「首都圏マンションの売却」について、3編にわたって徹底的に解説しています。
この後編では、売買契約の締結における重要なポイントを解説いたします。
＝中編よりつづく
（写真はイメージです）
売買契約の締結時にやるべきこと
売却活動が実り、購入希望者から申し込みが入ると、あとは条件面を合意して契約、代金を授受して引き渡し、という流れになります。それで終わりと思いきや、そう簡単ではありません。取引の流れを最後までしっかり理解しておきましょう。
契約・決済・引き渡し
契約締結に関する注意事項
一般的に、契約締結日には
① 重要事項説明書の説明・交付
② 契約書の説明・署名捺印
③ 手付金の授受
④ 領収書発行
という流れになります（契約書を締結した当日に決済・引き渡しを実施する場合もあります）。
この一連の手続きにおける注意事項などを列記します。
① 重要事項説明書とは、不動産会社が買主に対して、取引に関して宅建業法で規定されている重要事項について説明するための書類で、契約締結前に買主に交付されます。通常、売主として相違ないという署名押印を求められます。
② 告知書とは、売主でなければ知りえない物件や設備についての、過去の履歴等を申告する書類で、署名押印を求められます。
③ 契約書の署名押印の際は、必ずしも実印の必要はありませんが、実印が本人確認の点から望ましいといえます。
④ 契約締結には、運転免許証・パスポートなど、本人特定事項（氏名・住居・生年月日）を確認できる書類が必要です（犯罪収益移転防止法による規定）。
⑤ 契約書に貼付する収入印紙は、売買金額によりますが売主・買主折半が一般的です。
⑥ 売主は手付金の受領と引き換えに領収書を交付します。なお、個人が居住用財産を譲渡した際の領収書には、印紙税は非課税なので収入印紙は貼付しません。
⑦ 物件に抵当権などの担保権などの負担が存在する場合、売主は、代金決済時にはそれを消除できるように事前に金融機関などの担保権者に手続きの確認をしておく必要があります。
⑧ 売買の対象物件に隠れた瑕疵（かし：欠陥や使用不能な状態）があった場合、善意無過失の買主は損害賠償の請求や契約解除を売主に求めることができます。これを瑕疵担保責任といい、売主が不動産会社の場合、物件の引き渡しから2年以上は瑕疵担保責任を負う必要があります。売主が一般の場合は、逆に担保責任を免除する特約を付けて契約することも可能です。
決済・引き渡し
マンションの代金の授受を「決済」といい、一般的には、鍵や書面の授受をもって物件の「引き渡し」といいます。高額の決済になるため通常は銀行振込で、決済の場所も買主が利用する金融機関の会議室などを手配することが多いです。
買主の代金支払いと売主の物件引き渡しは、民法上は同時履行の関係にあります。しかし実際は、次のように流れを踏んで行われるのが一般的です。
① 抵当権等抹消登記および所有権移転登記に必要な書類への署名・押印、司法書士による確認
② 振込手続き
③ 着金後領収書発行
④ 引き渡し
⑤ 登記手続き
代金を授受し引き渡しをすればマンション売却は終了、というわけではありません。所有権移転登記手続きが完了して初めて、第三者にも対抗できる売買が成立したといえます。
登記手続きについて少し詳しく説明しましょう。
〈所有権移転登記前に必要な登記〉
売主は所有権移転をする前に、現時点の状況と登記済みの情報に相違点がある場合は、売主の責任で変更の登記をしなければなりません。具体的には、相続により所有権者が変更している場合には相続登記、所有者の住所や住居表示が変更している場合は変更登記が必要です。
また、住宅ローンなどの返済が完了していない場合は金融機関による抵当権などが登記されています。所有権を移転するには、返済を完了させて抵当権などを抹消登記しなければなりません。
残債については抵当権者である金融機関との事前打ち合わせを行い、また抹消登記には弁済証書、解除証書、抹消登記委任状といった書類が必要です。
こうした登記の費用は、通常売主が負担します。
〈所有権移転登記〉
① 通常、移転登記の費用は買主側が負担します。そのため、登記を行う司法書士は買主側が選定します。
② 登記にかかる費用は以下のものがあります。
・登録免許税（所有権移転、抵当権抹消および設定など）
・登記完了後の登記事項証明書の取得費用
・司法書士に対する報酬
登録免許税の納税義務者は、登記を受ける者であり、所有権移転登記では売主と買主となります。そのため、契約書で一般的に費用負担を買主に定めています。登記の申請は、売主と買主の両名となります。
なお、住宅用家屋に関する登記については、住宅政策の一環として軽減税率の特例措置が設けられています。
③ 登記に必要な書類は次の通りです。
（1）売主が準備するもの
（ⅰ）登記済証または登記識別情報
（ⅱ）実印および印鑑証明証（印鑑証明証は3ヵ月以内に発行されたもの）
（ⅲ）固定資産評価証明証（登録免許税等の算出に使用）
（ⅳ）登記原因証明情報（司法書士が事前に作成し、売主が署名押印）
（ⅴ）委任状（登記申請手続きを司法書士に委任するもの。売主の押印は実印が必要）
（ⅵ）本人確認書類（運転免許証、住民票など）
（2）買主が準備するもの
（ⅰ）住民票
（ⅱ）印章
※認印でも構わないが、住宅ローンなど利用し抵当権設定等が必要な場合は実印となる。印鑑証明証も必要。
（ⅲ）委任状
（ⅳ）本人確認書類
〈残代金の授受〉
