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菅野 洋充(宅建士・リフォームスタイリスト)

社会に必要とされ人に役立つ企業を目指します

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公開日:2021年3月15日

菅野です。

先日、お客様にご希望いただき、当社初のIT重説を行いました。

終わってからリモート重説の感想をお客様にお聞きしたのですが、

「売買の取引は3度目だが、こんなに丁寧に説明を受けたことはない」

と非常に高評価をいただきました。

IT重説、4月より正式に売買で利用可能に!

こちらのブログと

不動産の契約からハンコは無くせるか?

こちらのブログでいろいろとITを活用した売買契約の可能性について書きましたが、

 

この今まさに審議中のデジタル関連法案に

「重要事項説明書の押印義務の廃止」

「重要事項説明書の書面化義務の緩和」

が盛り込まれています。

これの法案が無事可決すれば、不動産売買契約の電子化に大きく前進することとなります。

 

またそれに伴い、国土交通省で

不動産の売買取引における重要事項説明書等の書面の電子化に係る社会実験を開始・ 賃貸取引における書面の電子化に係る社会実験の実施期間を延長

することとなりました。

この「重要事項説明書等」には、媒介契約書も含まれるそうです。

この「媒介契約書を含む」ことには大きな意味があり、売り出したいという意思を確認できれば、すぐにEメール等で媒介契約書を取り交わすことができ、速やかに販売を開始できることになります。

 

ただ、これについて銀行などの金融機関はどのように対応するのかが非常に気になるところです。

電子化した重要事項説明書を印刷して提出するというのは時代の流れに逆行していると思われます。

電子化した重要事項説明書等のデータを(改ざんなどの危険を排除して)受け取ることができる環境の整備が必要かと思われます。

いまだにメールでの対応を拒む金融機関もあるようですが、ぜひともこの度の法改正でこういった流れに対応していってもらいたいところです。

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公開日:2020年12月1日

 こんにちは。12月です。今年も残すところあと1ヶ月となってしまいました。都内の紅葉もあと1週間程度で落葉し、いよいよ寒い冬を迎えます。

 初日の出とスカイツリーを見て明けた2020年でしたが、コロナコロナの毎日でした。避けたかったコロナ第3波、世界中で感染が広がる中、日本も例外ではありませんでした。マスク・手洗い・うがい・アルコール消毒等も当たり前の行動にすらなってきていますが、当たり前になってくるとどうしても気が緩んできます。今一度 一人一人が気を引き締めて三密をさける、感染リスクが高まる5つの場面には細心の注意を払う、できれば避ける。等日常生活を送っていきましょう。

 ところで、何年も多くの取引の重要事項説明書や契約書をみてくると、中には何年不動産業やってきたの?と疑いたくなるような書類を目にすることがあります。先日もあまりにひどいので当社エージェントが作成し直したという事がありました。(多いことではありませんが、過去にもそのようなことは数回あります。)重要事項説明書や契約書の書式は加盟する団体により各々の雛形があります。各団体の考え方の違いにより、多少違いはあるものの、宅建業法、改正民法、消費者契約法等、取引に関する法律の違反にならないよう、かつ現実の取引に合うように考えられて作成されています。ですので各団体の雛形を使ってくれれば、団体ごとに違う部分を理解して取引する、又は他の団体考え方を採用するために特約で調整する等すれば良いことなのですが、中には独自の雛形書類を作成しているところがあり、これが曲者です。先日経験したものは特にひどい。宅建業者売主の新築戸建の取引なのに、売主業者が「中古区分所有建物、売主個人」の雛形で作成してくるから驚きです。聞けばこれで今までやっているとの事。目が点になってしまいました。今まで中古マンションをリノベーションして売却するという事業を主に行っていた業者さんで、新築戸建ては初めて間もないようでしたが、それにしてもダメでしょ。あなたは宅建業者なんでしょ。と言いたくなりますね。

