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  • 最終更新日:2020年7月17日
  • 公開日:2020年5月16日

コロナショックで投資用不動産の売却依頼が急増中! 【REDSエージェントの不動産コラム】

REDSエージェント、宅建士の小野田浩です。

 

新型コロナウイルスによって日本全国に発令されていた「緊急事態宣言」が、「特定警戒都道府県」の茨城、石川、岐阜、愛知、福岡の5県を含む39県でまず解除されるなど、コロナ騒動に少しは回復の兆しが見えてきた気がします。

 

投資用不動産

(写真はイメージです)

 

さて5月に入ってからというもの、弊社には投資用不動産の売却のご相談が急増しています。リーマンショックを超える景気後退(リセッション)が起こるといわれておりますので、投資用不動産を所有されている方の多くが売却のタイミングを気にされていらっしゃるのでしょう。

 

私だけでなく、不動産投資をされている方は同じ意見かと思われますが、投資用不動産については長期保有を前提としていないなら、なるべく早目に売却した方が賢明です。今後、高い確率で予想される、景気後退による「賃料の下落」と投資物件に求められる「利回りの上昇」のためです。

 

投資用不動産では、利回りは「年間賃料収入÷購入価格」で求めます。逆に言うと、価格は「年間賃料収入÷ 利回り」で決定されます。

 

仮に賃料が5.0%下落して、年間の賃料収入が120万円から、114万円に下がったとします。そして取引利回りの水準は1.0%上昇して、5.0%から6.0%になったとします。すると、売却価格は120万÷5.0%=2,400万円 から 114万÷6.0%=1,900万円 となり、 約21%にあたる500万円も値下がりしてしまうことになります。

 

物件があるエリアや物件の種類・グレードなどにもよりますが、景気後退期の投資用不動産の市場ではこれくらいの家賃や利回りの変化は、1~2年もあれば十分に起こりえるでしょう。

 

この状況でも都心のタワーマンションなど一部の物件は、相続対策需要や希少性などから資産価値が下がりにくい傾向が続く一方、駅から遠いマンションや郊外のアパートなどは残念ながら下落傾向が続いていくと思われます。また、昨今の投資用物件に対する金融機関の融資の締め付けが、投資用不動産市場の需給ギャップにさらに追い打ちをかけることになります。

 

日銀の買い支えなどもあって、今はまだ日経平均株価はさほど大きな値下がりとはなっていませんが、これから株価の値下がりが始まるようなことになれば、投資用不動産の市場は今よりも一段と冷え込むことが予想されます。

 

投資用不動産は居住用の不動産よりも価格の変動幅が大きく、また景況感などで需給バランスが崩れると、多少の割安感程度では売却そのものの目途が立たなくなる場合もあります。

 

新型コロナ収束までどれくらいの時間がかかるのか、収束後の景気がV字回復になるのか、まだ何も分かりませんが、投資の基本は「リスク管理」であることは間違いありませんので、今一度、ご自身の資産状況やライフプランなどをご確認の上、投資物件のご売却をお考えになるなら多少の損切りをしてでも、早目に動かれることをお勧めします。

 

 

小野田浩(REDSエージェント、080-9353-9588、hiroshi@red-sys.jp)
千葉県出身。所有資格は宅地建物取引士、宅建マイスター、住宅ローンアドバイザー、公認不動産コンサルティングマスター、住宅診断士。首都圏一円、不動産オールジャンル対応可。東京都、川崎市、横浜市のほか、23区内城南地区と東急各沿線は特に精通している。
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    3 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    2 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    1 週間前

    担当の山崎さんには本当にお世話になりました!対応がとても迅速で誠実で、終始安心して家探しができました。小さな不安やちょっとした疑問にも毎回丁寧に向き合ってくださり、「相談してよかった」と何度も思いました。信頼できる方に担当していただけて本当に感謝しています。

    1 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。

    4 か月前

    知識、対応力、気配り、全てに感謝!! 安心してマンションを購入できました。
    息子のマンション購入で約1年半に渡り大変お世話になりました。担当の小室様には物件の内見から契約、引渡しまで一貫して迅速かつ的確なアドバイスを頂き、その知識の深さに何度も助けられました。どのような相談や質問にも即座にご回答下さり心から信頼できると感じました。
    また、平日はなかなか時間が取れない私達の状況を考慮して下さり、最小限の面談とメール、郵送を効果的に活用してスケジュールを組んで頂いたおかげでスムーズに手続きを進めることができました。
    大変満足のいく物件を安心して購入することができ、親身になってサポートして頂いたことにどれだけ感謝しても足りません。しかも仲介手数料が半額で本当に恐縮しております。
    また不動産売買の機会がありましたら必ずREDSさん、そして小室様にお願いしたいと思っております。本当にありがとうございました。