不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

コロナ禍によってテレワークが進み、日本人の住まい観に変化が起こっています。

 

各自の仕事部屋を求めて、ワンフロアのマンションから部屋数の多い戸建て住宅にトレンドが完全にシフトしています。特に都心寄りに位置し、狭い敷地に3階建てで構えた「狭小住宅」はその値頃さが受けて人気が急上昇。一方、マンションのワンフロアを細分化して小部屋を確保したり、中古マンションに書斎を新たに設置したりするリフォームも活発に行われています。

 

4～6月の国内総生産（GDP）成長率が戦後最大の落ち込みとなり、今後の景気悪化が確実視され、停滞も予想される不動産市場にあって、格安戸建てとリフォームは救世主になるのか。マンションではなく戸建て住宅を買うなら特に注意することはあるのか、どこに買うべきなのか。不動産事業プロデューサーでオラガ総研株式会社代表取締役の牧野知弘氏にうかがいました。

 

＝（上）より続く

 

連載2回目は戸建て住宅や格安戸建てを買ううえでの注意点を語っていただきました。

 

（不動産のリアル編集部）

 

牧野知弘氏

 

立川に住み立川で働き立川で遊ぶ。衛星都市の完成

 

――戸建てを探している人は、練馬とか都心よりの狭小住宅と郊外の立川みたいなところの広めの戸建てではどちらがいいとアドバイスされますか。

 

牧野　それこそどちらがいい悪いはないのですが、それぞれ選択する人の事情を考えてみましょう。まず、練馬や世田谷に住む人のほうが分かりやすいのですが、彼らは「都会が好きな人」です。新宿や渋谷に毎日は通わないから歩きや自転車で行ける距離でなくても、週末だけ繁華街に遊びに行ければいいと考えて練馬や杉並を選んでいます。

 

一方、立川に集まる方々はどういう人たちかというと、立川を中心に生活を成り立たせることに満足する人です。

 

かつては、立川や相模原は単なる乗り換え駅でした。昔は渋谷もそうでした。ところが渋谷は今や大規模なオフィス街ができて一つの独立した都市になっている。それがミニチュア化したのが今の立川なんですね。つまり、立川はもはやベッドタウンではなく「働く拠点であり、遊びもできる場所」になっているということです。本社は大手町にあっても働くのは立川。このように郊外の都市が「働く」という機能を持つことによって、単なるベッドタウンから本当の意味で衛星都市になれるのです。

 

こうなってくると、取り残されていく街と、人々が集まって人気を博する街という具合に分かれてくるでしょう。単に「人口何万人」とか「鉄道の路線が通っている」という選択肢から、「立川のこういうところがオシャレなのよ」「立川に住むと、こんな良いことがあるのよ」というように「立川で住んで立川で子供を育て、立川で働いて、立川で遊ぶ」うえでいいことを数えるようになるわけです。

 

このようにひとつの街で仕事と暮らしが完結してしまうと、遊びに行くのにも都心に出てくる必要はなくなる。都心で買えるものがそこでも買えますし、都心で食べられるものもそこで食べられるわけですから。

 

郊外に住むならアイテムかキャラクターがあるところ

 

――郊外に住まいを買う場合、まず選ぶ場所での注意点はありますか？

 

牧野　郊外だったら何でもいいかというと、そうではありません。今や「オールドタウン」になっている昔の「ニュータウン」は避けたほうがいいでしょう。ニュータウンがかつてのように活況を呈することはありません。というのは、ニュータウンの住民が非常に高齢化していて、街もほとんど出歩く人がいない。こういうところに若い人が住んでも楽しくないからです。

 

ニュータウンが若返ることはないでしょう。そこで育った人たちも都内の私立の中学校を受けて、その後、パパと同じように通学、通学して都心の大学に行き、自分の家を離れて都会に住むわけで、自分の育った街に対して何の思い入れもなく、ふるさとになっておらず、帰ってくることはないからです。

 

そういうところではなくて、立川のように生活をエンジョイできる場所で、遊びから仕事まで完結するエリアがいいでしょう。あるいは湘南のように海を見ながらテレワークして、終わったら海岸でジョギングして、という生活ができたら本当に幸せになれます。

 

つまり、街がどんなアイテムやキャラクターを持っているかどうか。ただ家があるだけとか、車でないとどこにも行けないとニュータウンは、そのまま放置されると思います。

 

階段が急で疲れる…。格安戸建てのデメリット

 

――次に狭小住宅のような格安戸建てを買うにあたって気を付けるところはありますか？　

 

牧野　マンションと違って家の中に階段があるので、案外疲れることは覚悟しておいた方がいいですね。ぼくも都心にマンションを借りるようになって分かったことですが、マンションは階段の上り下りがないのですごくラクです。エントランスに入ったらすぐにエレベーターに乗って、部屋まですぐですから。これ、若い頃には意識することはないのですが、年齢の進展とともに、上下間の移動って、おそらく負担に感じると思います。

 

――しかも狭いところに、階段を付けると急ではないですか？

 

牧野　敷地がないから専有面積を稼ぐために階段が急になり、ステップの幅が狭くなります。階段の奥行が23センチくらいのもありますが、足のサイズが27センチある私は完全につま先立ちになる。しかも急なので、2階に上がるのにも疲れ度合いが違います。

