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有馬 春志ありま はるし

借地権

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公開日:2021年4月30日

不動産流通システムの有馬でございます。

横浜駅から京浜急行で横須賀方面に乗り、2駅目にある日ノ出町駅近くの大岡川に子供たちの健やかな健康を願う「こいのぼり」が気持ちよさそうに泳いでいました。(2021年4月30日午前9時ころ)

 

今回は不動産の借地権についての話になります。

一般的に土地は「所有権」を売買されるケースがほとんど。これは文字どおり、土地を所有する権利のことで、権利形態が「所有権」の土地は自分のものとなります。一方、「借地権」とは、土地を借りて家を建てる場合に、その土地を借りる権利のこと。ここに家を建てると、土地は地主のもの、建物は自分のものとなります。

現存している借地権は、以前からあった「旧借地権」と、平成4年8月に制定された「借地借家法」の2種類。さらにこの「借地借家法」を大きく区別すると、「普通借地権」と、借りられる期間を定めた「定期借地権」に分けられます。

  • 旧借地権

契約期限は決まっていますが、更新することで期限を延長して借りることができます。契約期間は、建物の構造によって異なります。

◎構造:木造等 存続期間:30年(最低期間20年) 更新後の期間20年

◎構造:鉄骨造・鉄筋コンクリート造 存続期間:60年(最低期間30年) 更新後の期間30年

 

  • 普通借地権

契約期限は決まっていますが、更新することによって期限を延長して借りることが可能。 存続期間は構造に関係なく当初30年、合意の上の更新なら1回目は20年、以降は10年となっています。

 

  • 定期借地権

最も多い「一般定期借地権」は存続期間が50年以上です。更新はなく、契約終了後は更地にして地主に返還する必要があります。更新はできないものの、最初の契約期間が50年以上と長いため、そこに永住する予定でなければ問題ありません。

一般定期借地権のほかにも「事業用定期借地権」、「事業用定期借地権」があります。借地権付きの家を所有していたり、相続したりする場合は、契約期間を確認しておくといいでしょう。

借地権付き建物のメリットは、大きく3つ

  • 土地に対する固定資産税・都市計画税がかからない
    土地は地主のものなので、土地にかかる税金(固定資産税・都市計画税)はすべて地主に支払い義務があります。あくまで土地に対しての税金がかからないということであって、建物に対しての固定資産税、建物の取得にかかる不動産取得税などはかかるという点に注意しましょう。
  • 所有権と比べて土地の価格が割安
    地代はかかっても、所有権の土地を購入するケースよりは割安。その地域の相場によっても異なりますが、借地権の場合、所有権の土地購入費用の6~8割程度で売買されていることが多いようです。
  • 期限を延長して借りることが可能
    借地権は期限付きですが、更新できる場合は期限を延長して借りることが可能です。更新の場合は、一般的に地主に更新料を請求されます。

デメリットは

  • 地代がかかる
    借地権を利用する場合、毎月、地主に地代を支払う必要があります。建物のローンがある場合、地代と合わせてそれも支払いが必要になります。
  • 建て替え・リフォームの際は地主の許可が必要
    増改築の内容によっては、地主の許可が必要となることも。同じ面積・間取りで内装や設備を新しくするだけなら、許可が不要なこともあります。
  • 売買の時に名義変更料を請求される。

第三者に売買する場合は、地主に対して譲渡承諾が必要です。また、その他に地主から名義変更料を請求される場合が一般的です。

不動産売買に関することはお気軽に「不動産流通システム」にご相談下さい。

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