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後藤 光志(宅建士・リフォームスタイリスト)

REDSのエージェントはお客様の気持ちに寄り添います。

公開日:2022年4月7日

 こんにちは。4月です。小さくかたい蕾が徐々に膨らみ、そして1輪2輪3輪と開花。2分咲き、5分咲き、8分咲き。そして満開を迎え、花吹雪。通勤途中に新しい大きな赤のランドセル、黒のランドセルに背負われているような、小っちゃな可愛いピカピカの1年生が、学校に通う姿は希望に満ちて、見ていて微笑ましい。そんな新しい季節が始まりました。

 この業界でも5月には宅建業法の改正が予定されており、重要事項説明書と契約書(正確には37条書面)が電子文書で交付できるようになります。IT重説や電子書面交付の社会実験を経て、実現のためにようやく宅建業法の改正となります。現在でもお客様と対面でなくてもオンラインで重要事項の説明(IT重説)をすること。また電子契約を利用することはできます。ただ現行の宅建業法ではお客様に交付する重要事項説明書、契約内容記載書面である37条書面(実務上は契約書を37条書面と兼ねることが殆どなので「契約書」。)には宅地建物取引士が記名・押印することが義務付けられているため、IT重説をするにしても、電子契約の利用にしても、結局宅地建物取引士の記名・押印済みの紙媒体の書類をお客様に郵送で届けなければなりません。それが今回の改正で書面が電子化されるため宅地建物取引士の押印が不要になります。よって別途紙媒体で郵送する必要がなくなりなす。電子契約では収入印紙が不要になるので利用しない手はないですよね。弊社でも業法改正に合わせて電子契約を行えるよう準備中です。

 新しい季節といえば、待望のNHKドラマ「正直不動産」の放送が開始されました。大河ドラマ、朝ドラ並みの豪華キャストが勢ぞろい。「正直不動産」は弊社の代表 深谷が不動産考証に係り、弊社のエージェントが取材協力をしています。面白いですよ。ためになりますよ。

 さてさて3月も不動産売買は結構動きがありました。売主様からの売却受任物件は、相変わらず次々と購入申し込みが入る状況です。年度末で不動産業者の買い取りも結構ありました。そんなわけで広く売却物件を募集していますので、弊社エージェントへ是非ご相談ください。弊社のエージェントは経験豊かなプロ集団です。皆様、売る時も買う時も「どんな不動産も仲介手数料が全て割引!さらには無料も」のREDSをどうぞよろしくお願いいたします。「さあ、不動産売買の仲介は“REDSでGO!”」「REDS不動産で検索」

 

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最終更新日:2021年10月24日
公開日:2021年10月23日

仲介手数料最大無料】不動産流通システムREDS宅建士/CFP/1級ファイナンシャル・プランニング技能士/公認不動産コンサルティングマスターの堤 延歳(つつみ のぶとし)です。社会人スタートは教育業界で約10年。その後、不動産業界での門を叩いてからは今年で18年目となりました。

 

IT重説。この言葉を聞いたことがある方は多いと思いますが実際にどのような形で実施するのか説明できる人はまだ少ないと思います。賃貸物件ではIT重説が頻繁に行われるようになってきましたが、高額な物件を取り扱う売買取引ではまだそれほど多くは実施されておりません。

 

弊社では私も含めてIT重説経験者が何人もおりますので、遠方にお住まいの方であっても売買取引をすることが可能です。今回は、都内のマンションを購入予定の方が関西にお住まいでしたので、2時間ほどパソコンを使いながらIT重説をさせていただき、無事契約が成立いたしました。

 

ここ最近、IT重説の注目度が上がってきている理由の1つが、つい先日まで猛威を振るっていたコロナウイルスの蔓延です。国土交通省はこれを機に、2021年4月より不動産売買取引でも非対面式で行えるIT重説の本格運用開始に踏み切ることを決断しました。

 

 

重要事項説明(重説)とは?

重要事項説明とは、宅地建物取引業法という法律に定められた手続きで、不動産の売買をするときは必ず行わなければなりません。その目的は買主の保護にあります。不動産売買は高額な取引であり、一生に1回か2回くらいの購入頻度となることがほとんどです。一般の方は不動産に関する知識や経験があまりありません。この高額な不動産を購入するにあたって買主の誤った認識や勘違いで損害を被らないようにするため、売買取引において重要事項説明という手続きが法律で義務づけられているわけです。

 

IT重説とは?

