REDSエージェントの坂爪です。みなさまが住まいを売却するとき、「できることならこの欠陥があることは知られたくない」と考える反面、買主は「欠陥があるならすべて知っておきたい」と考えるものです。今回は、物件の隠れた欠点を買主に告知すべきかどうかという問題について、ホントの話をお伝えします。

 

事故物件

(写真はイメージです)

 

事故物件はちゃんと告知しましょう

 

住まいの購入・売却を問わず、私たち仲介営業マンが気を遣うのが、物件の「心理的瑕疵」というものです。つまり、物件についてその事実を知っていれば買主は購入しなかったかもしれない、というものです。代表的なものとしては、「物件内で人が亡くなった」「事件・事故があった」などですが、こうした場合では、売主様と仲介会社は、買主様にその内容を告知する義務が生じます。

 

では、事故物件であるとき、どの程度の内容まで伝えるべきなのか、どこまで過去にさかのぼって伝える必要があるのか。これは、物件の流通性や環境によって変わってくるため、判例でも意見が割れており、明確な基準はないようです。ただ、投資用物件で購入の2年前に飛び降り自殺があったことを告知しなかった売主業者に対し、告知義務違反があったとして2,500万円の損倍賠償命令を出した判例もありますので、分譲マンションを売却する場合には、少なくとも2年以内の事故などは告知するべきだと考えます。

 

こんなケースは告知すべきなの?

 

実務の現場では、事故物件のような分かりやすいケースばかりではなく、「これって伝えるべきなのかな」と買主様に告知すべきか悩むような事案もあります。

 

 ・マンションで、上の階がうるさい
 ・隣の部屋がうるさい
 ・隣接住戸から頻繁にクレームが来る
 ・近隣に暴力団事務所がある
 ・迷惑施設がある
 ・ゴミ屋敷がある

 

昨今では近隣に保育園や幼稚園がある場合も、子供たちの騒音を気にする人のために事前に伝えた方がよいこともあります。また、隣人が市民活動や宗教活動などにかなりアクティブで会うたびにその話題ばかりされるので面倒くさい、なんてこともあります。買主様によって我慢できることには違いがありますので、購入を見送る人もいるでしょう。なので、売主様としては、客観性がない事案ならば伝えたくないでしょう。

 

しかし、仲介業者として言えることは、後からトラブルになるのであれば、知っている事実を包み隠さずに伝えて、その上で納得いただける買主様に出会うことが最善ということです。告知すべき内容は「知っている事実」です。過去の自殺や事件について、売主様が知らなかった場合には、告知すべき瑕疵になりませんのでご安心ください。逆に「隣の隣に不審者が住んでいるらしい」など裏付けのないうわさ話はしないようにしましょう。

 

買主様も、中古物件で売主様が居住中であれば、内覧の時点で近隣に変わった人がいないか、ご近所トラブルはないかどうか、遠慮なく尋ねてみましょう。

 

 

坂爪潤(REDSエージェント、080-7959-2283、j.sakazume@red-sys.jp)
長野県出身。宅地建物取引士。首都圏一円、戸建て、マンション、注文住宅、投資・事業用物件まで幅広く対応。相続や登記に関する知識は豊富。
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