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有馬 春志(宅建士・リフォームスタイリスト)

安全かつ安心して取引できる環境を提供。

公開日:2021年4月30日

不動産流通システムの有馬でございます。

横浜駅から京浜急行で横須賀方面に乗り、2駅目にある日ノ出町駅近くの大岡川に子供たちの健やかな健康を願う「こいのぼり」が気持ちよさそうに泳いでいました。(2021年4月30日午前9時ころ)

 

今回は不動産の借地権についての話になります。

一般的に土地は「所有権」を売買されるケースがほとんど。これは文字どおり、土地を所有する権利のことで、権利形態が「所有権」の土地は自分のものとなります。一方、「借地権」とは、土地を借りて家を建てる場合に、その土地を借りる権利のこと。ここに家を建てると、土地は地主のもの、建物は自分のものとなります。

現存している借地権は、以前からあった「旧借地権」と、平成4年8月に制定された「借地借家法」の2種類。さらにこの「借地借家法」を大きく区別すると、「普通借地権」と、借りられる期間を定めた「定期借地権」に分けられます。

  • 旧借地権

契約期限は決まっていますが、更新することで期限を延長して借りることができます。契約期間は、建物の構造によって異なります。

◎構造:木造等 存続期間:30年(最低期間20年) 更新後の期間20年

◎構造:鉄骨造・鉄筋コンクリート造 存続期間:60年(最低期間30年) 更新後の期間30年

 

  • 普通借地権

契約期限は決まっていますが、更新することによって期限を延長して借りることが可能。 存続期間は構造に関係なく当初30年、合意の上の更新なら1回目は20年、以降は10年となっています。

 

  • 定期借地権

最も多い「一般定期借地権」は存続期間が50年以上です。更新はなく、契約終了後は更地にして地主に返還する必要があります。更新はできないものの、最初の契約期間が50年以上と長いため、そこに永住する予定でなければ問題ありません。

一般定期借地権のほかにも「事業用定期借地権」、「事業用定期借地権」があります。借地権付きの家を所有していたり、相続したりする場合は、契約期間を確認しておくといいでしょう。

借地権付き建物のメリットは、大きく3つ

  • 土地に対する固定資産税・都市計画税がかからない
    土地は地主のものなので、土地にかかる税金(固定資産税・都市計画税)はすべて地主に支払い義務があります。あくまで土地に対しての税金がかからないということであって、建物に対しての固定資産税、建物の取得にかかる不動産取得税などはかかるという点に注意しましょう。
  • 所有権と比べて土地の価格が割安
    地代はかかっても、所有権の土地を購入するケースよりは割安。その地域の相場によっても異なりますが、借地権の場合、所有権の土地購入費用の6~8割程度で売買されていることが多いようです。
  • 期限を延長して借りることが可能
    借地権は期限付きですが、更新できる場合は期限を延長して借りることが可能です。更新の場合は、一般的に地主に更新料を請求されます。

デメリットは

  • 地代がかかる
    借地権を利用する場合、毎月、地主に地代を支払う必要があります。建物のローンがある場合、地代と合わせてそれも支払いが必要になります。
  • 建て替え・リフォームの際は地主の許可が必要
    増改築の内容によっては、地主の許可が必要となることも。同じ面積・間取りで内装や設備を新しくするだけなら、許可が不要なこともあります。
  • 売買の時に名義変更料を請求される。

第三者に売買する場合は、地主に対して譲渡承諾が必要です。また、その他に地主から名義変更料を請求される場合が一般的です。

不動産売買に関することはお気軽に「不動産流通システム」にご相談下さい。

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公開日:2020年6月16日

菅野です。

6月12日に

「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」

が参議院で可決され成立しました。

この法律は賃貸住宅管理業を国土交通大臣の登録制にするとともに、

「サブリース規制法」

として、事業として転貸借をするための「特定賃貸借契約(マスターリース契約)」を行う際に、業者に対して

 

① 不当勧誘行為を禁止

特定賃貸借契約勧誘時に、家賃の減額リスク等、相手方の判断に影響を及ぼすことについてこいに事実を告げない、または不実を告げる行為を禁止

② 特定賃貸借契約締結前の重要事項説明を義務化

特定賃貸借契約締結の前に、家賃や契約期間等を記載した書面を交付して説明することを義務化

 

しました。

これで、アパート建築業者の無根拠な「大丈夫です」が通用しなくなります。

 

2年前に書いたブログ

借地借家法とサブリース(前編)

借地借家法とサブリース(後編)

で、サブリース契約に対する一定の規制が必要であると述べさせていただきました。

また「不動産のリアル」

業界の裏側を暴くマンガ『正直不動産』の衝撃! 「千三つ屋」から「正直」になるだけで不動産にかかわる人はみな幸せになれる

で紹介したマンガ「正直不動産」で描かれている、サブリース契約勧誘の裏側は、かなり酷いものです。

そして今まで、あのようなことが横行していたのです。

 

今回の規制は、ある一定程度の効果はあると思います。

しかし、今後もサブリース契約については注意を払うべき旨、啓発していくことは必要であると思います。

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最終更新日:2021年12月27日
公開日:2018年4月14日

