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  • 公開日:2020年2月20日

地中からガラクタがザクザク。意外に瑕疵が多い売地【REDSエージェントの不動産コラム】

REDSエージェント、宅建士の坂爪です。

 

REDSは住まい売買のイメージが強いかもしれませんが、今回は、「売地」を売買する場合についてくる「瑕疵」についての考察です。

 

売地

(写真はイメージです)

 

瑕疵とは、一般的には備わっているべき機能・品質・性能・状態が備わっていないことを指します(これまで長らく「瑕疵担保責任」と呼ばれてきた用語は、民法改正によって「契約不適合責任」に変わります)。建物の場合は雨漏りや柱の腐食などとイメージがしやすいのですが、売地の場合はどんなケースが考えられるでしょうか。

 

目的にもよりますが、土地を購入する目的として最も多いのは「建物を建てる」だと思います。つまり、建物を建てるために障害になるものが後になって発見された場合には、売主側の瑕疵担保責任となる訳です。

 

売地の瑕疵には以下のような例があります。

 

●隣接地の配管の越境:隣地の給排水管が、対象地を通って引き込まれているようなケース。
→移設が必要(勝手に撤去はできません)

 

●地中埋設物:昔の建物の地下室や浄化槽・基礎などが残っている。
      :解体のガラやゴミが埋まっている。
      :地盤改良に伴う、柱状コンクリートや鋼管が残っている。
→いずれも撤去が必要

 

●土壌汚染:工場跡地等で土壌が汚染されている。
→調査・対策が必要

 

こうした問題を解決するためには、多大な費用がかかるケースもあります。「古家付き」の売地などでは、解体してみなければ分からないこともありますし、解体している間に売主側の瑕疵担保の期間が過ぎてしまうことも考えられます。ローンを使う場合には、善後策を協議している間にも利息は発生していきますし、建物への入居時期もどんどん遅れてしまいます。

 

こういうことがありますから、私も売地の取引には慎重になります。売主様へのヒアリングや役所に出向くなどして土地の経緯がどうであったかなどを調査しますが、これは経験や直感(感覚)がモノを言う部分でもあります。

 

それにしても、私にとっては土地を購入して、注文住宅を建てることは今ははるか遠い夢です……。それはさておき、みなさま、住まいだけでなく土地のご購入でも、エージェント全員が経験豊かな宅建士のREDSをご利用下さい。

 

 

坂爪潤(REDSエージェント、080-7959-2283、j.sakazume@red-sys.jp)
長野県出身。宅地建物取引士。首都圏一円、戸建て、マンション、注文住宅、投資・事業用物件まで幅広く対応。相続や登記に関する知識は豊富。
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※2026年07月19日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    1 か月前

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    3 週間前

    中古マンションの売却でお世話になりました。
    担当の志水様は、ベテランならではの豊富な知識で市場動向や適正価格を丁寧に解説してくださり、終始納得感を持って進めることができました。
    何より素晴らしいと感じたのは、情報の囲い込み等を一切行わないという徹底した透明性です。この誠実な姿勢と親身な対応に、人間としても深い信頼を置くことができました。
    結果として非常に満足のいく売却ができ、今後も購入の機会があればぜひ志水様にお願いしたいと考えています。知人にも自信を持って紹介できる不動産会社様です。

    3 か月前

    REDSは、自分でSUUMOなどを使って物件検索ができる人にはおすすめだと感じました。
    他の不動産会社にも行きましたが、こちらの希望に寄り添うというより、不動産会社側が売りたい物件を勧められているように感じることもありました。

    その点、REDSは自分で見つけた物件を軸に進めやすいのがよかったです。
    一方で、自分が望む物件像がまだ明確でない人や、うまく検索できない人にとっては、REDSだけで良い物件に出会うのは少し難しいかもしれません。

    ただ、そういう場合でも、結局は良い不動産会社や担当者に出会えないと希望の物件にはたどり着きにくいと思います。
    安い買い物ではないので、まずは自分でもいろいろな物件を見て勉強し、ある程度判断できる状態になってから動くのが大切だと感じました。

    担当の山崎一さん対応がスムーズで、とても安心感がありました。こちらが気になることや質問にも毎回正確に答えていただけただけでなく、自分では気づいていなかった点まで補足して教えてくださり、終始安心してお任せできました。

    4 か月前

    新しい自宅の購入でお世話になりました。仲介手数料が無料だったのが素晴らしいです。担当の方(中石さん)の知識も豊富で、返事も迅速、物件購入に際してゴリ押しもなく、気になる物件についてフラットなご意見をいただけたのが性に合っていました。おすすめです。

    3 か月前

    木村さんに中古マンション購入のサポートをしていただきました。
    内見から住宅ローンの選定、契約まで幅広くご対応いただき、大変助かりました。

    特にメールのレスポンスが非常に早く、常に安心してやり取りができた点が印象的です。

    また、引き渡し後にもいくつかご相談させていただきましたが、引き渡しが終わった後も変わらず丁寧にご対応いただき、信頼できる方だと感じました。

    今後、もし購入や売却の機会があれば、ぜひまた木村さんにお願いしたいと思いますし、他の方にも自信を持っておすすめできる方です。