不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

  • 公開日:2020年2月14日

民法改正! 「住宅診断」を売却のリスク回避で使ってください【REDSエージェントの不動産コラム】

REDSエージェント、宅建士の菅野です。

 

2020年4月に改正民法が施行されます。4月1日を境に、不動産の売買契約書の条文も改正民法に合わせた文面に刷新されます。前回は改正民法の条文を確認し、結果として今まで以上に、売主の物件に関する(買主への)告知義務の度合いが強くなるのではないか、ということを述べました。

 

住宅診断 耐震診断

(写真はイメージです)

 

業者は買主の購入意図も把握する必要が

 

不動産業者は、売主を保護するために法的な制限事項をもれなく確認し、また周辺環境や土地のリスク要因などさまざまな懸念事項を重要事項説明へ「容認事項」として記載することが求められます。

 

これまでもやってきたことではありますが、今後はより細かく、起こりうる事態の可能性を説明し、買主に容認を求めることが必要となります。

 

買主の購入目的についても明らかにし、契約に盛り込むことも必要となるでしょう。たとえば、古家付きの土地を更地にせず引き渡す場合の条文として「売主は土地上の建物を取り壊さず買主に引き渡すが、本売買契約は土地を売り渡すものであって、建物については買主の責任と負担で取り壊すものとし、売主は建物について一切の担保責任を負わないものとする」などとすれば有効と考えられます。

 

住宅診断は売主のリスク回避になる

 

一方の売主は、自分の物件の状態を正確に把握することが必要となってきます。売主が自身で細かいチェックを行い、不具合や故障、損耗などがある箇所をすべて把握し、伝えることができればそれに越したことはないのですが、一般の方にはなかなか難しいことです。

 

そこで「住宅診断(インスペクション)」を行うと便利です。リスク回避としてはこれ以上に有効な策はないでしょう。今後は、売却前に住宅診断の結果を確認のうえ、不具合があれば修理をするか、もしくは値段を下げるかを選ぶような方向性になると思われます。

 

古い物件であれば住宅診断を行わず、今までのように「契約不適合免責」(改正前は「瑕疵担保免責」)という契約も可能ですが、売主が不具合を知っていたら契約不適合は免責されません。住居であれば、住むことに支障のある不具合は「気づいていたはずだ」と責任を問われる可能性があります。

 

目立った不具合は契約時に説明してかつ買主に容認してもらうプロセスをつくることが非常に重要です。今回の法改正の趣旨として、ただ説明するだけででは買主が容認したとはいえず、契約不適合責任は免れないとされているからです。

 

「住宅診断」はもともと、資産購入に対するデューデリジェンス(正当な注意義務とその努力)として、買主が自分の依頼した「既存住宅状況調査技術者(住宅診断士など)」で行うことが推奨されてきました。

 

しかし、民法改正後は売主が自身を守るために、そして意図せず責任が降りかかってくるというリスクを回避するために行うという意味合いに変わっていきそうです。

 

 

菅野 洋充(REDSエージェント、080-6789-2788、hiromitsu@red-sys.jp)
北海道出身。所有資格は宅地建物取引士、宅建マイスター、2級ファイナンシャル・プランニング技能士(個人資産相談業務)、ホームステージャー2級、競売不動産取扱主任者、ITパスポートなど。担当エリアは東京都内一円、埼玉県南部、南東部、神奈川県川崎市、横浜市。
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※2026年04月26日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    1 か月前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    1 か月前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    5 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    4 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    3 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。