不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

REDSエージェント、宅建士の渡部親三です。

 

住宅ローンについて、お客様から「私はいくら借りられるでしょうか？」という質問をよくいただきます。世間では「年収の7倍」とか「10倍借りられることも？」などさまざま言われています。みなさんの借入可能額はいくらになるのか、簡単に計算できますので、ご紹介します。

 

（写真はイメージです）

 

計算方法はズバリ、こうなっています。

 

（年収×返済比率÷12か月）÷100万円あたりの審査金利で計算した返済額×100万円

 

この中に「返済比率」と「審査金利」という聞き慣れない言葉が出てきます。

 

まず、「返済比率」とは、年収に対する返済額の負担率です。金融機関は年収ごとに「あなたの負担率はここまで」と決めていて、住宅金融支援機構のフラット35では年収400万円未満の人は30％、400万円以上の人は35％とされています。フラット35は返済比率を動かすことはありませんが、銀行は「原則35％だが属性によって40％まで認める」など各銀行の考え方に沿って柔軟に対応してくれます。

 

次に「審査金利」とは、文字どおり住宅ローンの審査の際に用いられる「計算上の金利」です。フラット35のような全期間固定金利の住宅ローンでは借入期間中金利が変動することはありません。このためフラット35では審査金利＝実行金利となります。

 

ただ銀行の住宅ローンの場合、金利変動を前提に高めに設定されています。都市銀行で3.1～4.0％、地銀やネット銀行もこの範囲が多いです。「仮に金利が4.0％まで上昇しても規定の返済比率内に収まるか？」という観点から審査するわけです。

 

銀行で借りる場合の具体例を考えてみましょう。年収500万円の方が、35年で住宅ローンを検討しています。返済比率40％、審査金利4.0％の金融機関で借りる場合、いくらまで借りられるでしょうか。

 

まず「100万円あたりの審査金利で計算した返済額」を求めます。この場合、4,428円になります。ネットで「ローン計算」で検索すると、数値を入力すれば計算してくれるサイトが出てきますので活用してみてください。

 

上の式にあてはめると500万円×40％÷12ヶ月÷4,428円×100万円＝約3,764万円となります。

 

仮に同じ年収の条件で借入期間を20年で考えている場合、「100万円あたりの審査金利で計算した返済額」は6,059円になります。計算すると、500万円×40％÷12ヶ月÷6,059円×100万円＝約2,751万円となります。借入期間が15年短くなると、借入可能額は1,000万円強も減る計算です。

 

フラット35の場合も考えてみましょう。フラット35の最近の金利（借入90％未満）は1.29％です。期間35年の「100万円あたりの審査金利で計算した返済額」は2,960円になります。年収は400万円以上のため、返済比率は35％です。

 

したがって、500万円×35％÷12ヶ月÷2,960円×100万円＝約4,927万円となりました。先述した銀行で借りるケースと比べると、年収の10倍近い額まで借りられてしまうことになります。

 

なぜこんなに借りられる額が増えるのかというと、やはり審査金利の違いでしょう。フラット35は金利が全期間で変わらないという安心感に加え、借入可能額が民間の金融機関よりも非常に大きくなるというメリットがあるのです。

 

以上がローン計算の基本的な考え方です。カードローンや車のローンなど別の借入がすでにある場合は少し応用が必要ですが、まずはこれが基本です。

 

ただ、忘れてはならないことは「借入可能額」とは融資可能額であり、あなたにとっての「返済可能額」であるとは限らないことです。返済可能額を借入可能額が大幅に上回ると後で困ったことになりますのでご注意ください。

 

また、中古物件で古い物件ですと、そもそも希望の期間の借入ができない場合もあります。金融機関はあなたがローンを返済できなくなったときにその物件を競売にかけて現金にします。「あまりにも古い物件だと、担保評価が低くなるので、融資したお金は短期間で返してもらわないと困る」という考え方をするわけです。

 

住宅ローンを利用する際は「自分がいくらまで借りられるか？」とともに「この物件だといくら借りられるか？」が重要になってきます。「住みたい物件を探す」と同時に「あなたが買える物件を探す」という視点も重要です。このあたりの相談は、ローンに詳しいエージェントに相談していただければなんでもお答えできますのでご安心ください。

 

 

渡部親三（REDSエージェント、090-9815-2948、s.watanabe@red-sys.jp）
福島県出身。保有資格は宅地建物取引士、宅建マイスター、損保募集人資格、行政書士（未登録）。首都圏一円で、戸建て・マンションは居住用・投資用ともに得意としている。
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