従来まで、重要事項説明は宅建士と買主が対面して読み合せしなければなりませんでした。IT重説とは、テレビ電話等のITシステムを使った重要事項説明。度重なる検討および社会実験を経て、2021年4月より不動産取引で本格運用が開始しました。

 

                        (出典:国土交通省

 

パソコンのみならずテレビやタブレット端末等でも、IT環境さえ整っていればIT重説は可能です。対面と同様、説明中にわからないことがあれば、買主は画面越しに宅建士に質問することもできます。

 

IT重説に必要なもの

まず、IT重説では宅建士・買主ともにIT環境の整備が不可欠です。最近ではテレワークする方も増えていますので、オンライン会議ツール等に抵抗がない方も多いかもしれません。またIT重説は、重要事項説明書を実際に見ながら受けなければなりません。そのため、事前に重要事項説明書等を不動産会社から送付されることとなります。

開始前には、IT環境が整っているか、買主の手元に重要事項説明書が準備されているかを確認し、宅建士が画面上で買主に宅建証を提示したうえで読み合せがスタートします。

 

読み合わせ中の注意点

音声のみ、画像のみのテレビ通話では、IT重説はおこなえません。

また実施中に映像の視認や音声の聞き取り等に支障をきたした場合には、IT重説を中断しなければなりません。通信環境によっては「なかなか進められない……」ということにもなりかねませんので、事前の準備が大切です。

 

 

IT重説のメリット・デメリット

自宅にいながらでも重要事項説明が受けられる、IT重説。

メリットは「売買取引がしやすくなる」こと

1.遠方にお住いの方やご高齢者やケガをされている方でも重説を実施できる
2.日程の幅が広がるため、お仕事でお忙しい方でも時間を確保しやすい
3.場所を選ばないため買主がリラックスして重説に臨める

 

デメリットは買主の「環境整備」

1.IT環境整備が必要
2.視聴環境の整備も必要
3.書類の郵送のやり取りが必要

 

ネット環境や端末のスペックによっては、音声が途切れ途切れになってしまったり、不動産会社が提示する宅建証や資料等が見えにくかったりすることにもなりかねません。

 

またIT重説は場所を選ばないとはいえ、個人情報漏洩等のリスクを考えれば、やはり自宅が無難な選択にもなります。加えて、IT重説をする前には重要事項説明書等の事前送付が必要です。

 

IT重説ができる物件とは?

IT重説は、どんな不動産の購入でも可能なわけではありません。対応物件は、以下の条件を満たしたものです。

・不動産会社側がIT重説に対応している
・売主からIT重説の同意が得られている
・買主からIT重説の同意が得られている

 

IT重説の本格運用が開始してからはすべての不動産会社で実施可能で、登録や特別なライセンスは不要です。

 

売主・買主双方の同意が得られない物件に関しては、IT重説は実施できません。この3つの要件すべてを満たさない場合は、従来通り、対面での重要事項説明書の読み合わせとなりますのでご注意ください。

 

 

 

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公開日:2021年3月15日

菅野です。

先日、お客様にご希望いただき、当社初のIT重説を行いました。

終わってからリモート重説の感想をお客様にお聞きしたのですが、

「売買の取引は3度目だが、こんなに丁寧に説明を受けたことはない」

と非常に高評価をいただきました。

IT重説、4月より正式に売買で利用可能に!

こちらのブログと

不動産の契約からハンコは無くせるか?

こちらのブログでいろいろとITを活用した売買契約の可能性について書きましたが、

 

この今まさに審議中のデジタル関連法案に

「重要事項説明書の押印義務の廃止」

「重要事項説明書の書面化義務の緩和」

が盛り込まれています。

これの法案が無事可決すれば、不動産売買契約の電子化に大きく前進することとなります。

 

またそれに伴い、国土交通省で

不動産の売買取引における重要事項説明書等の書面の電子化に係る社会実験を開始・ 賃貸取引における書面の電子化に係る社会実験の実施期間を延長

することとなりました。

この「重要事項説明書等」には、媒介契約書も含まれるそうです。

この「媒介契約書を含む」ことには大きな意味があり、売り出したいという意思を確認できれば、すぐにEメール等で媒介契約書を取り交わすことができ、速やかに販売を開始できることになります。

 

ただ、これについて銀行などの金融機関はどのように対応するのかが非常に気になるところです。

電子化した重要事項説明書を印刷して提出するというのは時代の流れに逆行していると思われます。

電子化した重要事項説明書等のデータを(改ざんなどの危険を排除して)受け取ることができる環境の整備が必要かと思われます。

いまだにメールでの対応を拒む金融機関もあるようですが、ぜひともこの度の法改正でこういった流れに対応していってもらいたいところです。

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公開日:2021年2月11日

菅野です。

非常に、忙しいです。

当社の社員はみな、このコロナ禍の中、感染症対策をとりながら駆けずり回っています。

皆様はいかがお過ごしですか?