 

――格安戸建て、狭小住宅のデメリットはあまり語られていないですよね。

 

牧野　そうですね。分譲会社によって違いますが、こういう比較的土地が高いところだと、建築費用を圧縮するための工夫がされています。よく言われるのは断熱材が足りなかったり、壁が薄かったり。断熱処置が不十分だと、日本の真夏の酷暑は地獄ですね。もちろん冬は寒い。

 

気になるのは壁の薄さよりガラスが薄いことです。ガラスが薄いと防音性もなければ、防熱、防寒、耐久性、対災害、すべてにおいてマイナスになります。最近は窓が小さい戸建てが増えましたよね。あれもサッシを省くことで建築費をなるべく削るための工夫です。

 

戸建てを買う際は危険な場所でないかにも注意

 

――マンションから戸建てへって、いいトレンドかなぁと思っていたんですけれども、狭小住宅がそれほど低スペックでは住む人が幸せになっていないような気もします。さて、住宅を売るときはハザード情報を不動産会社が重要事項として説明することが義務づけられました。戸建てを買う際は災害が起きやすい場所にないかどうかも重要になってきそうです。

 

牧野　そうですね、最近のゲリラ豪雨で水害がクローズアップされましたからね。

 

――本来、人が住むべきではない危険なところに住んでいるケースが見受けられます。

 

牧野　これはマクロ的に申し上げると、日本の都市計画が「人口増、世帯増」を前提にしているからです。市街化を抑制して、「田舎のままにしておこう」としている市街化調整区域にでも住宅は建てることもできます。新築住宅をあちこちに建てて拡大する動きは止まらないんですね。ほとんど土建屋と、政治家と組んでいますから。

 

――昨今の災害を見るたび、今後は都内でも他人事ではないですね。

 

牧野　そう思います。東京の墨田区から東側は歴史的にみんなそう。今はコンクリートで固めて何とか保っていますけれども、降雨量は過去50年で大きな違いになったんで、老朽化した社会インフラの性能を変えないといけないでしょう。東京に限らず日本全国で同じような豪雨被害は続出するでしょうね。

 

――避けたほうがいい場所とは。

 

牧野　川が蛇行しているところとか、後背湿地（自然堤防の背後にできる湿地帯）は避けたほうがいいですね。蛇行している河川では洪水が起きやすく、全国で直線化が進んでいます。後背湿地はわずかな降雨でも浸水しやすく、浸水する深さも時間も大きくなります。こういうところは今は大丈夫でも、将来的に大規模な水害が発生する確率が高いでしょう。

 

治水工事はどこでも行われていますが、「100年に一度」といわれる災害は毎年起こっていることからも、もうなにが起こってもおかしくない状況です。財産をはたいて戸建てを買う訳ですから、少しでもリスクのあるエリアはやめた方がいいでしょう。

 

格安戸建ては10年で住み替えるといい

 

――以前のインタビューで「マンション下駄箱論」をうかがいました。狭小住宅も一定年数で住み替えていくという買い方は賢いでしょうか？

 

牧野　商品性という意味では、狭小住宅は寿命が短い。このため、たしかにマンション的に考えるのもいいと思います。ただ狭小住宅でも、土地付きというのは非常に強みですし、修繕も自由にできますので、ここを永住の地とするのも悪いことではありません。

 

ただ先に申し上げたとおり、年を取ると3階まで上るのは疲れます。また築30年、40年と長期にわたって性能を保ち続けるかというと疑問です。寿命は短いというのが前提で、商品性があるうちに売るというのはいいことかもしれません。

 

あるいは、長く住んだら更地にして新しく建てるのもいいでしょう。建物自体は2世代、3世代にわたっては住めない代物です。そういう意味ではマンション的に割り切って、10年で売って、また次を探すという選択は検討に値するかもしれません。

 

「これまでの住まいをテレワーク仕様に！　盛り上がるリフォーム業界」＝（下）に続く

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牧野知弘氏
オラガ総研株式会社 代表取締役
東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行（現：みずほ銀行）、ボストンコンサルティンググループを経て1989年三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し、ホテルリノベーション、経営企画、収益分析、コスト削減、新規開発業務に従事する。2006年日本コマーシャル投資法人執行役員に就任しJ-REIT（不動産投資信託）市場に上場。2009年株式会社オフィス・牧野設立およびオラガHSC株式会社を設立、代表取締役に就任。2015年オラガ総研株式会社設立、代表取締役に就任する。2018年11月、全国渡り鳥生活倶楽部株式会社を設立、使い手のいなくなった古民家や歴史ある町の町家、大自然の中にある西洋風別荘などを会員に貸し出して「自分らしい暮らしの再発見」を提供している。

 

著書に『空き家問題』『民泊ビジネス』（祥伝社新書）、『老いる東京、甦る地方』（PHPビジネス新書）、『こんな街に「家」を買ってはいけない』（角川新書）、『2020年マンション大崩壊』『2040年全ビジネスモデル消滅』（文春新書）、『街間格差　オリンピック後に輝く街、くすむ街』（中公新書ラクレ）などがある。テレビ、新聞などメディア出演多数。