 また重要事項説明書に「都市計画法、建築基準法以外の法令に基づく制限」とうところがあります。ここでは説明しなければいけない法律が一覧になっています。法律の改正により説明すべき法律が追加されるとこの表に追加されていきます。長年この仕事をしていると昔に比べて随分項目が増えたものだなと感じます。国土交通省から「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」についてというのが作成されており「重要事項説明の様式例」があります。その中に法律の一覧があり、この法律に該当する項目は説明しなければならないとしています。独自に雛形書類を作成している業者さんにはこの一覧表のない重要事項説明書を見かけます。そのような場合はこの一覧用を追加してくださいとお願いしますが、相手が大手の場合もあり、大手の場合こちらの話は聞いてくれないですね。該当しない項目は説明しなくてもよいので、実際の取引では該当する法律について説明漏れがなければ問題にはならないでしょうが、弊社加盟の協会では一覧表の記載がないものは説明したことにならないとしています。一覧表があればチェックされていない法律は、該当しないと説明したことになるが、掲載しないのは該当しないのか、説明を忘れたのか判断がつかない、どの法律に該当しないのかもわからないとしています。私の中にこの考えが残っているので、法令の一覧表のない重要事項説明書を見ると、どうも違和感を感じてしまいます。

 話が長くなってしまいましたがこの辺で・・・  皆様、コロナの感染には気を緩めることなく、今後とも売る時も買う時も「どんな不動産も仲介手数料が全て割引!さらには無料も」のREDSを、そして経験豊富な弊社エージェントを宜しくお願いいたします。

 

 

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公開日:2018年5月11日

菅野です。

GW休み中に片付けをしていたら、昔、私が借りた部屋の賃貸契約書が出てきました。

不動産賃貸・売買の仲介をする際には、不動産業者は「重要事項説明書」(以下、「重説」と略します)を作って説明をしなければなりません。

借りたときの重要事項説明書が面白かったのでアップします。(個人情報は削除してます、悪しからず。)

 

最初に借りたのが、調布のワンルームマンションでした。

平成6年重説

平成6年(1994年)の重説です。これ一枚です。

これ重説じゃなくて精算書だろ、というような内容です。

当時はこの程度でよかったのだなぁと思うと、うらやましい限りです(苦笑)。

家賃の日割りが多めに取られてて笑いました。ちゃんと確認しろ、当時の俺!

うっすらと覚えているのは、雑誌で物件を探して新宿の業者にいったら、玄関のナンバーロックの番号と地図を渡されて、直接一人で現地に行かされて内見したことです。

私、めっちゃカモでした(笑)。

案内もなくてこの重説で家賃一か月分の仲介手数料がもらえて、不動産業者にとっては良い時代だったのだなあと思います。

 

その5年後に今度は金町でアパートを借りてます。

平成11年重説

平成11年(1999年)の重要事項説明書です。

少し内容が充実してきます。(エイブルさんです。)

平成11年重説裏

重説の裏面です。契約解除に関する事項などが記載されています。

暴力団排除の文面もあります。

預り金1000円が意外にも良心的と思えてしまいます。

 

ただ、これでも今の重説からすると説明不足です。枚数で考えるのもなんですが、少なくとも表裏2枚くらいになりますでしょうか。

東京都の場合には、重説に加えて「賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書」というものも交付されます。

また定期借家契約の場合には、その説明書も別途交付が必要です。

 

 

実はこの2年後に家を買っているのですが、さすがにその重説はお見せ出来ません。(すみません)

でも、その時の売買の重説も結構簡単だったので、今見返すとビックリです。

 

規制が強化されれば、業者のやることは増えます。

その分、皆様の取引は安全になっているはずです。

(本当かな?ホームインスペクションのあっせんとか、重説には要らないよね。)

 

あと、家賃高かった!今の家賃はかなり下がっているんだなぁと本当に実感しました。

デフレだったんだなぁ、失われた20年!

 

雑感ばかりで失礼しました。

以上、本日も私のブログをお読みいただき有難うございます。

 

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