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  • 公開日:2019年5月24日

フラット35で買った物件を賃貸に出すと大変なことになります。【REDSエージェントの不動産コラム】

REDSエージェント、宅建士の菅野です。

 

今、巷で住宅金融支援機構が提供する長期固定型住宅ローン「フラット35」の不正利用が話題となっています。

 

契約違反

(写真はイメージです)

 

先月末、日本最大手の住宅ローン専門金融機関「ARUHI」から突然、フラット35を利用して不動産を賃貸することに対し、いつもの担当者に加えて支店長クラスが同行したうえでの注意喚起がありました。雰囲気もとてもものものしいものでした。

 

「住宅ローン」を利用した不動産の賃貸はもともと原則禁止されています(不動産投資をするために物件を購入する際は、別途「アパートローン」を利用することになります)。

 

ARUHIからはこのルールを徹底するようにというお達しで、「万が一ルールに反して投資用物件の購入(賃貸の用途)にフラット35を利用させた場合にはREDSとは取引停止もあり得る」と強い調子でお話されました。

 

かつて私が相談を受けたお客様のなかにも、そのようなルール違反を行っているために、新規の物件を購入しようとしても、どの金融機関にも受けてもらえなかった、というケースがしばしばありました。

 

住宅ローンで購入した物件を賃貸して利益を得る、すなわち住宅ローンを使って不動産投資をすると、住宅ローンを借りる本来の目的と違うため「契約違反」となります。住宅ローンで買った物件を賃貸していることが発覚した場合、金融機関はまず「契約の履行」を催告します。具体的には、本来の住宅ローンの利用の仕方に戻す、すなわち本人が物件に住むことを求めてくるのです。

 

本人が住むためには、入居者(賃借人)に出ていってもらわなければなりません。ただ「借地借家法」という法律がここで大きな壁となります。この法律では、貸主から賃貸借契約を解約するというのは、ほぼ無理という仕組みになっているのです。解約に応じてくれたとしても、おそらく大きな立ち退き費用が必要となります。

 

そして立ち退きがうまくいかず、賃貸借を解消できない(契約の履行ができない)場合に、金融機関は「一括返済」を求めることになります。そうなると、ほとんどの人が家を売ってお金をつくらざるをえなくなるでしょう。

 

昨年のスルガショックから、金融庁は銀行の不動産に対する融資への調査を進めています。また、レオパレス21の建築基準法違反の件など、不動産業界ではこれまで明るみに出なかった不正が次々と露見しています。住宅ローンの不正利用についても、金融機関はこれまでは見逃していたかもしれませんが、今後はかなり厳しく突っ込んでくるものと思われます。

 

もしそのようなルール違反をしているとしたら、今の段階で解消しておいたほうがいいでしょう。

 

重要なことなので2度お伝えします。
「住宅ローン」を利用した不動産の賃貸は原則禁止されていて、それが発覚した時には一括返済を迫られる場合があります。

 

ダメなんですよ。

 

 

菅野 洋充(REDSエージェント、080-6789-2788、hiromitsu@red-sys.jp)
北海道出身。所有資格は宅地建物取引士、宅建マイスター、2級ファイナンシャル・プランニング技能士(個人資産相談業務)、ホームステージャー2級、競売不動産取扱主任者、ITパスポートなど。担当エリアは東京都内一円、埼玉県南部、南東部、神奈川県川崎市、横浜市。
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※2025年11月02日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    2 週間前

    担当してくださった下山さんには、大変お世話になりました。
    初めてのマンション購入で、物件選びはもちろん、ローンや保険など、細かな決め事や判断を無数に迫られる中、本当にわからないことや悩む場面が多くありました。

    そんな状況で、日々のメールや電話、内見にご同行いただいた際には、これでもかというほど質問をしましたが、いつもレスポンスが早く、とても親身にご対応いただけました。そのおかげで、安心して物件を購入することができました。本当に頼りになる方でした。

    仲介手数料も他社と比べて圧倒的にお得ですし、今後不動産に関わることがあれば、またぜひお願いしたいと思います。周りの人にもぜひ勧めたいです。
    このたびは本当にありがとうございました!

    1 か月前

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    特に、売主側との交渉力が高く、専門的なコンサルティング助言もいただけたおかげで、納得のいく取引ができました。中古の一般の媒介物件で不動産投資を考えている方には、仲介費用も節約できますし大変おすすめです。
    もちろん自宅用をお考えの方には更におすすめです。

    1 か月前

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    時には難しい要求もしてしまったかもしれませんが、可能な限りこちらの希望に沿った対応をしていただき感謝しております。
    仲介手数料を抑えられるというメリットはありがたいですし、小田さんも信頼の出来る優秀なエージェントで満足のいく契約ができましたので、REDSさんにお願いして正解でした。

    4 週間前

    不動産流通システム【REDS】の小林響平さんに、一年越しでお世話になり、理想のマンションを購入できました。
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    物件探しに疲れて少し休んだ後、再スタートしたすぐの内見で、小林さんが「これはおすすめです」と自信を持って言ってくださった表情が忘れられません。あの瞬間、安心して決断し、契約まで進めることができました。

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    不動産購入に不安を感じている方、実需とともに資産形成を見越して検討したい方に、心からおすすめしたい担当者です。

    4 週間前

    5年前に不動産売却、購入で小野田さんにお世話になり、
    今回は両親の不動産購入で担当いただきました。
    いつもレスポンスが早く、問い合わせに丁寧に正確に回答してくださるので安心できました。
    両親は初めての不動産購入で不安に感じる点も多かったので、嫌な顔をせずに話に耳を傾けてくださるのも、とてもありがたかったです。契約書の内容など細かい点について私から色々質問してしまったのですが、メールだけでなく電話でも時間をかけて説明して下さったり、誠実に対応してくださって感謝しています。
    周りにも紹介しようと思います。