！

不動産会社は、不動産の取引に際しては、契約に先立って法律で定められた重要事項を買主(借主)に説明し、書面でその内容を交付しなければならない、と宅建業法で定められています。

また、契約の締結においても、その内容を売主・買主双方に説明し、書面で交付しなければならないとされています。

そして、重要事項説明書の説明と記名押印は、宅地建物取引士の資格を持つ者がしなければならないのです。 この規定の趣旨は、「不動産の取引に関する重要事項は、相当高度な知識や調査能力がなければ、正確かつ十分な説明をすることはできない」ということ。

そして規定は厳格で、もし説明等にあたり「宅地建物取引士証」の提示がない場合は、10万円以下の過料、および1年以内の期間を定めた事務禁止処分が行われる、と定められているほどです。  

宅地建物取引士　ホントに5人に1人でいいの？

このように宅建業法は、宅地建物取引士の持つ高度な専門知識が、不動産取引の重要な業務には不可欠というスタンスです。

その一方で、宅地建物取引士は事業所あたり業務に従事する者5人に1人の配置で良い、と規定しているのはなぜでしょう？   国土交通省の「宅建業法の解釈・運用の考え方」では、上記の「業務に従事する者」の範囲を、次のように定めています。

宅地建物取引業のみを業とする会社においては、代表者、役員およびすべての従業員などが含まれ、運転手、受付、秘書などの業務に従事する者も含む、としています。

他の業種を兼業する場合でも、代表者、担当役員、部門の従業員（一般管理部門を含む）としています。直接お客様と接しない、人事や総務、経理部門の人員も母数に含まれるのです。  

宅建資格試験の合格率15%という難しさを考えると、5人に1人という割合は、ある意味妥当なのかもしれません。 しかし、不動産売買を行うお客様と直接関わる営業部門こそは、不動産のプロで固めるべきではないでしょうか？ 何よりお客様は、「不動産会社の営業マンは、不動産のプロだ」と信頼して、取引を依頼するのです。  

不動産の営業マンにはやっぱり必須の宅建資格！

宅地建物取引士の資格試験は、上述の通り合格率15%の狭き門です。実務経験者は講習の受講による優遇措置もありますが、それでも合格率は20%。さらに2年の実務経験もしくは法定講習を経て、都道府県に登録し取引士証の交付を受けて、初めて宅地建物取引士を名乗ることができます。

実務をしながら、多様かつ専門的な学科の勉強をするのは大変です。「机上の知識など役に立たない。資格などなくても、永年の経験さえあれば、不動産のプロとして十分実績を上げられる」と考える方もいるでしょう。

もちろん経験は大切で、経験からしか学べないこともある、知識だけでは役に立たないというのはある意味事実です。しかし、基本を理解しないまま経験を積んでも、場合によっては、より本質を見え難くしてしまいます。 そして経験だけで、不動産取引に必要な全ての専門知識を身につけられるわけでないことは、実務経験者の合格率が物語っています。  

資格が全てではありませんが、資格の有無によって、不動産営業マンとしてのファンダメンタルが違ってきてしまうことは、実は多くの業界関係者が感じています。また、宅建資格の取得には一定の努力が必要です。それを所有することは、信頼を寄せてくれたお客様に対しての義務であり、誠実に業務に取り組む姿勢の現れともいえるでしょう。

数千万単位の高額で取引される不動産の取り扱いに、決して間違いは許されません。不動産会社の営業マンは、プロでなければならないのです。 そのためにも、不動産営業マンに宅地建物取引士の資格は必須。もちろんREDS（レッズ）の営業マンは、全員宅地建物取引士です。