不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

  • 最終更新日:2019年4月4日
  • 公開日:2019年3月28日

売主さま必見・事故物件の買取価格を5%上げてきました【REDSエージェントの不動産コラム】

REDSエージェントの小野田です。今回はいわゆる「告知事項あり」の物件、平たく言えば「事故物件」のお話です。最近こうした物件はとても安い値段になるということがよく知られており、気にしないという人にとっては掘り出し物といえます。一方、事故物件を抱えてしまったオーナーにとっては、安くしか売れないのが悩みのタネです。

 

先日、そんな物件をお預かりしたのですが、ある工夫によってそこまで値下げをせずに売却することに成功しました。事故物件を抱えてしまった方はぜひ、最後までお読みになったうえで私にご相談くだされば幸いです。

 

交渉

(写真はイメージです)

 

事故物件の価格は査定を100倍こなしても読めない理由

 

先日、売却の相談を受けたマンションは、人気エリアにありますが、入居者がベランダから転落して亡くなっていました。売主様よりご相談を受けた際、私は「告知事項」がある場合にはその旨を広告に表示する義務があること、さらに売却価格は相場よりもかなり下がってしまうことを説明しました。

 

私は不動産仲介業を始める前は長い間、不動産の価格査定の仕事をしていました。おそらく普通の不動産会社の社員の100倍以上は価格査定をしていますので、ちょっと自信があります。

 

ただ、こうした物件の場合、告知事項が価格にどこまで影響するかはなかなか断言できず、「実際に売りに出してみるまでは分からない」というのが正直なところでした。なぜかというと、不動産は不完全競争市場にあるため、もともと成約する価格は上下にブレてしまうのですが、「特殊要因」が入るとそのブレ幅は大きくなってしまうのです。

 

一般に「相場より2~3割安くなる」と言われていますが、人気エリアで比較的お求めやすい価格帯の物件であったことや、売主様も特に急ぎでのご売却をお求めではなかったので、売り出しは相場より1割程度、低い価格で開始してみました。

 

「第三者のための特約」というウルトラCで5%値上げ

 

人気エリアなのでお客様からの購入のお問い合わせはたくさんあったのですが、告知事項があると告げた時点で辞退されるという状況が数か月続きました。

 

そこで売主様に説明して販売価格を値下げしたところ、徐々に内見が入り始めましたが、購入にはつながりません。同時に複数のリノベーション業者に買取価格の査定を依頼したところ、大半が「取り扱い不可」。可能な業者でもかなり安い価格になるということでした。

 

困り果てていたところ、ある業者さんから買い取りの打診をいただきました。最初に提示のあった価格は一般的な買取業者さんの価格よりも少し高めではありましたが、売主様としてはもう少し価格を上乗せしてほしいという水準。

 

ただ、先方も商売です。無条件に買い取り価格を上げるわけにはいきません。先方の担当者と交渉を続けているとき、私はひとつの提案をいたしました。「第三者の為の特約」という約定を付けて売買契約を締結することにしませんかと。

 

「第三者の為の特約」とは聞き慣れないかもしれません。要するに、売主様と買主様とで売買契約を結んだ後、一定期間内に買主様が転売先を見つけた場合には、売主様からその転売先へ直接登記を移転できるということです。この特約で、買主様は登記費用や不動産取得税の軽減が図れるため、その分、買主様は購入価格を上げられるのです。

 

先方の業者さんにも快諾をいただき、当初の提示価格よりも5%程度も上げて購入していただけました。もちろん売主様にも先方の業者さんにも、しっかり説明をしてご納得いただいたうえでご契約となりました。

 

同様の物件をお持ちの方は、ぜひ私にご相談をいただければと思います。

 

 

小野田浩(REDSエージェント、080-9353-9588、hiroshi@red-sys.jp)
千葉県出身。所有資格は宅地建物取引士、宅建マイスター、住宅ローンアドバイザー、公認不動産コンサルティングマスター、住宅診断士。首都圏一円、不動産オールジャンル対応可。東京都、川崎市、横浜市のほか、23区内城南地区と東急各沿線は特に精通している。
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※2026年04月19日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    225

    1 か月前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    1 か月前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    5 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    4 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    3 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。