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菅野 洋充(宅建士・リフォームスタイリスト)

社会に必要とされ人に役立つ企業を目指します

4.9

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公開日:2022年4月12日

菅野です。

毎週火曜日の夜10時からNHKで「正直不動産」のドラマが放送中です。

 

あんま言ってないんですけど、いちおう考証の一助をさせていただきました。

ドラマのエンドロールに名前も入っていませんが、ちょろちょろやってます。

先週のサブリースの件は、先日合格した「賃貸不動産経営管理士」の知識でサブリース契約書の内容に口出したり、台本のいろいろな場面に口を出して修正してもらったりしています。

一般媒介、専任媒介のやじるしとかも口出してます。

この後のお話も、あんまり言えませんがいろいろと…

 

脚本を最初に読ませてもらってたんですが、読むだけで感動できるんですよ。

根本さん、素晴らしい脚本をありがとうございます!

 

でも編集たいへんだっただろうな…

…ここまでにしておきます。

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公開日:2020年6月16日

菅野です。

6月12日に

「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」

が参議院で可決され成立しました。

この法律は賃貸住宅管理業を国土交通大臣の登録制にするとともに、

「サブリース規制法」

として、事業として転貸借をするための「特定賃貸借契約(マスターリース契約)」を行う際に、業者に対して

 

① 不当勧誘行為を禁止

特定賃貸借契約勧誘時に、家賃の減額リスク等、相手方の判断に影響を及ぼすことについてこいに事実を告げない、または不実を告げる行為を禁止

② 特定賃貸借契約締結前の重要事項説明を義務化

特定賃貸借契約締結の前に、家賃や契約期間等を記載した書面を交付して説明することを義務化

 

しました。

これで、アパート建築業者の無根拠な「大丈夫です」が通用しなくなります。

 

2年前に書いたブログ

借地借家法とサブリース(前編)

借地借家法とサブリース(後編)

で、サブリース契約に対する一定の規制が必要であると述べさせていただきました。

また「不動産のリアル」

業界の裏側を暴くマンガ『正直不動産』の衝撃! 「千三つ屋」から「正直」になるだけで不動産にかかわる人はみな幸せになれる

で紹介したマンガ「正直不動産」で描かれている、サブリース契約勧誘の裏側は、かなり酷いものです。

そして今まで、あのようなことが横行していたのです。

 

今回の規制は、ある一定程度の効果はあると思います。

しかし、今後もサブリース契約については注意を払うべき旨、啓発していくことは必要であると思います。

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最終更新日:2021年12月27日
公開日:2018年6月21日

菅野です。

読売新聞オンラインの埼玉県版で以下のような記事がありました。

「住宅弱者」物件 登録8戸

 

記事の冒頭で

高齢者や障害者、生活困窮者などの入居を拒まない「セーフティネット住宅」が県内でなかなか増えない。「住宅弱者」の救済を目指して昨年10月に制度化されたが、不動産オーナーらへの周知不足などもあり、県内の登録物件は半年以上が経過した段階で8戸にとどまっている。

とあります。

 

 

「セーフティネット住宅」というのは、高齢者、低額所得者、子育て世帯等の住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅のことで、昨年10月25日から施行されたいわゆる「住宅セーフティネット法」により定められた制度により、データベース登録が可能となり入居者が確保しやすくなるとの触れ込みで行われている政策です。

 

 

記事では

物件所有者や不動産管理業者らに制度が知られていないことが、登録が伸び悩む一因と考えられるという。家主にとっては、物件を登録すれば広く情報提供してもらえるため、空き家・空き室に入居してくれる借り手を探しやすいメリットがある。県は今後、制度の趣旨や利点を周知していく方針で、家主らに情報を届けるため、業界団体を通じた啓発を検討しているという。

とありますが実際はどうでしょうか。

 

 

