不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

新築戸建ての購入を検討する際、予算を精査し、資金計画を立てることは非常に重要です。

 

新築戸建て購入の検討をするとき、多くの方はつい物件の価格のみに注目してしまいがちです。しかし実際には、不動産購入の際には、物件の購入価格だけでなく、登録免許税、印紙税、固定資産税などの精算金、司法書士への報酬など、さまざまな経費がかかります。

 

特に大きな金額になるのは、不動産会社に支払う仲介手数料です。例えば、5,000万円の新築戸建てを購入した場合、最大で156万円の仲介手数料を請求されることになります。

 

不動産会社に一から十までお任せして契約する物件ならともかく、自分で一所懸命、インターネットや情報誌で探して見つけた物件だとしたら、何だか損をした気になりませんか？   今回は、新築戸建ての購入時に仲介手数料を支払わずに済ませる方法をご紹介したいと思います。  

 

（写真はイメージです）    

 

そもそも仲介手数料とは？

 

仲介手数料とは、不動産売買を依頼した不動産会社に支払う手数料です。新築・中古の区別なく、仲介を行なう不動産会社には売買契約が成立すると発生します。

 

不動産の売買に関する法律「宅地建物取引業法（宅建業法）」では、仲介手数料の上限額が定められています。売買金額が400万円以上であれば、

 

「売買金額×3％+6万円（消費税別）」という式で算出されます。

（物件金額ごとの正式な仲介手数料の金額については、「仲介手数料の仕組みと手数料金額の早見表」をご活用ください。）

 

本来この金額は、「上限額」であり、実際に支払われる手数料額は依頼主との協議事項であるべきなのですが、多くの不動産会社は、既得権益のようにこの上限額いっぱいを報酬として要求している状況です。

（仲介手数料が安くならない要因について解説した記事、「なぜ仲介手数料は安くならないのか」も参考にご覧ください。）

 

売主が不動産会社であれば、仲介手数料は不要？

 

この仲介手数料は、売主が不動産会社で、直接、買主と売買した場合は、請求されません。あくまで「仲介業務」、つまり売主と買主の間で売買を契約させるために尽力する業務に対する報酬です。

 

不動産会社が売主で、契約当事者であれば、その会社に仲介手数料を支払う必要はないのです。

 

特に建売住宅のような新築戸建ては、売主がハウスメーカーや開発業者などの不動産会社であることが多いはずです。インターネットや情報誌などで、売主が不動産会社の物件に絞って探せば仲介手数料を支払わずに済む、ということになります。

 

何だかお得な気がしますね。でも、本当にそうなのでしょうか？    

 

売主が不動産会社でも仲介手数料を取られる場合がある？

 

売主の不動産会社と「直接」売買をすれば、仲介手数料を支払わずに済みます。しかし、不動産会社が売主の物件でも、別の不動産会社が販売をしている場合は、その会社に仲介手数料を支払わなければならないことになります。

 

不動産のチラシや広告をよく見てみましょう。宅建業法では、不動産の広告で不動産会社がどういった立場で取引に関与するのか（売主なのか、代理なのか、媒介（仲介）なのか）を明示する義務が定められています。これを取引態様の明示義務と言います。

 

購入を希望する物件の取引態様が「売主」や「代理」ではなく、「媒介」となっている場合は、仲介手数料の支払いを覚悟しなければなりません。

 

新築戸建ての物件は、開発・建設する会社（売主）と、その販売を仲介（媒介）する会社が別々なことが多いです。広告をよく見ると、「建設主は〇〇不動産、販売主は〇〇不動産販売」などとなっていませんか？

 

また、提携している別会社に販売を委託するということもあります。そうすれば、グループ会社や利害関係のある会社に仲介手数料という収益を分配することができるからです。

 

売主の不動産会社と直接取引が不安な場合は

 

不動産売買にはもう1つ、重要な点があります。それは、「高く売りたい」売主と「安く買いたい」買主とは、利益が相反するということです。

 

売主の不動産会社と直接、売買ができる場合、確かに仲介手数料はかかりません。しかし、相手方は不動産のプロです。いくら仲介手数料を節約するためだからといって、海千山千のプロとの交渉や契約を、一般の方が少ない知識で臨むことに不安を感じることもあるでしょう。

 

もちろん免許を持った不動産会社が、買主を騙すことなどはあってはならないことです。しかし、価格も含めた様々な条件交渉において、専門知識の有無は、大きく状況を左右することになりかねないのも事実です。

 

また、住宅ローンを利用して物件購入を考えているのであれば要注意です。売主の不動産会社と直接契約する場合、その不動産会社に住宅ローンの相談ができるか、銀行への取次をしてもらえるかといった点は事前に確認しておいた方がよいでしょう。

 

個人の一般の顧客との直接契約が少ない売主の場合、銀行の住宅ローンの取次に対応していないことや、不慣れなこともあります。

 

仲介手数料無料の会社を活用する

 

「仲介手数料は節約したい、だけど不動産会社と直接交渉するのもためらわれる…」。そんな方にお勧めなのは、「仲介手数料無料」を標ぼうする不動産仲介会社を利用することです。

 

不動産仲介会社は、売買契約において自社の他に仲介会社がなければ、仲介手数料を、売主と買主の両方からもらえます。このメリットを依頼者（買主）に還元するようにしているのが、「仲介手数料最大無料」を掲げる仲介会社です。

 

こうした仲介会社は、個人の買主から依頼を受けた場合、「不動産会社の売主側から仲介手数料をもらえる場合は、買主側からの仲介手数料をもらわない」方針であることが多いようです。「仲介手数料最大無料」の仲介会社に依頼すると、新築戸建ては多くの場合、買主側の仲介手数料は無料になります。

 

新築戸建てを希望する方にとっては、仲介手数料を節約できることが最初から約束されているので、売主が不動産会社であるかどうかなどといったことに煩わされることなく、本当に気に入る物件を探すことに注力できます。

 

また「仲介手数料無料」の不動産会社も当然、不動産のプロです。通常の不動産会社と同様、物件探しから融資や諸経費の面までさまざまな相談にも乗ってもらえますし、先方とも交渉してくれます。

 

新築戸建てを探している方は、はじめから仲介手数料無料の不動産会社に仲介を依頼すれば、仲介手数料は支払わなくても済み、かつ、不動産のプロのアドバイスも受けられるので、一石二鳥と言えるでしょう。

 

 

早坂龍太（宅地建物取引士）

龍翔プランニング 代表取締役。1964年生まれ。1987年北海道大学法学部卒業。石油元売り会社勤務を経て、2015年から北海道で不動産の賃貸管理、売買・賃貸仲介、プランニング・コンサルティングを行う。

 

このテーマに関連する記事「新築戸建てを仲介手数料無料で買う方法」や「仲介手数料の相場について」「仲介手数料の仕組みと手数料金額の早見表」も、参考にご覧ください。