 

東日本不動産流通機構(レインズ)が10日に発表した今年1月のデータで、首都圏の既存(中古)マンション、中古戸建の成約件数が、1990年5月の機構発足以来、過去最高を更新したそうです。

マンションについては前年比29.9%増、中古戸建については37%の大幅増となっています。

 

一方で新規登録件数、在庫件数は大幅に減少しています。

首都圏の中古マンションの新規登録数は前年から22.3%マイナス、在庫数は22.2%マイナスとなっています。一戸建てについては、新規登録数で中古がマイナス27.8%、新築がマイナス37.2%となっていて、購入できる物件がどんどん少なくなっていることがわかります。

これはやはり、コロナ禍で売却活動を控える動きがあり、しかしながら購入需要は旺盛にあるという状況を表していると思われ、価格については今後も上昇基調が続きそうです。

 

 

売却をご検討されている方におかれましてはコロナ感染の懸念もあるかと存じますが、今春は昨年とは違い、購入に動かれる方はかなり多いと思われますので、しっかりと感染対策をとり、好機を逃さず販売されることをお勧めします。

当社では

「リモート内見」「IT重説」

の対応が可能です。売主様と買主様の接触を極力減らして感染防止に役立つこの

「リモート内見」「IT重説」

は売る側にも、買う側にも大きなメリットがございますので、ぜひご利用をご検討ください。

 

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公開日:2021年1月28日

菅野です。

25日のNHKのニュースで来ました!

 

現在、社会実験中のIT重説ですが、やっと4月より正式に利用可能となりそうです。

関東以外のお客様が、わざわざ飛行機や新幹線で来なくとも、売買契約が可能になります。

また、新型コロナウイルス感染症対策としてご利用いただくことも、もちろん可能になります。

 

あとは、電子契約が可能になると、書面の交付も不要となるのですが、それはもう少し先でしょうか?

不動産の契約からハンコは無くせるか?

現在の宅建業法では「35条書面(重要事項説明書)」「37条書面(いわゆる売買契約書)」の交付が定められていますが、すでに賃貸借契約については昨年9月より、電子契約の社会実験が進んでいます。

重要事項説明書等の電磁的方法による交付に係る社会実験(令和元年度~)

こちらも売買契約についてはあと1、2年というところでしょうか。

保守的な業界である不動産業も、やっとDX化が進んでいくでしょうね。

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公開日:2021年1月16日

菅野です。

とうとう緊急事態宣言が出てしまい、町は閑散としていますね。

20時以降の飲食店の営業自粛が呼びかけられ、少し遅くまで仕事をしてしまうともう、夕食は家に帰るまで食べることができない状況です。

昨年の緊急事態宣言時には、皆さんかなり厳しく外出制限を守り、市街には人がいなくなりましたが、今回はそこまでではなく、日中は通常通り出社されている方も多いようです。

 

 

かく言う私も大変恐縮ではございますが、出社して仕事をしている身分です。

家から出ましたら、感染予防には非常に気をつかい、PCR検査を昨年11月と先週に受け、陰性の結果を見てこの結果は今だけだと分かりつつもほっとしています。

REDS社員はみな不織布マスクの使用を徹底しています。

また、遅ればせながら各営業所に透明なパーティションを設置し、接客時に利用しています。

 

 

透明パーティション

向かって右がPET製、左がアクリル製です。

 

しかし、どれだけ気を付けても、家から外に出て公共交通機関を利用して不動産会社の事務所に向かい、対面で長時間口頭での説明を受け、いろいろな書類やペン、机等に触れ、調印しお金を触り、また外へ出て帰宅する、この一連の行為に感染リスクの懸念はぬぐえません。

 

 

もしZOOMなどのリモート会議システムを使い契約することができたら、お客様も家で重要事項説明を受けることができ、感染リスクを大幅に下げることができるはずです。

こういった事態に備えていたというわけではないようですが、国土交通省では

「宅建業法にかかるITを活用した重要事項説明等に関する取組み」

(通称「IT重説」)を平成27年から行ってきました。

賃貸借契約に関してはすでに「IT重説」による契約が可能となっていて、遠方に住まわれている方が引っ越しまで上京せず契約するなどということもあるようです。

 

しかし、不動産の売買契約についての「IT重説」は、一昨年から社会実験を行っている段階で、実はまだ正式に承認されていません。

誰もが使えるというところまで行っていないのが実情です。

 