おそらく制度を知っていようがいまいが、登録は進まないだろうと思われます。

というのも、まず大家さんの考え方として、リスクの高い入居者はできるだけ避けたいという心理が強いことが言えます。私も賃貸営業を経験しておりますが、生活保護受給者や高齢者を受け入れる大家さんというのは本当に少なかった、という印象です。思わぬトラブルで大変な思いをするくらいなら、空室の方がよいと考える大家さんは、僕ら不動産業者が思うよりかなり多いです。

また、逆に賃貸管理業者からすれば、断らない大家さんの物件というのは、最後の切り札になります。わざわざ他の業者にまで紹介させたくはないのです。実際のところ、断らない大家さんの物件というのは空室率が低く、わざわざ新しいデータベースで賃借人を募集するほど空いていないのです。

以前にこんなブログを書いています。

事故物件でも

さらに言えば、なぜ「レインズ」があるのにわざわざ新しいデータベースを作る必要があるのか?ということです。

(と言っても、レインズで「東京都」でセーフティネット住宅を検索すると5件しか登録がありませんでしたが)

 

 

また記事では

インターネットへの物件情報掲載だけでは「メリットが感じられない」という家主の声もあるという。ただ、これまでも高齢者らの入居を断らなかった家主はいたことから、県は「それらの物件が登録されるだけでも有意義」(担当者)との考え

とありましたが、こういう「登録されたので良かった、良かった」的な考え方では全く制度は広まらないし、肝心の高齢者・生活困窮者へ住宅を供給するという法の趣旨にもそぐわないと思います。

 

そもそも高齢者向けの住宅という意味であれば「サ高住」とかぶるし、家賃を払わなくなる可能性の高い生活困窮者の住宅の確保を民間へ投げるのは資本主義の世の中ではどだい無理というもので、民間を活用するというのであれば民間の貸家貸室を公が借り上げ(サブリースし)て低所得者に貸し出せばよいのです。

 

以上から、私は「セーフティネット住宅」という施策は全く無意味で、「国として対策をやってます」とただ表明しているだけの無為姑息、その場しのぎの政策でしかないと言い切ってしまいます。申し訳ありません。

データベースの作成なんて税金の無駄使いで、そのお金で少しでも国や地方自治体が民間貸家貸室を借り上げ、住宅に困っている人に供給するべきです。そのほうが間違いなく問題解決に近づけると私は考えます。この方法のほうが空家の有効活用にもなり、市場へマネーを供給できて景気も上がり一石二鳥だと思いますよ!

 

以上、本日も私のブログをご覧いただき、有難うございました!

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最終更新日:2018年4月20日
公開日:2018年4月19日

ベッキーもしばらくツイていないですね。

 

菅野です。

先日、“かぼちゃの馬車”で世間を騒がせている「スマートデイズ」が東京地裁に民事再生を申し立てましたが、4月18日に棄却され、保全管理命令をうけたとのこと。

残念ながら破産手続きとなるようです。

 

冷静になれば、かぼちゃの馬車のビジネスモデルは、危ういのではないかという疑念をもつことが出来る内容であったのですが、購入した方たちは残念ながらそのビジネスモデルを信じて現在、このつらい状況に置かれています。

 

このかぼちゃの馬車を売っていた際のオーナー向けセミナーの映像がYoutubeにありました。

けっこう淡々と話していて、これで皆さん購入を決めたんだなあと思いましたが、よくよく聞いているといろいろな落とし穴がありました。

 

まず、脱法シェアハウスが社会的に問題となっていた時期に、新築で寄宿舎として建築された合法なシェアハウスという触れ込みを導入部で話している。(合法性をアピール)

また、非正規雇用についても話をしているようですが、そういった人が増えていくので需要も増えるという内容も、説得力を感じ惹きつけられる部分に思えます。

ただ、後半から内容について雲行きが怪しくなります。

管理が大変だからリビングが不要とか、電化製品は各室でとか、この辺の内容は「管理が大変になる設備の排除」を謳っています。

ただ「管理が大変になる設備」は実は入居者にとっては魅力となるはずの設備でもあるので、これを無くすと物件の魅力が減ります。

また、管理の負担を減らすため入居者を20代の女性に限定するというのも、門戸を最初から狭めていて入居率はかなり下がることを懸念されるファクターとなります。

さらに、若年者の人口が減っていっているという事実があるのに、首都圏の需要は増えている、実態は2.5倍あるなど根拠があやふやなことを言って煽っています。

サブリースというのは、管理の負担を大きく減らし空室リスクを業者が負担する分、入居者と大家の間に入る業者が利益をとれるという仕組みなわけですから、管理の負担が大きいファクターを減らすというのは、あくまでもサブリース業者の利益にしかならないわけです。

