不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

マイホームの購入は、多くの方にとって一生で最も高額な買い物と言えるでしょう。   物件そのものの費用はもちろん、取引と購入の手続きにかかる、手付金や火災保険料、登記費用などの初期費用も必要です。住まいを新たにすると、引越し費用や新しい家具・家電の購入、各部屋に合わせたカーテンを揃える費用など、いろいろと物入りになります。   高額の買い物で気持ちが大きくなってしまいがちですが、不要な支出は抑えたいところです。

 

マイホーム購入の初期費用の中で、多くの方が詳しく知らないまま多額の費用を支払っているのが、不動産会社への仲介手数料です。実は新築の戸建物件は、この仲介手数料は払わずに購入することができるのですが、ご存じない方が多いのです。  

 

ここでは仲介手数料の仕組みをひも解き、初期費用を抑えるための具体的な方法をご説明します。

 

（写真はイメージです）    

 

仲介手数料の仕組み

 

仲介手数料とは、不動産の売買契約が成立した際に、仲介を行った不動産会社に支払われる報酬です。仲介業務をメインに行っている不動産会社は、その収入の多くは仲介手数料で成り立っていますので、通常は仲介手数料が発生します。 売買仲介手数料は、法律でその金額の「上限」が定められており、以下の通り計算できます。  

 

税込の売買価格が

• 200万円以下の物件…売買価格の5％
• 200万超～400万円の物件…売買価格の4％+2万円
• 400万円超の物件…売買価格の3％+6万円

（※いずれも消費税が加算されます。）  

 

通常の居住に適した新築一戸建ては、建築費や土地の価格から考えても400万円以下で取引されることはほぼありません。したがって、一般的に仲介手数料は売買価格の「3％+6万円」（税抜）となります。    

 

仲介手数料はいくらかかるのか？

 

例えば3,000万円の新築戸建てを購入する場合、以下の速算式で仲介手数料を求められます。 3,000万円の3％=90万円 + 6万円＝96万円   ＜消費税課税事業者の場合＞ 96万円×1.08(消費税)＝103万6,800円  

 

このように物件の売買価格が高くなれば、それに応じて仲介手数料も高額となります。 (物件金額ごとの正式な仲介手数料の金額一覧表の載った「仲介手数料の仕組みと手数料金額の早見表」もご活用ください。)    

 

仲介の不動産会社経由で購入する場合、売買契約時に、買主は仲介手数料の額が明記された支払約定書にサインして、仲介手数料を支払うことを約束します。不動産購入は、一生のうちにそう何度もやることではないので、多くの方は仲介手数料の仕組みを知りません。そのため、不動産会社に提示された仲介手数料の金額を、そのまま支払っているケースが多いのです。  

 

ここで知っておきたいのが、仲介手数料は、あくまで法律で「上限」が定められているに過ぎないという点です。  

 

仲介会社が「買主から貰い受ける報酬の上限」の定めはあっても「下限」についての定めはなく、仲介手数料を安くすることは不動産会社の自由なのです。不動産会社の中には、「上限」が決まっているとは言わずに、仲介手数料そのものが「法律で決まっている」かのような話をするところもありますので、ご注意ください。  

 

この点については、「なぜ仲介手数料は安くならないのか」も参考にご覧ください。    

 

仲介手数料の値引き・無料交渉

 

広告チラシやインターネットの物件情報を見て内覧や申し込みをする際、多くの方は、物件情報に掲載されている会社にそのまま問い合わせるでしょう。この時に、仲介手数料が無料になるか交渉してみるのも1つの手ですが、なかなか難しいかもしれません。  

 

不動産会社は、仲介手数料による収入を広告費や事務所の維持費、販売会などの経費に充てているからです。気を付けて交渉を行えば、仲介手数料の値引きに応じてくれる可能性もあります。  

 

しかし、確実に仲介手数料を無料に近付けたいのであれば、物件情報の情報元の会社に問い合わせる前に、昨今増えつつある「仲介手数料無料」の不動産会社にあたってみるのが良いでしょう。    

 

「仲介手数料無料」の会社を利用する

 

