不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

公開日：2020年7月10日

住宅ローンをいくらまで借りられるか、計算はカンタン！【REDSエージェントの不動産コラム】

REDSエージェント、宅建士の渡部親三です。

住宅ローンについて、お客様から「私はいくら借りられるでしょうか？」という質問をよくいただきます。世間では「年収の7倍」とか「10倍借りられることも？」などさまざま言われています。みなさんの借入可能額はいくらになるのか、簡単に計算できますので、ご紹介します。

住宅ローン

（写真はイメージです）

計算方法はズバリ、こうなっています。

（年収×返済比率÷12か月）÷100万円あたりの審査金利で計算した返済額×100万円

この中に「返済比率」と「審査金利」という聞き慣れない言葉が出てきます。

まず、「返済比率」とは、年収に対する返済額の負担率です。金融機関は年収ごとに「あなたの負担率はここまで」と決めていて、住宅金融支援機構のフラット35では年収400万円未満の人は30％、400万円以上の人は35％とされています。フラット35は返済比率を動かすことはありませんが、銀行は「原則35％だが属性によって40％まで認める」など各銀行の考え方に沿って柔軟に対応してくれます。

次に「審査金利」とは、文字どおり住宅ローンの審査の際に用いられる「計算上の金利」です。フラット35のような全期間固定金利の住宅ローンでは借入期間中金利が変動することはありません。このためフラット35では審査金利＝実行金利となります。

ただ銀行の住宅ローンの場合、金利変動を前提に高めに設定されています。都市銀行で3.1～4.0％、地銀やネット銀行もこの範囲が多いです。「仮に金利が4.0％まで上昇しても規定の返済比率内に収まるか？」という観点から審査するわけです。

銀行で借りる場合の具体例を考えてみましょう。年収500万円の方が、35年で住宅ローンを検討しています。返済比率40％、審査金利4.0％の金融機関で借りる場合、いくらまで借りられるでしょうか。

まず「100万円あたりの審査金利で計算した返済額」を求めます。この場合、4,428円になります。ネットで「ローン計算」で検索すると、数値を入力すれば計算してくれるサイトが出てきますので活用してみてください。

上の式にあてはめると500万円×40％÷12ヶ月÷4,428円×100万円＝約3,764万円となります。

仮に同じ年収の条件で借入期間を20年で考えている場合、「100万円あたりの審査金利で計算した返済額」は6,059円になります。計算すると、500万円×40％÷12ヶ月÷6,059円×100万円＝約2,751万円となります。借入期間が15年短くなると、借入可能額は1,000万円強も減る計算です。

フラット35の場合も考えてみましょう。フラット35の最近の金利（借入90％未満）は1.29％です。期間35年の「100万円あたりの審査金利で計算した返済額」は2,960円になります。年収は400万円以上のため、返済比率は35％です。

したがって、500万円×35％÷12ヶ月÷2,960円×100万円＝約4,927万円となりました。先述した銀行で借りるケースと比べると、年収の10倍近い額まで借りられてしまうことになります。

なぜこんなに借りられる額が増えるのかというと、やはり審査金利の違いでしょう。フラット35は金利が全期間で変わらないという安心感に加え、借入可能額が民間の金融機関よりも非常に大きくなるというメリットがあるのです。

以上がローン計算の基本的な考え方です。カードローンや車のローンなど別の借入がすでにある場合は少し応用が必要ですが、まずはこれが基本です。

ただ、忘れてはならないことは「借入可能額」とは融資可能額であり、あなたにとっての「返済可能額」であるとは限らないことです。返済可能額を借入可能額が大幅に上回ると後で困ったことになりますのでご注意ください。

また、中古物件で古い物件ですと、そもそも希望の期間の借入ができない場合もあります。金融機関はあなたがローンを返済できなくなったときにその物件を競売にかけて現金にします。「あまりにも古い物件だと、担保評価が低くなるので、融資したお金は短期間で返してもらわないと困る」という考え方をするわけです。

住宅ローンを利用する際は「自分がいくらまで借りられるか？」とともに「この物件だといくら借りられるか？」が重要になってきます。「住みたい物件を探す」と同時に「あなたが買える物件を探す」という視点も重要です。このあたりの相談は、ローンに詳しいエージェントに相談していただければなんでもお答えできますのでご安心ください。

渡部親三（REDSエージェント、090-9815-2948、s.watanabe@red-sys.jp）
福島県出身。保有資格は宅地建物取引士、宅建マイスター、損保募集人資格、行政書士（未登録）。首都圏一円で、戸建て・マンションは居住用・投資用ともに得意としている。
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2 か月前
不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
本当にありがとうございました。
2 か月前
ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。
6 か月前
自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです！！

当方、介護や仕事や新居（二世帯住宅）の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います！

もういくら御礼を言っても足りないです！
本当に本当にありがとうございました！！
5 か月前
担当して頂いた菅原さんには約1年程お世話になりました。

不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

とても信頼のできる不動産屋さんです！
また機会があれば、宜しくお願い致します。
4 か月前
中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな？」と心配になってしまうほど（笑）。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。
※Google口コミより他の口コミを見る