不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

  • 公開日:2020年2月14日

民法改正! 「住宅診断」を売却のリスク回避で使ってください【REDSエージェントの不動産コラム】

REDSエージェント、宅建士の菅野です。

 

2020年4月に改正民法が施行されます。4月1日を境に、不動産の売買契約書の条文も改正民法に合わせた文面に刷新されます。前回は改正民法の条文を確認し、結果として今まで以上に、売主の物件に関する(買主への)告知義務の度合いが強くなるのではないか、ということを述べました。

 

住宅診断 耐震診断

(写真はイメージです)

 

業者は買主の購入意図も把握する必要が

 

不動産業者は、売主を保護するために法的な制限事項をもれなく確認し、また周辺環境や土地のリスク要因などさまざまな懸念事項を重要事項説明へ「容認事項」として記載することが求められます。

 

これまでもやってきたことではありますが、今後はより細かく、起こりうる事態の可能性を説明し、買主に容認を求めることが必要となります。

 

買主の購入目的についても明らかにし、契約に盛り込むことも必要となるでしょう。たとえば、古家付きの土地を更地にせず引き渡す場合の条文として「売主は土地上の建物を取り壊さず買主に引き渡すが、本売買契約は土地を売り渡すものであって、建物については買主の責任と負担で取り壊すものとし、売主は建物について一切の担保責任を負わないものとする」などとすれば有効と考えられます。

 

住宅診断は売主のリスク回避になる

 

一方の売主は、自分の物件の状態を正確に把握することが必要となってきます。売主が自身で細かいチェックを行い、不具合や故障、損耗などがある箇所をすべて把握し、伝えることができればそれに越したことはないのですが、一般の方にはなかなか難しいことです。

 

そこで「住宅診断(インスペクション)」を行うと便利です。リスク回避としてはこれ以上に有効な策はないでしょう。今後は、売却前に住宅診断の結果を確認のうえ、不具合があれば修理をするか、もしくは値段を下げるかを選ぶような方向性になると思われます。

 

古い物件であれば住宅診断を行わず、今までのように「契約不適合免責」(改正前は「瑕疵担保免責」)という契約も可能ですが、売主が不具合を知っていたら契約不適合は免責されません。住居であれば、住むことに支障のある不具合は「気づいていたはずだ」と責任を問われる可能性があります。

 

目立った不具合は契約時に説明してかつ買主に容認してもらうプロセスをつくることが非常に重要です。今回の法改正の趣旨として、ただ説明するだけででは買主が容認したとはいえず、契約不適合責任は免れないとされているからです。

 

「住宅診断」はもともと、資産購入に対するデューデリジェンス(正当な注意義務とその努力)として、買主が自分の依頼した「既存住宅状況調査技術者(住宅診断士など)」で行うことが推奨されてきました。

 

しかし、民法改正後は売主が自身を守るために、そして意図せず責任が降りかかってくるというリスクを回避するために行うという意味合いに変わっていきそうです。

 

 

菅野 洋充(REDSエージェント、080-6789-2788、hiromitsu@red-sys.jp)
北海道出身。所有資格は宅地建物取引士、宅建マイスター、2級ファイナンシャル・プランニング技能士(個人資産相談業務)、ホームステージャー2級、競売不動産取扱主任者、ITパスポートなど。担当エリアは東京都内一円、埼玉県南部、南東部、神奈川県川崎市、横浜市。
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※2025年12月07日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    159

    2 週間前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    1 か月前

    知識、対応力、気配り、全てに感謝!! 安心してマンションを購入できました。
    息子のマンション購入で約1年半に渡り大変お世話になりました。担当の小室様には物件の内見から契約、引渡しまで一貫して迅速かつ的確なアドバイスを頂き、その知識の深さに何度も助けられました。どのような相談や質問にも即座にご回答下さり心から信頼できると感じました。
    また、平日はなかなか時間が取れない私達の状況を考慮して下さり、最小限の面談とメール、郵送を効果的に活用してスケジュールを組んで頂いたおかげでスムーズに手続きを進めることができました。
    大変満足のいく物件を安心して購入することができ、親身になってサポートして頂いたことにどれだけ感謝しても足りません。しかも仲介手数料が半額で本当に恐縮しております。
    また不動産売買の機会がありましたら必ずREDSさん、そして小室様にお願いしたいと思っております。本当にありがとうございました。

    1 週間前

    戸建住宅購入の仲介を志水さまにご担当いただきました。

    住宅購入において知識がない中で、事細かに丁寧なご対応いただき、不安なく取引を進めることができました。
    また、住宅ローンを借り入れる際も銀行さまとも細かくご確認いただいたりと、不安な面を親身に相談に乗っていただけて安心してお願いすることができました。
    とても話しやすい雰囲気で、とても良いエージェントで大変満足です。

    この度はお忙しい中、スムーズなお取引をありがとうございました。

    1 か月前

    担当してくださった下山さんには、大変お世話になりました。
    初めてのマンション購入で、物件選びはもちろん、ローンや保険など、細かな決め事や判断を無数に迫られる中、本当にわからないことや悩む場面が多くありました。

    そんな状況で、日々のメールや電話、内見にご同行いただいた際には、これでもかというほど質問をしましたが、いつもレスポンスが早く、とても親身にご対応いただけました。そのおかげで、安心して物件を購入することができました。本当に頼りになる方でした。

    仲介手数料も他社と比べて圧倒的にお得ですし、今後不動産に関わることがあれば、またぜひお願いしたいと思います。周りの人にもぜひ勧めたいです。
    このたびは本当にありがとうございました!

    1 週間前

    担当は志水さんでした。
    厳選されたであろうプロフェッショナルな宅建士エージェントが、低コストかつ低負荷に不動産仲介をしてくれました。
    仲介手数料を抑えるためにありとあらゆる手を尽くしてくれるので、手取り足取り対応してほしい人には不向きかもしれません。一方で、自分で勉強して調べたりする人には最適です。
    また機会があれば利用したいです。