REDSエージェント、宅建士の坂爪です。

REDSは住まい売買のイメージが強いかもしれませんが、今回は、「売地」を売買する場合についてくる「瑕疵」についての考察です。

（写真はイメージです）

瑕疵とは、一般的には備わっているべき機能・品質・性能・状態が備わっていないことを指します（これまで長らく「瑕疵担保責任」と呼ばれてきた用語は、民法改正によって「契約不適合責任」に変わります）。建物の場合は雨漏りや柱の腐食などとイメージがしやすいのですが、売地の場合はどんなケースが考えられるでしょうか。

目的にもよりますが、土地を購入する目的として最も多いのは「建物を建てる」だと思います。つまり、建物を建てるために障害になるものが後になって発見された場合には、売主側の瑕疵担保責任となる訳です。

売地の瑕疵には以下のような例があります。

●隣接地の配管の越境：隣地の給排水管が、対象地を通って引き込まれているようなケース。
→移設が必要（勝手に撤去はできません）

●地中埋設物：昔の建物の地下室や浄化槽・基礎などが残っている。
　　　　　　：解体のガラやゴミが埋まっている。
　　　　　　：地盤改良に伴う、柱状コンクリートや鋼管が残っている。
→いずれも撤去が必要

●土壌汚染：工場跡地等で土壌が汚染されている。
→調査・対策が必要

こうした問題を解決するためには、多大な費用がかかるケースもあります。「古家付き」の売地などでは、解体してみなければ分からないこともありますし、解体している間に売主側の瑕疵担保の期間が過ぎてしまうことも考えられます。ローンを使う場合には、善後策を協議している間にも利息は発生していきますし、建物への入居時期もどんどん遅れてしまいます。

こういうことがありますから、私も売地の取引には慎重になります。売主様へのヒアリングや役所に出向くなどして土地の経緯がどうであったかなどを調査しますが、これは経験や直感（感覚）がモノを言う部分でもあります。

それにしても、私にとっては土地を購入して、注文住宅を建てることは今ははるか遠い夢です……。それはさておき、みなさま、住まいだけでなく土地のご購入でも、エージェント全員が経験豊かな宅建士のREDSをご利用下さい。

坂爪潤（REDSエージェント、080-7959-2283、j.sakazume@red-sys.jp）
長野県出身。宅地建物取引士。首都圏一円、戸建て、マンション、注文住宅、投資・事業用物件まで幅広く対応。相続や登記に関する知識は豊富。
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