登記申請に必要な書類を司法書士に確認してもらうと、残代金の授受に移行します。
通常は、売主指定の口座に買主が振込依頼をし、売主が口座の入金確認を実施することになります。入金が確認できたら領収書を発行します。個人が売主の場合は、基本的に領収書に印紙は必要ありません。
代金の授受と同時に、公租公課（固定資産税・都市計画税など）や各種の負担金の清算を行います。その他に管理費や修繕積立金、賃料や電気・ガス代などの公共料金が清算金の対象となる場合があります。
なお売主が消費税の課税対象者の場合、事業用資産の売却における建物の公租公課の清算金は課税売上として消費税の対象となりますのでご注意ください。
〈物件の引き渡し〉
鍵と関係書面の授受をもって物件の「引き渡し」とするのが一般的です。
関係書類には、マンションの場合はパンフレット、間取図、付帯設備の取扱説明書、管理組合規約集などがあります。
確定申告・諸費用
ついに、売却は終了しました！ あとはお世話になった不動産会社に仲介手数料を払うまで。これも引き渡し当日に支払うのが一般的です。諸費用を支払い終えたら、今度こそ売却終了といえるでしょう…と思いきや、2～3ヵ月後に、税務事務所から「所得税の確定申告を忘れずに」と通知が来ます。
所有権移転登記を管轄する法務局と国税庁は連携しており、買主には不動産取得税の通知、売主には確定申告の案内がきっちり届きます。譲渡所得がある場合は、確定申告をして譲渡所得税を納めなければいけません。
確定申告は、売買を実施した翌年の2月16日～3月15日までに、所轄の税事務所に行います。申告書類は国税庁のホームページで入手できますし、税務事務所でも申告に関する相談や質問を受け付けていますのでご利用ください。ここでは簡単に原則をご説明しましょう。
譲渡所得の税額
土地や建物を売却した場合の税額は、以下の通りとなります。
{収入金額（譲渡金額）－取得費－譲渡費用－特別控除}×税率
・取得費：売却した不動産の購入代金や、購入時にかかった仲介手数料、税金など。
・譲渡費用：不動産の売却にかかった経費。仲介手数料、印紙税の他、立退料や取り壊し費用、部屋のクリーニング料などを含みます。
・特別控除：法令や特例で決められた、費用として譲渡金額から差し引くことのできる金額
・税率：個人の譲渡の場合、譲渡のあった年の1月1日付での所有期間が5年以内か、5年を超えるかによって税率が異なります。投機的な取引を抑制するため、短期所有については税率が高くなっています。
お得な特例措置
居住用財産を譲渡した場合、以下に挙げる様々な特例があります。実際の確定申告で間違いのないよう、きっちり理解して活用しましょう。
（1）居住用財産の譲渡所得の特別控除（3,000万円控除）
個人が一定の居住用財産を譲渡した場合、譲渡益から3,000万を控除できるというもの。
前年、前々年、当該年の3年間に、3,000万円特別控除または買換え特例の適用を受けていないことが条件です。
（2）買換え特例
個人が一定の居住用財産を譲渡して、他の居住用財産を取得した場合に、譲渡収入の金額が購入金額を下回った場合には譲渡はなかったものとし、収入が上回る場合は、上回った分のみ譲渡があったものとして課税されます。
前年、前々年、当該年の3年間に、3,000万円特別控除または軽減税率の特例の適用を受けていないことが条件です。
（3）居住用財産の軽減税率の特例
個人が3,000万円特別控除を受け、その所有期間が10年を超える場合に適用できる軽減税率です。買い替え特例との併用適用はできません。
マンション売却の仲介手数料が「最大無料」に！!
「首都圏マンション売却完全ガイド」の締めくくりとして、「仲介手数料」についてぜひ知っていただきたいことがあります。
仲介手数料とは、不動産会社の媒介契約（詳しくは前編を参照）に関する報酬です。多くの場合、マンション売却で売主にかかる様々な経費の中でも、最も大きなものです。
仲介手数料はその上限額を宅建業法で規定されており、具体的には「取引価格の3％＋6万円＋消費税額」（取引価格が400万円以上の場合）となっています。これは上限額であって、本質的にはその範囲内で設定は自由なのですが、大手をはじめ多くの不動産会社では、当たり前のようにこの上限額を仲介手数料として規定しています。
大手の不動産会社は、駅前などコストの高い立地に店舗を構え、人件費をかけて営業マンを雇い、経費をかけて物件調査や内覧案内を実施し、広告宣伝費もふんだんにかけています。仲介手数料を上限いっぱいに請求するのは、企業としてはやむを得ないかもしれません。
とはいえ、3,000万円のマンションを売却した場合の仲介手数料の上限は105.6万円（税込）。100万円を超えてしまうんですよね…。これがせめてもう少し安ければ、と思いませんか？
そこでおすすめなのが、不動産のREDS（不動産流通システム）です。
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マンション売却を成功させるには、信頼できる不動産会社に販売を依頼するのが一番です。この「売却完全ガイド」をごらんいただいた方々は、ぜひREDSをパートナーに選んでみてはいかがでしょうか。
プロフィール
早坂 龍太（宅地建物取引士）
龍翔プランニング代表取締役。1964年生まれ。1987年北海道大学法学部卒業。石油元売会社勤務を経て、北海道で不動産の賃貸管理、売買・賃貸仲介、プランニング・コンサルティングを行う。
