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  • 最終更新日:2020年7月17日
  • 公開日:2020年2月1日

「瑕疵担保責任」→「契約不適合責任」の民法改正で変わること【REDSエージェントの不動産コラム】

REDSエージェント、宅建士の坂爪です。約120年ぶりに大幅な見直しがなされ、2020年4月から施行される改正民法。これが不動産売買にどんな影響を与えるのかを、簡単に説明します。

 

アイデア

(写真はイメージです)

 

改正で変わるのは、「売主様の売った後の責任」になります。不動産取引をされた経験がある方は、重要事項説明などで聞いた覚えがあるでしょう。いわゆる「瑕疵担保責任」で、契約前には存在に気づかなかった欠陥が見つかった場合、買主が売主にどのような請求ができるのか、というアレです。

 

まず、この「瑕疵担保責任」という用語というか制度が廃止され、新たに「契約不適合責任」というものが導入されます。契約不適合とは契約の内容に適合していないという意味です。

 

この制度は2020年3月末までは以下のような条件がついていました。

 

●買主が事前に知っていた問題については、売主は責任を負わない
●売買契約締結までに発生していた問題に限る
●雨漏りや傾きなど大きな問題があった場合に限る

 

これが2020年4月以降はこう変わります。

 

●売主・買主の双方につき、知っている・知らなかったに関係なく責任が発生する
●問題発生は物件引き渡し時点までになる
●小さめの傷や破損についても責任が発生する

 

さらに、最も肝心な「責任の取り方」についても同様に変わります。

 

2020年3月末までは買主が取り得る手段(売主の責任の取り方)は、① 損害賠償請求、② 契約解除(問題が大きすぎて住めない場合)の2パターンしかありませんでした。

 

これが、2020年4月以降は

 

① 損害賠償請求
② 契約解除(選択的に解除できる)
③ 追完請求
④ 代金減額請求

 

の4パターンに拡大されます。これだけ見ると、売主は怖くてなかなか不動産を売ることができなくなるでしょう。買主が見学時に説明を受けて知っていた問題も、後から責任追及され売買代金の減額や補修、損害賠償、契約の解除まですることが可能になるからです。

 

しかしながらこの規定、「任意規定(当事者の合意で変更可能)」ですから、実務上は売主の責任を限定して、長期間にわたって不安定な状況を作らないような契約内容に変更できるのです。これまでも、築年数の古い物件を中心に売主の「瑕疵担保免責」での取引がなされてきましたし、これからも「契約不適合責任」を制限したり免責としたりすることは可能なので、最初にしっかり決めごとを作っておけば、そこまで恐れる必要はありません。

 

最後に、今回の改正を踏まえて思うことがあります。

 

私たち宅建業者は、特に個人間売買で中古物件を取り扱う場合、以下の2点は徹底してきました。

 

●物件の状況をしっかりと調査して、購入希望者様に伝える
●事前に売主様の責任の範囲をはっきりと当事者に伝える

 

今後は法律の後押しもあり、より明確に行うことが求められてくるでしょう。

 

私は「住宅診断士」の資格を取得しておりますので、専門家としての知識を生かし、この改正民法が踏み込んだ内容に対応できるよう、インスペクションや瑕疵保険の利用などについて的確にアドバイスさせていただこうと思います。

 

 

坂爪潤(REDSエージェント、080-7959-2283、j.sakazume@red-sys.jp)
長野県出身。宅地建物取引士。首都圏一円、戸建て、マンション、注文住宅、投資・事業用物件まで幅広く対応。相続や登記に関する知識は豊富。
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※2026年05月24日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    2 か月前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    2 か月前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    6 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    5 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    4 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。