不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

公開日：2019年5月24日

フラット35で買った物件を賃貸に出すと大変なことになります。【REDSエージェントの不動産コラム】

REDSエージェント、宅建士の菅野です。

今、巷で住宅金融支援機構が提供する長期固定型住宅ローン「フラット35」の不正利用が話題となっています。

契約違反

（写真はイメージです）

先月末、日本最大手の住宅ローン専門金融機関「ARUHI」から突然、フラット35を利用して不動産を賃貸することに対し、いつもの担当者に加えて支店長クラスが同行したうえでの注意喚起がありました。雰囲気もとてもものものしいものでした。

「住宅ローン」を利用した不動産の賃貸はもともと原則禁止されています（不動産投資をするために物件を購入する際は、別途「アパートローン」を利用することになります）。

ARUHIからはこのルールを徹底するようにというお達しで、「万が一ルールに反して投資用物件の購入（賃貸の用途）にフラット35を利用させた場合にはREDSとは取引停止もあり得る」と強い調子でお話されました。

かつて私が相談を受けたお客様のなかにも、そのようなルール違反を行っているために、新規の物件を購入しようとしても、どの金融機関にも受けてもらえなかった、というケースがしばしばありました。

住宅ローンで購入した物件を賃貸して利益を得る、すなわち住宅ローンを使って不動産投資をすると、住宅ローンを借りる本来の目的と違うため「契約違反」となります。住宅ローンで買った物件を賃貸していることが発覚した場合、金融機関はまず「契約の履行」を催告します。具体的には、本来の住宅ローンの利用の仕方に戻す、すなわち本人が物件に住むことを求めてくるのです。

本人が住むためには、入居者（賃借人）に出ていってもらわなければなりません。ただ「借地借家法」という法律がここで大きな壁となります。この法律では、貸主から賃貸借契約を解約するというのは、ほぼ無理という仕組みになっているのです。解約に応じてくれたとしても、おそらく大きな立ち退き費用が必要となります。

そして立ち退きがうまくいかず、賃貸借を解消できない（契約の履行ができない）場合に、金融機関は「一括返済」を求めることになります。そうなると、ほとんどの人が家を売ってお金をつくらざるをえなくなるでしょう。

昨年のスルガショックから、金融庁は銀行の不動産に対する融資への調査を進めています。また、レオパレス２１の建築基準法違反の件など、不動産業界ではこれまで明るみに出なかった不正が次々と露見しています。住宅ローンの不正利用についても、金融機関はこれまでは見逃していたかもしれませんが、今後はかなり厳しく突っ込んでくるものと思われます。

もしそのようなルール違反をしているとしたら、今の段階で解消しておいたほうがいいでしょう。

重要なことなので２度お伝えします。
「住宅ローン」を利用した不動産の賃貸は原則禁止されていて、それが発覚した時には一括返済を迫られる場合があります。

ダメなんですよ。

菅野　洋充（REDSエージェント、080-6789-2788、hiromitsu@red-sys.jp）
北海道出身。所有資格は宅地建物取引士、宅建マイスター、2級ファイナンシャル・プランニング技能士(個人資産相談業務)、ホームステージャー2級、競売不動産取扱主任者、ITパスポートなど。担当エリアは東京都内一円、埼玉県南部、南東部、神奈川県川崎市、横浜市。
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2 か月前
不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
本当にありがとうございました。
2 か月前
ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。
6 か月前
自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです！！

当方、介護や仕事や新居（二世帯住宅）の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います！

もういくら御礼を言っても足りないです！
本当に本当にありがとうございました！！
5 か月前
担当して頂いた菅原さんには約1年程お世話になりました。

不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

とても信頼のできる不動産屋さんです！
また機会があれば、宜しくお願い致します。
4 か月前
中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな？」と心配になってしまうほど（笑）。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。
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