菅野です。

前回より最近話題になっている、サブリースに関する問題を取り上げました。

前編はこちら

借地借家法とサブリース(前編)

このサブリースというのは、いわゆる「又貸し」です。

大家から安い家賃で物件を賃借し、それを高い家賃で又貸しすることによって差額を儲けとするわけです。

正直なところ、直接入居者に高い賃料で貸した方が大家はもうかるはずなのですが、なぜそれをしないのかというと、要はリスクを負いたくないという素人大家の心理に業者が付け込んでいるだけなんです。

「家賃を保証します!」

という業者の言葉を信じて業者に貸してしまうわけなんです。

ただそういうと反論として、銀行から融資を受けてアパートを建てたり購入したりする際には、素人が自分で賃貸経営するよりも業者が家賃保証した方が銀行としてはリスクが低いという判断もある、という方もいらっしゃいます。

まあそういった部分もなくはないのですが、どちらかというとその業者の紐づけで融資を受けることが多くそういう言い方をしているだけに過ぎない、という場合も少なくないのです。

銀行と建築会社がグル、というやつです。

(かぼちゃはかなり怪しいですが、どうなんでしょうね)

 

サブリース業者も企業です。何かあればデフォルトも倒産もするのです。

丸ごとサブリースをしてしまうと、その業者がつぶれたら一銭もお金が入ってこなくなるという悲劇に見舞われてしまいます。

そこで対策を取れるかたは良いのですが、サブリースしていれば安心だ、金融商品と一緒だなどと考えていたかたは、急に厳しい寒風吹きすさぶ不動産賃貸世界にさらされて身動きが取れなくなってしまうのです。

 

それでは解除すればよい、とお考えの方もいらっしゃるかと思いますが、そんな簡単な話ではないのです。

ここで(やっと!)出てくるのが「借地借家法」という法律です。

 

「借地借家法」というのは平成3年にできた法律ですが、その前に「(旧)借地法、(旧)借家法」という大正にできた法律があり、それが時代に合わなくなったために新たに作られました。

(旧)借地法というのは、廃止されましたが現在も旧法借地権の物件等で不動産を取り扱う者にとっては馴染みのある法律です。

上記の法律の立法趣旨は全て「借主の保護」です。

大家は強く借主は弱い立場の為、保護しなくてはならない、という考え方に基づいています。

はたして、どうでしょうか?

素人で先祖伝来の土地を持っていて、アパート建築業者から「もうかりますよ、家賃保証で安心ですよ」などと言われていうがままにアパートを建ててしまうような方は、強い大家なのでしょうか?

先日、元レオパレス(がサブリースしていたアパート)を売らせてもらいましたが、売主さんに話を聞くと、その売主さんが買われたときに元の所有者さんはかなり困っていらっしゃった様子で、先祖伝来の土地を守れなくて悔しい、と引渡しの時に泣いていらっしゃったそうです。

その後、売主さんに引き渡された元レオパレス(がサブリースしていたアパート)は、なけなしの入居者をレオパレス21が全部他の物件に移してしまい、全空きになってしまいました。

でも売主さんはご自身でいろいろ動かれ、賃貸状況を改善したうえで今回売却となりました(素晴らしい!)。

 

明らかにアパート建築業者やサブリース業者の方が強く、騙される土地持ちの素人は弱く保護されるべきだと考えるのですが、間違っていますでしょうか。

でも「借地借家法」では、サブリース業者だろうと借主は守られ、素人で騙されてアパートを建ててしまった大家は保護されないのです。

大家から借主であるサブリース業者に解除を求めることは法律上難しく、サブリース業者が解除することは簡単なのです。

どんなに無能であくどい業者でも、サブリースを解除するのは契約書に大家にとって良心的な条項がなければ非常に困難なのです。

 

銀行が投資信託などの金融商品を売る際には、リスクについてかなり突っ込んで説明をすることが求められています。

しかし、アパート経営(建築)やワンルームマンション販売などはそういったことは求められません。

これっておかしくないですか?ってことを私は言いたいと思います。

また「借地借家法」でサブリース業者が無条件に保護されるという方向性も時宜に合いません。

消費者保護法という法律がありますが、残念ながらアパート建設は事業とされ適用はないようです。

私はどちらかというと自由主義で規制にはあまり賛成なほうではありませんが、アパート建築業界についてはもう少し誠実さを持ってもらえるよう、法の規制は必要ではないかと考えます。

消費者保護法に準ずるような、弱い大家となる個人を業者から保護する法律が必要であると思います。

 

今日も長くなってしまいました。

最後まで読んでいただいた方、ありがとうございます。

 

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最終更新日:2020年6月28日
公開日:2018年4月6日

 菅野です!

