REDSエージェントの坂爪です。

 

居住用に住宅を購入される方のほとんどが住宅ローンを利用されますが、最もお問い合わせが多いのが「住宅ローン控除」の件です。住宅ローン控除を受けるには、いくつかの要件を満たす必要があります。今回はその中でも、物件の名義やローンの債務者に関する要件について説明します。

 

住宅ローン控除,夫婦の住宅ローンの組み方

(写真はイメージです)

 

夫婦の住宅ローンの組み方は3パターン

 

住宅ローン控除を受けるためには、まずは、ローンを負担していること(債務者であること)が絶対条件です。そして、ローンを払った人が、物件の名義人(所有者)になることは当然ですが、夫婦で住宅ローンを借り入れる場合、以下の3つのパターンが考えられます(物件価格の100%をローンで借りると仮定)。

 

(1)夫・妻、どちらか一方のみが、ローンを組む
(2)夫・妻、別々に、2つのローンを組む「ペアローン」
(3)収入を合算して、1つのローンを組む「収入合算」

 

上記に対応した、物件の名義・債務者は、下記のようになります。

 

◆物件の名義
 (1)ローンを組んだ人、一人の名義
 (2)借入額に応じた二人の共有名義
 (3)ローンを組んだ人、一人の名義

 

◆ローンの債務者
 (1)ローンを組んだ人(夫か妻)が債務者
 (2)夫婦がいずれも債務者
 (3)ローンを組んだ人(夫か妻)が債務者

 

上記(1)(2)の場合はそれぞれ、ローンを組んだ人、名義人がローン控除を受けられますので問題ありません。

 

問題は(3)のパターンの場合です。たとえば、ご主人の収入に奥様の収入を合算してローンを組んだ場合(フラット35、一部金融機関を除く)では、奥様の立場は「物件の名義人では無く」「ローンの債務者」でもなく、ローンの「連帯保証人」の立場になります。

 

このような借り入れ方法を選んだ場合には、奥様は一切ローン控除の適用が受けられません。「連帯保証人」は「債務者」ではないからです。直接ローンの債務を負担していませんし、ローンを払っていない以上、たしかに物件の名義人になるのはおかしな話ですね。それどころか、贈与税の課税対象になる可能性もあります。

 

このため、収入合算での住宅ローンの利用をご検討中の方は、場合によっては、夫婦別々にローンを組んだ方が、税法上、得をする可能性が高いです。ご主人様お一人、奥様お一人の年収では借入希望金額に届かない場合、安易に「収入合算」を選ばず、よく調べていただき、場合によっては「ペアローン」の利用もご検討していただく必要があります。

 

 

坂爪潤(REDSエージェント、080-7959-2283、j.sakazume@red-sys.jp)
長野県出身。宅地建物取引士。首都圏一円、戸建て、マンション、注文住宅、投資・事業用物件まで幅広く対応。相続や登記に関する知識は豊富。
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