不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

REDSエージェントの小野田です。今回はいわゆる「告知事項あり」の物件、平たく言えば「事故物件」のお話です。最近こうした物件はとても安い値段になるということがよく知られており、気にしないという人にとっては掘り出し物といえます。一方、事故物件を抱えてしまったオーナーにとっては、安くしか売れないのが悩みのタネです。

先日、そんな物件をお預かりしたのですが、ある工夫によってそこまで値下げをせずに売却することに成功しました。事故物件を抱えてしまった方はぜひ、最後までお読みになったうえで私にご相談くだされば幸いです。

（写真はイメージです）

事故物件の価格は査定を100倍こなしても読めない理由

先日、売却の相談を受けたマンションは、人気エリアにありますが、入居者がベランダから転落して亡くなっていました。売主様よりご相談を受けた際、私は「告知事項」がある場合にはその旨を広告に表示する義務があること、さらに売却価格は相場よりもかなり下がってしまうことを説明しました。

私は不動産仲介業を始める前は長い間、不動産の価格査定の仕事をしていました。おそらく普通の不動産会社の社員の100倍以上は価格査定をしていますので、ちょっと自信があります。

ただ、こうした物件の場合、告知事項が価格にどこまで影響するかはなかなか断言できず、「実際に売りに出してみるまでは分からない」というのが正直なところでした。なぜかというと、不動産は不完全競争市場にあるため、もともと成約する価格は上下にブレてしまうのですが、「特殊要因」が入るとそのブレ幅は大きくなってしまうのです。

一般に「相場より2～3割安くなる」と言われていますが、人気エリアで比較的お求めやすい価格帯の物件であったことや、売主様も特に急ぎでのご売却をお求めではなかったので、売り出しは相場より1割程度、低い価格で開始してみました。

「第三者のための特約」というウルトラCで5％値上げ

人気エリアなのでお客様からの購入のお問い合わせはたくさんあったのですが、告知事項があると告げた時点で辞退されるという状況が数か月続きました。

そこで売主様に説明して販売価格を値下げしたところ、徐々に内見が入り始めましたが、購入にはつながりません。同時に複数のリノベーション業者に買取価格の査定を依頼したところ、大半が「取り扱い不可」。可能な業者でもかなり安い価格になるということでした。

困り果てていたところ、ある業者さんから買い取りの打診をいただきました。最初に提示のあった価格は一般的な買取業者さんの価格よりも少し高めではありましたが、売主様としてはもう少し価格を上乗せしてほしいという水準。

ただ、先方も商売です。無条件に買い取り価格を上げるわけにはいきません。先方の担当者と交渉を続けているとき、私はひとつの提案をいたしました。「第三者の為の特約」という約定を付けて売買契約を締結することにしませんかと。

「第三者の為の特約」とは聞き慣れないかもしれません。要するに、売主様と買主様とで売買契約を結んだ後、一定期間内に買主様が転売先を見つけた場合には、売主様からその転売先へ直接登記を移転できるということです。この特約で、買主様は登記費用や不動産取得税の軽減が図れるため、その分、買主様は購入価格を上げられるのです。

先方の業者さんにも快諾をいただき、当初の提示価格よりも５％程度も上げて購入していただけました。もちろん売主様にも先方の業者さんにも、しっかり説明をしてご納得いただいたうえでご契約となりました。

同様の物件をお持ちの方は、ぜひ私にご相談をいただければと思います。

小野田浩（REDSエージェント、080-9353-9588、hiroshi@red-sys.jp）
千葉県出身。所有資格は宅地建物取引士、宅建マイスター、住宅ローンアドバイザー、公認不動産コンサルティングマスター、住宅診断士。首都圏一円、不動産オールジャンル対応可。東京都、川崎市、横浜市のほか、23区内城南地区と東急各沿線は特に精通している。
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