不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

  • 最終更新日:2020年7月17日
  • 公開日:2020年5月16日

コロナショックで投資用不動産の売却依頼が急増中! 【REDSエージェントの不動産コラム】

REDSエージェント、宅建士の小野田浩です。

 

新型コロナウイルスによって日本全国に発令されていた「緊急事態宣言」が、「特定警戒都道府県」の茨城、石川、岐阜、愛知、福岡の5県を含む39県でまず解除されるなど、コロナ騒動に少しは回復の兆しが見えてきた気がします。

 

投資用不動産

(写真はイメージです)

 

さて5月に入ってからというもの、弊社には投資用不動産の売却のご相談が急増しています。リーマンショックを超える景気後退(リセッション)が起こるといわれておりますので、投資用不動産を所有されている方の多くが売却のタイミングを気にされていらっしゃるのでしょう。

 

私だけでなく、不動産投資をされている方は同じ意見かと思われますが、投資用不動産については長期保有を前提としていないなら、なるべく早目に売却した方が賢明です。今後、高い確率で予想される、景気後退による「賃料の下落」と投資物件に求められる「利回りの上昇」のためです。

 

投資用不動産では、利回りは「年間賃料収入÷購入価格」で求めます。逆に言うと、価格は「年間賃料収入÷ 利回り」で決定されます。

 

仮に賃料が5.0%下落して、年間の賃料収入が120万円から、114万円に下がったとします。そして取引利回りの水準は1.0%上昇して、5.0%から6.0%になったとします。すると、売却価格は120万÷5.0%=2,400万円 から 114万÷6.0%=1,900万円 となり、 約21%にあたる500万円も値下がりしてしまうことになります。

 

物件があるエリアや物件の種類・グレードなどにもよりますが、景気後退期の投資用不動産の市場ではこれくらいの家賃や利回りの変化は、1~2年もあれば十分に起こりえるでしょう。

 

この状況でも都心のタワーマンションなど一部の物件は、相続対策需要や希少性などから資産価値が下がりにくい傾向が続く一方、駅から遠いマンションや郊外のアパートなどは残念ながら下落傾向が続いていくと思われます。また、昨今の投資用物件に対する金融機関の融資の締め付けが、投資用不動産市場の需給ギャップにさらに追い打ちをかけることになります。

 

日銀の買い支えなどもあって、今はまだ日経平均株価はさほど大きな値下がりとはなっていませんが、これから株価の値下がりが始まるようなことになれば、投資用不動産の市場は今よりも一段と冷え込むことが予想されます。

 

投資用不動産は居住用の不動産よりも価格の変動幅が大きく、また景況感などで需給バランスが崩れると、多少の割安感程度では売却そのものの目途が立たなくなる場合もあります。

 

新型コロナ収束までどれくらいの時間がかかるのか、収束後の景気がV字回復になるのか、まだ何も分かりませんが、投資の基本は「リスク管理」であることは間違いありませんので、今一度、ご自身の資産状況やライフプランなどをご確認の上、投資物件のご売却をお考えになるなら多少の損切りをしてでも、早目に動かれることをお勧めします。

 

 

小野田浩(REDSエージェント、080-9353-9588、hiroshi@red-sys.jp)
千葉県出身。所有資格は宅地建物取引士、宅建マイスター、住宅ローンアドバイザー、公認不動産コンサルティングマスター、住宅診断士。首都圏一円、不動産オールジャンル対応可。東京都、川崎市、横浜市のほか、23区内城南地区と東急各沿線は特に精通している。
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    2 週間前

    今回マンション購入でお担当していただいた戸村様には大変お世話になりました。

    不動産会社を探す中で仲介手数料の安さに魅力を感じてお願いしましたが、実際に利用してみて、費用面だけでなくサービス面でも大変満足しています。

    現地もしっかり確認していただき、こちらでは気づかなかった細かな修繕箇所まで指摘していただきました。そのうえで、売主側への修繕依頼も進めてくださり、自分たちだけでは気づけなかった部分までサポートしていただけたことが、とても心強く、本当に助かりました。

    連絡への返信も早く、手続きについても丁寧に案内していただけたので、終始安心して進めることができました。

    仲介手数料も抑えることができ、サービス面でも費用面でも大変満足しています。

    また不動産に関する機会があれば、ぜひお願いしたいと思います、ありがとうございました。

    3 週間前

    小室様にご担当いただき、新築戸建を購入しました。遠方の物件にも関わらず、内覧調整及び同行実施いただき、決済まで恙無く完了することが出来ました。住宅ローンのサポート、物件の価格交渉、各種調整まで全てにおいて丁寧にご対応いただき、終始不安なく進めることが出来ました。仲介手数料無料で対応可能な物件だったことに加えて価格交渉にもご対応いただいたおかげで数百万円安く購入することが出来ました。仲介手数料無料ではあるものの、十分に収益を確保出来るビジネスモデルを構築されているため、適当な対応だったり、低レベルな対応ということは皆無で、むしろ高品質で丁寧な対応だと感じました。この度はありがとうございました。次の機会がありましたら是非またよろしくお願いいたします。

    2 週間前

    この度は大変お世話になりました!

    特に担当いただいた森山さんには、本当に色々と動いていただき、心から感謝しております。

    こちらからの細かな相談や要望にも一つひとつ親身になって対応してくださり、レスポンスも早く、最後まで安心して進めることができました。

    こちらの立場に立って考えていただける場面も多く、妻も「森山さんに担当していただいて本当に良かった」と、とても感謝しております。

    私自身も今回のお取引を通じて、森山さんはもちろん、会社としても非常に信頼できると感じました。

    今後また不動産に関する機会があれば、ぜひ森山さんにお願いしたいと思います。
    この度は本当にありがとうございました!

    4 か月前

    中古マンションの売却でお世話になりました。
    担当の志水様は、ベテランならではの豊富な知識で市場動向や適正価格を丁寧に解説してくださり、終始納得感を持って進めることができました。
    何より素晴らしいと感じたのは、情報の囲い込み等を一切行わないという徹底した透明性です。この誠実な姿勢と親身な対応に、人間としても深い信頼を置くことができました。
    結果として非常に満足のいく売却ができ、今後も購入の機会があればぜひ志水様にお願いしたいと考えています。知人にも自信を持って紹介できる不動産会社様です。

    2 か月前

    小室さんにご担当していただき初めての家を購入しました。
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    人生最大の買い物なので最初は不安もありましたが、小室さんの誠実さがとにかく圧倒的でした。
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    また、素人の私の話をじっくり聞いてくれ、私たちのペースに寄り添い、終始味方でいてくれたおかげで、100%信頼して大きな決断をすることができました。
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    「不動産屋さん選びで絶対に失敗したくない」
    「誠実で信頼できるプロに相談したい」
    という方がいたら、迷わず小室さんを一番に薦めます。
    本当にありがとうございました。