売買契約についてもできるだけ早く利用可能になることが、現在の状況では必要であると考えます。

そこで、当社でもこの社会実験に参加し、できる限り早い実現と普及に貢献したいと考えています。

すでにREDSでは社会実験参加の承認を受け、いつでもIT重説が可能なように準備をしております。

お客様の中でもし、リモートでの重要事項説明をご希望される方がいらっしゃいましたら、ぜひお声掛けください。

 

 

ただ、実施に際しまして、お客様にしていただくことがございます。

1、お客様のIT環境が重要事項説明のやり取りが可能かどうかの確認

PCやタブレット等を利用し、ZOOM、Microsoft Teamsなどのテレビ会議システムで双方向のやりとりが必要になりますので、事前に重要事項説明を受けるお客様側の端末のスぺック等の確認をさせていただく必要がございます。

 

2、お客様に事前にIT重説利用の同意をいただくこと

(当たり前ですが)同意なくIT重説を行うことはできません。事前に同意書をいただきます。

これはIT重説を受ける買主様だけでなく、売主様にも同意をいただかなくはなりません。

売主様がNOと言ってしまわれると、残念ながらIT重説はできません。

 

3、契約後にアンケートへのご協力

IT重説の実施時とその3か月後、アンケートのご協力をいただきます。

3か月後ですと、引き渡しまで短い場合には、決済後しばらくしてからアンケートのご連絡がいくことになりますので、お手数ですがご協力をお願いいたします。

 

ちょっと面倒だな、と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、もちろん無理強いはしません。

ただ、新型コロナウイルスが大規模に感染拡大している昨今です。

対面での説明と遜色なく行うことができますので、ぜひご利用いただけたらと思います。

 

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公開日:2020年11月12日

菅野です。

この度

「ITを活用した重要事項説明に係る社会実験」

にREDSが参加することになりました。

実施準備ができ次第、アナウンスさせていただきます。

 

あくまでも社会実験ではありますが、このコロナ禍のなかでは対面での重要事項説明を必須とするという宅建業法はナンセンスであろうと皆、思っていることでしょうから、こういった非対面で行えるようになることは喜ばしいことです。

ただ、「やはり対面でないと不十分だ」などと言われるような重要事項説明ではいけません。

面前で行うのと変わらないクオリティの重要事項説明をおこなうことが求められます。

 

IT重説を行う際の必要事項として、国交省からガイドラインが発表されており、実験参加者はそれを遵守して行います。

また、IT重説直後、および実施3か月後に売主、買主、宅建士がそれぞれ国交省のアンケートに答えることを求められています。

ご参加者の皆様には、ご協力をお願いいたします。

そして、実施状況について定期的に国交省へ報告を行い、またトラブルがあった際には随時、報告を行うことも義務付けられています。

 

首都圏のみの営業となっている弊社では、機会はそう多くはないかもしれませんが、お客様からのご要望がございましたら、速やかに対応できるよう準備してまいります。

 

電話オペレーター

 

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公開日:2019年7月26日

菅野です。

国土交通省よりリリースがありました。

今月の16日より、個人の不動産売買についてのIT重説の社会実験への参加募集が始まったそうです。

ITを活用した重要事項説明等に係る社会実験の参加事業者を募集 ~2つの社会実験をスタート!積極的な参加をお待ちしております!~

ちなみに、いわゆる「IT重説」というのは、インターネットで不動産取引に関する重要事項説明を行うことをいいます。

宅建業法では宅地建物取引士が取引士証を提示して面前で説明しなければいけないことになっています。

これをネットを使って遠隔で行おうというもので、カメラやマイクを使い、パソコンの画面前にいるお客様に宅地建物取引士が説明をするというやり方です。

ラララむじんくん~の不動産屋バージョンといえばわかりやすいでしょうか?(例えが悪い)

この実験がうまく行けば、遠隔地に住む人同士の売買契約は、わざわざ飛行機や新幹線で契約に来ていただくような負担が減る方向になるので不動産売買が活発になるのではないか、と思うところです。

 

 

が、しかし、

 

 

重要事項説明って、調査が一番、重要なのです。

調査をするためには、基本的には現地に行かないといけないわけなのです。

ですので、仮にIT重説が普及したとしても、弊社(REDS)で地方の物件を取り扱うのはおそらく難しいだろうと思われます。

不動産は「地の物」ですので、よっぽど懇意にしているところがない限り、その不動産に近いところの不動産業者にて取引をされるのが良いですよ!

 

東京23区とその近郊の物件についてはぜひ、不動産流通システム【REDS】へお問い合わせください!!

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