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  • 最終更新日:2020年7月17日
  • 公開日:2020年5月16日

コロナショックで投資用不動産の売却依頼が急増中! 【REDSエージェントの不動産コラム】

REDSエージェント、宅建士の小野田浩です。

 

新型コロナウイルスによって日本全国に発令されていた「緊急事態宣言」が、「特定警戒都道府県」の茨城、石川、岐阜、愛知、福岡の5県を含む39県でまず解除されるなど、コロナ騒動に少しは回復の兆しが見えてきた気がします。

 

投資用不動産

(写真はイメージです)

 

さて5月に入ってからというもの、弊社には投資用不動産の売却のご相談が急増しています。リーマンショックを超える景気後退(リセッション)が起こるといわれておりますので、投資用不動産を所有されている方の多くが売却のタイミングを気にされていらっしゃるのでしょう。

 

私だけでなく、不動産投資をされている方は同じ意見かと思われますが、投資用不動産については長期保有を前提としていないなら、なるべく早目に売却した方が賢明です。今後、高い確率で予想される、景気後退による「賃料の下落」と投資物件に求められる「利回りの上昇」のためです。

 

投資用不動産では、利回りは「年間賃料収入÷購入価格」で求めます。逆に言うと、価格は「年間賃料収入÷ 利回り」で決定されます。

 

仮に賃料が5.0%下落して、年間の賃料収入が120万円から、114万円に下がったとします。そして取引利回りの水準は1.0%上昇して、5.0%から6.0%になったとします。すると、売却価格は120万÷5.0%=2,400万円 から 114万÷6.0%=1,900万円 となり、 約21%にあたる500万円も値下がりしてしまうことになります。

 

物件があるエリアや物件の種類・グレードなどにもよりますが、景気後退期の投資用不動産の市場ではこれくらいの家賃や利回りの変化は、1~2年もあれば十分に起こりえるでしょう。

 

この状況でも都心のタワーマンションなど一部の物件は、相続対策需要や希少性などから資産価値が下がりにくい傾向が続く一方、駅から遠いマンションや郊外のアパートなどは残念ながら下落傾向が続いていくと思われます。また、昨今の投資用物件に対する金融機関の融資の締め付けが、投資用不動産市場の需給ギャップにさらに追い打ちをかけることになります。

 

日銀の買い支えなどもあって、今はまだ日経平均株価はさほど大きな値下がりとはなっていませんが、これから株価の値下がりが始まるようなことになれば、投資用不動産の市場は今よりも一段と冷え込むことが予想されます。

 

投資用不動産は居住用の不動産よりも価格の変動幅が大きく、また景況感などで需給バランスが崩れると、多少の割安感程度では売却そのものの目途が立たなくなる場合もあります。

 

新型コロナ収束までどれくらいの時間がかかるのか、収束後の景気がV字回復になるのか、まだ何も分かりませんが、投資の基本は「リスク管理」であることは間違いありませんので、今一度、ご自身の資産状況やライフプランなどをご確認の上、投資物件のご売却をお考えになるなら多少の損切りをしてでも、早目に動かれることをお勧めします。

 

 

小野田浩(REDSエージェント、080-9353-9588、hiroshi@red-sys.jp)
千葉県出身。所有資格は宅地建物取引士、宅建マイスター、住宅ローンアドバイザー、公認不動産コンサルティングマスター、住宅診断士。首都圏一円、不動産オールジャンル対応可。東京都、川崎市、横浜市のほか、23区内城南地区と東急各沿線は特に精通している。
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※2025年11月09日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    3 週間前

    担当してくださった下山さんには、大変お世話になりました。
    初めてのマンション購入で、物件選びはもちろん、ローンや保険など、細かな決め事や判断を無数に迫られる中、本当にわからないことや悩む場面が多くありました。

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    このたびは本当にありがとうございました!

    1 か月前

    投資区分を購入しましたが、レスポンスが非常に素早く、スムーズに手続きを進めることができました。金額が大きくない案件にもかかわらず、親身になって対応してくださり感謝しています。(子供連れでの重説も快くご対応くぁさりました。)
    特に、売主側との交渉力が高く、専門的なコンサルティング助言もいただけたおかげで、納得のいく取引ができました。中古の一般の媒介物件で不動産投資を考えている方には、仲介費用も節約できますし大変おすすめです。
    もちろん自宅用をお考えの方には更におすすめです。

    1 か月前

    不動産流通システム【REDS】の小林響平さんに、一年越しでお世話になり、理想のマンションを購入できました。
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    不動産購入に不安を感じている方、実需とともに資産形成を見越して検討したい方に、心からおすすめしたい担当者です。

    1 か月前

    5年前に不動産売却、購入で小野田さんにお世話になり、
    今回は両親の不動産購入で担当いただきました。
    いつもレスポンスが早く、問い合わせに丁寧に正確に回答してくださるので安心できました。
    両親は初めての不動産購入で不安に感じる点も多かったので、嫌な顔をせずに話に耳を傾けてくださるのも、とてもありがたかったです。契約書の内容など細かい点について私から色々質問してしまったのですが、メールだけでなく電話でも時間をかけて説明して下さったり、誠実に対応してくださって感謝しています。
    周りにも紹介しようと思います。

    1 か月前

    気になる物件が既に決まっていましたのでREDSさんにお願いしました。

    当初、仲介手数料のお見積もりをした際に無料とのことでしたので何かあるのではないかと勘繰ってしまいましたが(笑)
    内見までのスピーディーな段取り、ローンについての知識等全てにおいて満足することばかりでした。

    初めてのマイホームということで不安な中、担当の下山さんはとても親身に接して下さり、気持ち良くお引き渡しの日を迎えることができました。

    仕事や育児で物件契約に向けて取れる時間が限られてる中、要所要所を押さえつつしっかりとしたご対応が有り難かったです。
    ありがとうございました。