しかも、この映像は途中までしかありませんがこの後、家賃は安くても職業紹介事業を行うことによってその儲けをサブリース賃料に含めることが出来、高いサブリース賃料の保証ができるというスキームを説明するのですが、「20代の女性で職業を探して東京に出てくる低所得者」まで入居要件を狭めてしまっては、正直なところ「かぼちゃの馬車」シェアハウス同士の需要の食い合いとなってしまうところは、どうしても否めません。

「ターゲットを絞る」というのは、確かに明快で分かりやすいかもしれません。

ただ、皆その「分かりやすさ」で自分が理解した気になってしまったのではないか、と思うのです。

レオパレスもその他の賃貸アパート建設業者も、建てる際の事業計画は非常に“甘く”、“楽観的”です。

ただそれは「建ててもらわないと商売にならない」から、こんなにうまくいくんですよ、と甘い計画を出すわけです。

自己の与信が良いからといってキャッシュフローをマイナスで事業計画を立てたりすると、何かあったらすぐに破綻します。

今回の「かぼちゃの馬車」もいろいろな「目新しさ」はあったかもしれませんが、今までのアパート建築業者と同じような“甘さ”があったように思われます。

その甘さに吸い寄せられ、惑わされた結果が、現在の苦しい状況につながっていると思うのです。

 

世間では自己責任論や、お金を借りたのは自分が買いたかったからだろ、などという論調も多数見受けられますが、かなり以前から問題になっているこの「賃貸アパート建築業者」の騙しに近いスキームというのは、私は規制されるべきであると考えております。

現代では「家」は余っています。空家はたくさんあります。

賃貸物件はたくさん空いています。これは事実です。

アパートを新築すれば全戸埋まる時代は、残念ながら既に終了しました。

 

 

今回も最後までご覧いただいた方、どうもありがとうございました!

 

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最終更新日:2021年12月27日
公開日:2018年4月14日

菅野です。

前回より最近話題になっている、サブリースに関する問題を取り上げました。

前編はこちら

借地借家法とサブリース(前編)

このサブリースというのは、いわゆる「又貸し」です。

大家から安い家賃で物件を賃借し、それを高い家賃で又貸しすることによって差額を儲けとするわけです。

正直なところ、直接入居者に高い賃料で貸した方が大家はもうかるはずなのですが、なぜそれをしないのかというと、要はリスクを負いたくないという素人大家の心理に業者が付け込んでいるだけなんです。

「家賃を保証します!」

という業者の言葉を信じて業者に貸してしまうわけなんです。

ただそういうと反論として、銀行から融資を受けてアパートを建てたり購入したりする際には、素人が自分で賃貸経営するよりも業者が家賃保証した方が銀行としてはリスクが低いという判断もある、という方もいらっしゃいます。

まあそういった部分もなくはないのですが、どちらかというとその業者の紐づけで融資を受けることが多くそういう言い方をしているだけに過ぎない、という場合も少なくないのです。

銀行と建築会社がグル、というやつです。

(かぼちゃはかなり怪しいですが、どうなんでしょうね)

 

サブリース業者も企業です。何かあればデフォルトも倒産もするのです。

丸ごとサブリースをしてしまうと、その業者がつぶれたら一銭もお金が入ってこなくなるという悲劇に見舞われてしまいます。

そこで対策を取れるかたは良いのですが、サブリースしていれば安心だ、金融商品と一緒だなどと考えていたかたは、急に厳しい寒風吹きすさぶ不動産賃貸世界にさらされて身動きが取れなくなってしまうのです。