インターネットの物件情報や不動産会社のWebサイトなどで、「仲介手数料無料」という言葉を目にしたことはないでしょうか。不動産売買の仲介で「仲介手数料無料」を謳っている不動産会社は、売主からの仲介手数料を収入源とし、買主には仲介手数料を無料にしています。  

 

こうした不動産会社を利用すれば、新築戸建て物件の多くは、交渉せずとも仲介手数料無料で購入できるのです。しかし、こうした不動産会社の存在も、仲介手数料無料で多くの新築戸建てが購入できることも、広くは知られていません。  

 

同じ物件を購入するのにも、仲介を依頼する不動産会社の選択によって、仲介手数料の金額は違い、初期費用が大きく変わってくるのです。 (この点については「仲介手数料の相場について」でも詳しく解説していますので、参考にご覧ください。)    

 

新築戸建てでは取引態様を確認する

 

不動産のチラシや不動産ポータルサイトで気になる物件情報を見るときは、価格、間取り図面、建物の仕様、付帯設備や周辺環境、近隣施設などとあわせて、必ず「取引態様」を確認しましょう。   「取引態様」とは、不動産会社が「その物件の取引にどのような形で関わるか」の種別を示しており、「仲介」「売主(直接）」「代理（販売代理）」のいずれかが必ず記載されています。  

 

インターネットの物件情報の場合は、物件詳細情報欄の「取引態様」と書かれている項目を確認してください。紙媒体（チラシなど）の場合は、情報元の会社名の前に、カッコ付きで記載されていることが多いです。 例：(仲介)、＜販売代理＞、【売主】○○不動産会社   「売主」や「代理」とある場合は、分譲を行っている不動産会社やハウスメーカーが直接販売するパターン、「仲介」とある場合は、仲介をメインとする不動産会社が入って販売しているパターンとなっています。    

 

売主と直接取引の場合は仲介手数料はかからない

 

上述の取引態様が「売主」であれば、売主である不動産会社と買主との直接取引になり、仲介が入らないため、当然仲介手数料は発生しません。「代理」の場合は、売主の販売代理ですので確認が必要ですが、グループ会社の販売部門であったりするケースが多く、ほとんどの場合は仲介手数料は不要です。

 

まれに、同じ物件が「売主」からも「仲介」からも売り出されているケースがあります。始めに「売主」の物件情報に行き当たれば良いのですが、そうと知らずに「仲介」で購入してしまうと、前述の仲介手数料を支払うことになります。  

 

そのため「仲介」の物件では、まず先に「仲介手数料無料」の不動産会社に問い合わせてみるのがよいでしょう。    

 

仲介手数料無料で新築戸建て物件を購入する方法　まとめ

 

まとめると、新築の戸建て物件を仲介手数料無料で買う方法としては、以下の2つがあります。  

 

1. 気になる物件は、まず「仲介手数料無料」の会社に問い合わせる
2. 取引態様「売主」と記載があれば、売主の不動産会社に直接問い合わせる

 

基本は「仲介手数料無料」の会社に問い合わせる。そして問い合わせた担当者の対応に不安な要素や不満がなければ、物件探しの際の窓口としてやり取りを重ねるのも良いでしょう。   さまざまな問い合わせをするうちに、担当者も買主の希望条件が見えやすくなり、希望に沿った物件の情報を優先して提供してくれるかもしれません。信頼のおける担当者と出会いたいものですね。  

 

もちろん「高額の仲介手数料を支払っても不満はない」という不動産会社に出会えれば、それでも良いと思います。しかし、手数料は無料で、なおかつ業務も的確に遂行してくれる不動産会社も存在します。  

 

冒頭でも触れたように、新築戸建ての購入・住まいの住み替えは、思いのほかお金がかかるものです。入居後の新しい生活に備えて、不要な支出を抑え、かつ購入者の立場に寄り添い、親身な姿勢の不動産会社を見つけ出して活用いただければと思います。    

 

関根祥遙（宅地建物取引士） 都内北西部を中心エリアとする不動産会社で売買営業として勤務。消費者に寄り添った視点で、これからの宅建業者に何が求められるかを真摯に伝えたいという思いから執筆活動に従事。東京都出身・在住。   このテーマに関連する記事「新築戸建て購入時の仲介手数料は無料にできる―購入費用を抑えるには」も、参考にご覧ください。