 今回は借地借家法とサブリースについて書きます。

かぼちゃを持つおばけ

 

 最近、不動産投資界隈では「かぼちゃの馬車」と「レオパレス」が話題です。

 これ、どちらもサブリースが絡んでおります。

 まず「かぼちゃの馬車」ですが、これは新築シェアハウスを投資家に建てさせて、それをサブリースしていた会社が破綻したというお話しです。

「テラスハウス」なんてテレビ番組でシェアハウスのイメージがアップし、最近は豪華な設備のシェアハウスが都心で流行っています。

 この会社はそれに目をつけ「女性専用のおしゃれなシェアハウスを建てて、地方で東京に出ていきたい女の子に就職と住む場所をあっせんすればすぐに入居者が集まる!」と謳いさかんに投資をあおったのです。

 ただ、実際に建てられたシェアハウスは、場所はそれほど人気の場所でもなく、テレビのように皆が集まって会話やレクリエーションができるようなリビングや食堂等がない、テレビのおしゃれなイメージとは離れたものでした。

 また、この会社のビジネスモデルは「賃料は安くしても入居者の職業あっせんのフィーを貰うことによって高いサブリース賃料が払えるので利回りが確保できる!」というものでした。

 しかし、業者は入居者も求職者も集めることは出来ず、サブリース賃料を払いきれなくなってしまったというようなお話しのようです。

 

 そして「レオパレス」ですが、これは強引なサブリース賃料の値下げが問題となって、全国のオーナーから訴訟を起こされているというお話しです。

 昔からレオパレスの物件は「レオパレス伝説」なんてコピペもあるくらい、質があまりよろしくないという評判がございます。

【悪評?】レオパレス伝説まとめ – NAVER まとめ

 レオパレスについては、投資不動産ポータルの楽待さんが、楽待新聞というメディアで詳しく追っています。

 (かぼちゃの馬車についてもかなり詳しく追っているようです。もしよければ探してみてください。)

 

 

 

 

 

(ごめんなさい、記事は楽待の会員でないと全文読めないようです。)

 

 この争いは、サブリース賃料が最初の契約通り入らなくなり、物件所有者(オーナー)が借りていたお金が払えなくなる事態が生じているということが原因です。

 会社と契約しているのになぜ家賃がもらえなくなってしまうのか?

 ここで出てくるのが「借地借家法」です。(長いので次回に続きます!)

 

後編はこちら

借地借家法とサブリース(後編)

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公開日:2016年9月9日

ここ半月ほど、体があと3つ欲しいと感じるくらい忙しい菅野です。
と申しますのも、身内の介護と引っ越しを急に請け負うことになってしまい、千葉県鴨川市と埼玉県三郷市、八潮市を週に何度も往復する状況となっております。

 

いつまでも 無事と思うな 老両親
(字余り)

 

妻の両親はどちらも持病があったのですが、ここ数ヶ月で急激に悪化し、二人で暮らしていくことにドクターストップがかかってしまいました。

義両親のうち、義母は鴨川にとても愛着があり引っ越したくないと頑なでしたが、どうにか納得してもらい、私と妻の住む埼玉県東部に来てもらうことになりました。

私も祖母の一人が認知症だったこともあって、意識のはっきりしている義両親であれば、それほど苦労がないと考えていたのですが、入所する老人ホームの選定にまず一苦労しました。

最初は費用が安いと聞いていたので、特別養護老人ホームを検討していました。

越谷市に新しい施設で空きのある所があったので、相談に行きました。

そこで「介護度の壁」にぶつかってしまいました。

ご存じの方もたくさんおられるかと思いますが、2015年に介護保険制度が改正され、特別養護老人ホームには要介護度3以上でないと入所できないことになりました。

義父は要介護3なのですが、義母は要介護2で、これでは特別養護老人ホームには父しか入れません。

二人は仲がよく、分かれて別々のところに住まわせるのは可哀想ですし、二人の要望としても一緒が良いとのことでした。

 

結局、探しだしたのが「サ高住」と呼ばれる施設でした。

「サ高住」とは「サービス付き高齢者住宅」の略で、アパートのように賃貸借契約を貸主と結んで入居するのが特徴です。

二人の連帯保証人に私がなったのですが、その時に説明されたのが「終身賃貸借契約」という内容でした。

私は宅地建物取引士で、宅建マイスターです(笑)。

でも「終身賃貸借契約」ってなんぞや?と思ったのでした。

借地借家法には「期限の定めのない借家契約」という条項がありますが、それとは明らかに違います。

これは「サ高住」にほぼ限定される特殊な賃貸借契約で、入居者の死亡を持って契約期限とする、という契約です。

通常、不確定な期限を定めた契約は、借家人に不利な契約として無効となるため、以前はこういった契約は結ぶことが出来なかったのです。

しかし「高齢者の居住の安定確保に関する法律」という法律ができて根拠となり、そういった契約で老人用の住宅を運営することが可能になりました。

しかも「終身建物賃貸借事業者」として営業するには都道府県知事の認可が必要とのことで、厳しい基準で建てられた住宅やサービスが保証されるというメリットもあるようです。

 

一方では、国交省の管轄分野に厚労省がちょっかい出してきたという、うがった見方をする方も居るようです。

しかし、私はこの法律、制度があったことで、現在、助かっています。

 

 

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