 

それでは解除すればよい、とお考えの方もいらっしゃるかと思いますが、そんな簡単な話ではないのです。

ここで(やっと!)出てくるのが「借地借家法」という法律です。

 

「借地借家法」というのは平成3年にできた法律ですが、その前に「(旧)借地法、(旧)借家法」という大正にできた法律があり、それが時代に合わなくなったために新たに作られました。

(旧)借地法というのは、廃止されましたが現在も旧法借地権の物件等で不動産を取り扱う者にとっては馴染みのある法律です。

上記の法律の立法趣旨は全て「借主の保護」です。

大家は強く借主は弱い立場の為、保護しなくてはならない、という考え方に基づいています。

はたして、どうでしょうか?

素人で先祖伝来の土地を持っていて、アパート建築業者から「もうかりますよ、家賃保証で安心ですよ」などと言われていうがままにアパートを建ててしまうような方は、強い大家なのでしょうか?

先日、元レオパレス(がサブリースしていたアパート)を売らせてもらいましたが、売主さんに話を聞くと、その売主さんが買われたときに元の所有者さんはかなり困っていらっしゃった様子で、先祖伝来の土地を守れなくて悔しい、と引渡しの時に泣いていらっしゃったそうです。

その後、売主さんに引き渡された元レオパレス(がサブリースしていたアパート)は、なけなしの入居者をレオパレス21が全部他の物件に移してしまい、全空きになってしまいました。

でも売主さんはご自身でいろいろ動かれ、賃貸状況を改善したうえで今回売却となりました(素晴らしい!)。

 

明らかにアパート建築業者やサブリース業者の方が強く、騙される土地持ちの素人は弱く保護されるべきだと考えるのですが、間違っていますでしょうか。

でも「借地借家法」では、サブリース業者だろうと借主は守られ、素人で騙されてアパートを建ててしまった大家は保護されないのです。

大家から借主であるサブリース業者に解除を求めることは法律上難しく、サブリース業者が解除することは簡単なのです。

どんなに無能であくどい業者でも、サブリースを解除するのは契約書に大家にとって良心的な条項がなければ非常に困難なのです。

 

銀行が投資信託などの金融商品を売る際には、リスクについてかなり突っ込んで説明をすることが求められています。

しかし、アパート経営(建築)やワンルームマンション販売などはそういったことは求められません。

これっておかしくないですか?ってことを私は言いたいと思います。

また「借地借家法」でサブリース業者が無条件に保護されるという方向性も時宜に合いません。

消費者保護法という法律がありますが、残念ながらアパート建設は事業とされ適用はないようです。

私はどちらかというと自由主義で規制にはあまり賛成なほうではありませんが、アパート建築業界についてはもう少し誠実さを持ってもらえるよう、法の規制は必要ではないかと考えます。

消費者保護法に準ずるような、弱い大家となる個人を業者から保護する法律が必要であると思います。

 

今日も長くなってしまいました。

最後まで読んでいただいた方、ありがとうございます。

 

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最終更新日:2020年6月28日
公開日:2018年4月6日

 菅野です!

 今回は借地借家法とサブリースについて書きます。

かぼちゃを持つおばけ

 

 最近、不動産投資界隈では「かぼちゃの馬車」と「レオパレス」が話題です。

 これ、どちらもサブリースが絡んでおります。

 まず「かぼちゃの馬車」ですが、これは新築シェアハウスを投資家に建てさせて、それをサブリースしていた会社が破綻したというお話しです。

「テラスハウス」なんてテレビ番組でシェアハウスのイメージがアップし、最近は豪華な設備のシェアハウスが都心で流行っています。

 この会社はそれに目をつけ「女性専用のおしゃれなシェアハウスを建てて、地方で東京に出ていきたい女の子に就職と住む場所をあっせんすればすぐに入居者が集まる!」と謳いさかんに投資をあおったのです。

 ただ、実際に建てられたシェアハウスは、場所はそれほど人気の場所でもなく、テレビのように皆が集まって会話やレクリエーションができるようなリビングや食堂等がない、テレビのおしゃれなイメージとは離れたものでした。

