不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

REDSエージェント、宅建士の菅野です。例年、1～3月は引っ越しに伴う購入と売却の案件が多く、中には急ぎの購入案件もあります。

今年は新型コロナウイルスの影響で、企業の転勤や異動が減っているようです。それでもこの時期に引っ越ししないといけない方がいらっしゃいますが、そうしたみなさまには「状態の良い中古物件」をおすすめしています。これにはリフォーム済みのものも含みます。

（写真はイメージです）

理由としては以下の3つが挙げられます。

（1）現物を見ることができる
（2）すぐ住める
（3）新築物件に比べると価格下落のリスクが低い

（1）についてですが、新築マンションを未完成の段階で購入するときによくあるのは、事前に思い描いていたものと完成品が違っているということです。

私のお客様の中にも実際、せっかく購入契約した新築マンションを解約したという話を聞きました。お部屋はあまり日当たりがよくなかったものの、一応は南向きだったので契約したとのことでした。

ところが、完成直前に販売会社から仕様変更の連絡があり、経緯は不明ながらリビングの窓の上の梁が太くなったことでさらに日当たりが悪くなってしまったというのです。お客様がそれまで住んでいたのは天井近くまで窓のある、採光に優れたお部屋でしたので、これは我慢できないことだったそうです。

そのころは新築マンションの値上がりが見込める時期でしたので、私はお客様に「一度買って、気に入らなければ売る方向でも損はしませんよ」というアドバイスをしましたが、お客様は分譲会社が不誠実だと感じられたらしく、解約されたとのことでした。

現物を見ることができれば、このようなことはないでしょう。また、現物があれば検討者が自分で見るだけでなく、ホームインスペクション（住宅診断）などで物件の「健康状態」に不具合がないかチェックをすることも可能です。

（2）についてですが、状態の良い中古物件は、簡易なリフォームやハウスクリーニングなどを施すことで、すぐに住めるようになります。リフォーム済み物件ならクリーニングすらも不要です。

傷みの大きい物件は、自分の好みの仕様へと大がかりなリフォームを希望されている方には向きますが、工事の滞っている2020年3月時点ではあまりおすすめしません。

最後に（3）ですが、コロナショックで不動産価格の値下がりリスクが高まる今は、価格相場が天井に達した新築マンションを購入することにプラスはなく、リスクでしかありません。もちろん、中古物件も値上がりはしていますが、それなりに年を経たマンションは減価償却され、ある程度、値段がこなれています。

不動産の価格は、景気を無視すると一般的には、経年の反比例に近い値のカーブになるとされています。すなわち、新築時が最も高く、そこから急角度に価格が落ちていき（いわゆる新築プレミアムがはがれる）、一定期間を過ぎると値下がり率が緩やかになっていきます。急角度に価格が落ちる新築物件よりも、一定期間たった中古物件のほうが値下がりカーブが緩やかになっています。

混乱の経済状況下で、私たちはできる限りのリスク回避をしていきたいところです。こういう時代だからこそ「資産価値」が下がりにくい物件とはどのようなものであるかを一緒に考えてみませんか。

菅野　洋充（REDSエージェント、080-6789-2788、hiromitsu@red-sys.jp）
北海道出身。所有資格は宅地建物取引士、宅建マイスター、2級ファイナンシャル・プランニング技能士(個人資産相談業務)、ホームステージャー2級、競売不動産取扱主任者、ITパスポートなど。担当エリアは東京都内一円、埼玉県南部、南東部、神奈川県川崎市、横浜市。
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