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  • 公開日:2020年7月10日

住宅ローンをいくらまで借りられるか、計算はカンタン!【REDSエージェントの不動産コラム】

REDSエージェント、宅建士の渡部親三です。

 

住宅ローンについて、お客様から「私はいくら借りられるでしょうか?」という質問をよくいただきます。世間では「年収の7倍」とか「10倍借りられることも?」などさまざま言われています。みなさんの借入可能額はいくらになるのか、簡単に計算できますので、ご紹介します。

 

住宅ローン

(写真はイメージです)

 

計算方法はズバリ、こうなっています。

 

(年収×返済比率÷12か月)÷100万円あたりの審査金利で計算した返済額×100万円

 

この中に「返済比率」と「審査金利」という聞き慣れない言葉が出てきます。

 

まず、「返済比率」とは、年収に対する返済額の負担率です。金融機関は年収ごとに「あなたの負担率はここまで」と決めていて、住宅金融支援機構のフラット35では年収400万円未満の人は30%、400万円以上の人は35%とされています。フラット35は返済比率を動かすことはありませんが、銀行は「原則35%だが属性によって40%まで認める」など各銀行の考え方に沿って柔軟に対応してくれます。

 

次に「審査金利」とは、文字どおり住宅ローンの審査の際に用いられる「計算上の金利」です。フラット35のような全期間固定金利の住宅ローンでは借入期間中金利が変動することはありません。このためフラット35では審査金利=実行金利となります。

 

ただ銀行の住宅ローンの場合、金利変動を前提に高めに設定されています。都市銀行で3.1~4.0%、地銀やネット銀行もこの範囲が多いです。「仮に金利が4.0%まで上昇しても規定の返済比率内に収まるか?」という観点から審査するわけです。

 

銀行で借りる場合の具体例を考えてみましょう。年収500万円の方が、35年で住宅ローンを検討しています。返済比率40%、審査金利4.0%の金融機関で借りる場合、いくらまで借りられるでしょうか。

 

まず「100万円あたりの審査金利で計算した返済額」を求めます。この場合、4,428円になります。ネットで「ローン計算」で検索すると、数値を入力すれば計算してくれるサイトが出てきますので活用してみてください。

 

上の式にあてはめると500万円×40%÷12ヶ月÷4,428円×100万円=約3,764万円となります。

 

仮に同じ年収の条件で借入期間を20年で考えている場合、「100万円あたりの審査金利で計算した返済額」は6,059円になります。計算すると、500万円×40%÷12ヶ月÷6,059円×100万円=約2,751万円となります。借入期間が15年短くなると、借入可能額は1,000万円強も減る計算です。

 

フラット35の場合も考えてみましょう。フラット35の最近の金利(借入90%未満)は1.29%です。期間35年の「100万円あたりの審査金利で計算した返済額」は2,960円になります。年収は400万円以上のため、返済比率は35%です。

 

したがって、500万円×35%÷12ヶ月÷2,960円×100万円=約4,927万円となりました。先述した銀行で借りるケースと比べると、年収の10倍近い額まで借りられてしまうことになります。

 

なぜこんなに借りられる額が増えるのかというと、やはり審査金利の違いでしょう。フラット35は金利が全期間で変わらないという安心感に加え、借入可能額が民間の金融機関よりも非常に大きくなるというメリットがあるのです。

 

以上がローン計算の基本的な考え方です。カードローンや車のローンなど別の借入がすでにある場合は少し応用が必要ですが、まずはこれが基本です。

 

ただ、忘れてはならないことは「借入可能額」とは融資可能額であり、あなたにとっての「返済可能額」であるとは限らないことです。返済可能額を借入可能額が大幅に上回ると後で困ったことになりますのでご注意ください。

 

また、中古物件で古い物件ですと、そもそも希望の期間の借入ができない場合もあります。金融機関はあなたがローンを返済できなくなったときにその物件を競売にかけて現金にします。「あまりにも古い物件だと、担保評価が低くなるので、融資したお金は短期間で返してもらわないと困る」という考え方をするわけです。

 

住宅ローンを利用する際は「自分がいくらまで借りられるか?」とともに「この物件だといくら借りられるか?」が重要になってきます。「住みたい物件を探す」と同時に「あなたが買える物件を探す」という視点も重要です。このあたりの相談は、ローンに詳しいエージェントに相談していただければなんでもお答えできますのでご安心ください。

 

 

渡部親三(REDSエージェント、090-9815-2948、s.watanabe@red-sys.jp)
福島県出身。保有資格は宅地建物取引士、宅建マイスター、損保募集人資格、行政書士(未登録)。首都圏一円で、戸建て・マンションは居住用・投資用ともに得意としている。
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※2026年07月19日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    1 か月前

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    3 週間前

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    3 か月前

    REDSは、自分でSUUMOなどを使って物件検索ができる人にはおすすめだと感じました。
    他の不動産会社にも行きましたが、こちらの希望に寄り添うというより、不動産会社側が売りたい物件を勧められているように感じることもありました。

    その点、REDSは自分で見つけた物件を軸に進めやすいのがよかったです。
    一方で、自分が望む物件像がまだ明確でない人や、うまく検索できない人にとっては、REDSだけで良い物件に出会うのは少し難しいかもしれません。

    ただ、そういう場合でも、結局は良い不動産会社や担当者に出会えないと希望の物件にはたどり着きにくいと思います。
    安い買い物ではないので、まずは自分でもいろいろな物件を見て勉強し、ある程度判断できる状態になってから動くのが大切だと感じました。

    担当の山崎一さん対応がスムーズで、とても安心感がありました。こちらが気になることや質問にも毎回正確に答えていただけただけでなく、自分では気づいていなかった点まで補足して教えてくださり、終始安心してお任せできました。

    4 か月前

    新しい自宅の購入でお世話になりました。仲介手数料が無料だったのが素晴らしいです。担当の方(中石さん)の知識も豊富で、返事も迅速、物件購入に際してゴリ押しもなく、気になる物件についてフラットなご意見をいただけたのが性に合っていました。おすすめです。

    3 か月前

    木村さんに中古マンション購入のサポートをしていただきました。
    内見から住宅ローンの選定、契約まで幅広くご対応いただき、大変助かりました。

    特にメールのレスポンスが非常に早く、常に安心してやり取りができた点が印象的です。

    また、引き渡し後にもいくつかご相談させていただきましたが、引き渡しが終わった後も変わらず丁寧にご対応いただき、信頼できる方だと感じました。

    今後、もし購入や売却の機会があれば、ぜひまた木村さんにお願いしたいと思いますし、他の方にも自信を持っておすすめできる方です。