 また、この会社のビジネスモデルは「賃料は安くしても入居者の職業あっせんのフィーを貰うことによって高いサブリース賃料が払えるので利回りが確保できる!」というものでした。

 しかし、業者は入居者も求職者も集めることは出来ず、サブリース賃料を払いきれなくなってしまったというようなお話しのようです。

 

 そして「レオパレス」ですが、これは強引なサブリース賃料の値下げが問題となって、全国のオーナーから訴訟を起こされているというお話しです。

 昔からレオパレスの物件は「レオパレス伝説」なんてコピペもあるくらい、質があまりよろしくないという評判がございます。

【悪評?】レオパレス伝説まとめ – NAVER まとめ

 レオパレスについては、投資不動産ポータルの楽待さんが、楽待新聞というメディアで詳しく追っています。

 (かぼちゃの馬車についてもかなり詳しく追っているようです。もしよければ探してみてください。)

 

 

 

 

 

(ごめんなさい、記事は楽待の会員でないと全文読めないようです。)

 

 この争いは、サブリース賃料が最初の契約通り入らなくなり、物件所有者(オーナー)が借りていたお金が払えなくなる事態が生じているということが原因です。

 会社と契約しているのになぜ家賃がもらえなくなってしまうのか?

 ここで出てくるのが「借地借家法」です。(長いので次回に続きます!)

 

後編はこちら

借地借家法とサブリース(後編)

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最終更新日:2020年2月1日
公開日:2017年12月8日

(注:本物件は販売を終了しております。)

菅野です!

今週も新規お売り出し物件のご紹介です。

恵比寿・代官山・渋谷のど真ん中、需要は申し分ない立地の収益物件「菱和パレス代官山」です。

 

角住戸で向かい側は都営バスの車庫ですので、窓外は抜けています。

また、近隣にスーパー「ライフ」などもあり、都心のわりに生活利便施設も充実しています。

現況サブリース中ですので、投資ローンも相談しやすいのではないでしょうか。

ぜひともご検討ください!

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最終更新日:2020年2月1日
公開日:2017年7月27日

(注:本物件は販売を終了しております。)

菅野です! 今回は新規売り出しのオーナーチェンジ物件のご紹介です。  サブリース賃料でのご紹介となるため利回りは5%を切っていますが、賃貸需要、実働での家賃は高めで、サブリースが解除できればかなりお勧めの物件になります。是非ご検討ください!   REDS(レッズ)の事務所は秋葉原が最寄り駅です。 REDS(レッズ)の販売手法を駆使すれば、都営新宿線沿線だけではなく、東京23区、23区周辺の東京都下及び都内通勤エリアまでも対応可能なエリアとなります。 「売却相談・無料査定」・「仲介手数料査定」・「お問合せ」は、メールであれば24時間受付中です。メールでも迅速な対応を心掛けています。 お気軽にお問合せください。 REDS(レッズ)は水曜日も9:00-19:00まで営業(電話受付け)しております。 もちろん土日祝日も営業しています。お気軽にお電話ください。 皆様からのお問合せを心よりお待ちしております。 仲介手数料が無料、半額と聞くと「大丈夫なのだろうか」と疑問に思う方も少なくないと思います。「そんなうまい話があるわけない!」「仕事が雑なのでは?」「他に追加費用がかかるのでは?」などと思われるかもしれません。 今までREDS(レッズ)をご利用いただいた多くの売主様・買主様も、初めのうちは多かれ少なかれ、そのような疑問を持っておられたと思います。 それでも「本当に仲介手数料が安くなるのなら・・・」と思ってお問合せをいただいた結果と評価を「お客様の声」や、お客様へのインタビューでご紹介しています。 自画自賛で恐縮ですが、たくさんの方からご好評をいただいておりますので、ぜひご覧ください。 私、菅野洋充のプロフィールはこちらです。 REDSでは、売るときも買うときも一生懸命お手伝いさせて頂きます。 どうぞよろしくお願いいたします。

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