不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

  • 公開日:2020年2月20日

地中からガラクタがザクザク。意外に瑕疵が多い売地【REDSエージェントの不動産コラム】

REDSエージェント、宅建士の坂爪です。

 

REDSは住まい売買のイメージが強いかもしれませんが、今回は、「売地」を売買する場合についてくる「瑕疵」についての考察です。

 

売地

(写真はイメージです)

 

瑕疵とは、一般的には備わっているべき機能・品質・性能・状態が備わっていないことを指します(これまで長らく「瑕疵担保責任」と呼ばれてきた用語は、民法改正によって「契約不適合責任」に変わります)。建物の場合は雨漏りや柱の腐食などとイメージがしやすいのですが、売地の場合はどんなケースが考えられるでしょうか。

 

目的にもよりますが、土地を購入する目的として最も多いのは「建物を建てる」だと思います。つまり、建物を建てるために障害になるものが後になって発見された場合には、売主側の瑕疵担保責任となる訳です。

 

売地の瑕疵には以下のような例があります。

 

●隣接地の配管の越境:隣地の給排水管が、対象地を通って引き込まれているようなケース。
→移設が必要(勝手に撤去はできません)

 

●地中埋設物:昔の建物の地下室や浄化槽・基礎などが残っている。
      :解体のガラやゴミが埋まっている。
      :地盤改良に伴う、柱状コンクリートや鋼管が残っている。
→いずれも撤去が必要

 

●土壌汚染:工場跡地等で土壌が汚染されている。
→調査・対策が必要

 

こうした問題を解決するためには、多大な費用がかかるケースもあります。「古家付き」の売地などでは、解体してみなければ分からないこともありますし、解体している間に売主側の瑕疵担保の期間が過ぎてしまうことも考えられます。ローンを使う場合には、善後策を協議している間にも利息は発生していきますし、建物への入居時期もどんどん遅れてしまいます。

 

こういうことがありますから、私も売地の取引には慎重になります。売主様へのヒアリングや役所に出向くなどして土地の経緯がどうであったかなどを調査しますが、これは経験や直感(感覚)がモノを言う部分でもあります。

 

それにしても、私にとっては土地を購入して、注文住宅を建てることは今ははるか遠い夢です……。それはさておき、みなさま、住まいだけでなく土地のご購入でも、エージェント全員が経験豊かな宅建士のREDSをご利用下さい。

 

 

坂爪潤(REDSエージェント、080-7959-2283、j.sakazume@red-sys.jp)
長野県出身。宅地建物取引士。首都圏一円、戸建て、マンション、注文住宅、投資・事業用物件まで幅広く対応。相続や登記に関する知識は豊富。
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※2026年03月08日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    206

    3 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    3 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    2 週間前

    担当の山崎さんには本当にお世話になりました!対応がとても迅速で誠実で、終始安心して家探しができました。小さな不安やちょっとした疑問にも毎回丁寧に向き合ってくださり、「相談してよかった」と何度も思いました。信頼できる方に担当していただけて本当に感謝しています。

    1 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。

    4 か月前

    知識、対応力、気配り、全てに感謝!! 安心してマンションを購入できました。
    息子のマンション購入で約1年半に渡り大変お世話になりました。担当の小室様には物件の内見から契約、引渡しまで一貫して迅速かつ的確なアドバイスを頂き、その知識の深さに何度も助けられました。どのような相談や質問にも即座にご回答下さり心から信頼できると感じました。
    また、平日はなかなか時間が取れない私達の状況を考慮して下さり、最小限の面談とメール、郵送を効果的に活用してスケジュールを組んで頂いたおかげでスムーズに手続きを進めることができました。
    大変満足のいく物件を安心して購入することができ、親身になってサポートして頂いたことにどれだけ感謝しても足りません。しかも仲介手数料が半額で本当に恐縮しております。
    また不動産売買の機会がありましたら必ずREDSさん、そして小室様にお願いしたいと思っております。本当にありがとうございました。