不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

REDSエージェントの坂爪です。

マイホームのご購入に際して、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する最長35年の全期間固定金利住宅ローン「フラット35」をご検討中の方、また「フラット35以外ではローンを組むのが難しい」と言われた方もいらっしゃると思います。

（写真はイメージです）

そのメリットの一部は以下のとおりです。

・金利が長期固定（資金計画とライフプランが立てやすい）
・省エネ・耐震など質が高い住宅取得で金利優遇
・保証料、繰上返済手数料が不要
・団信制度あり

インターネットで「フラット35」で検索すると、いろいろな銀行や金融機関が窓口としてヒットしますが、「フラット35」が他の住宅ローンと違うのは、以下の2点です。

・貸付元の住宅金融支援機構は、直接の窓口になっていない
・取り扱う金融機関ごとに、金利や手数料を決められる

一般的な銀行の住宅ローンの場合、その事前審査は実際にお金を貸す人（銀行）や保証する人（保証会社）が実施する訳ですが、フラット35の場合、お金を出す住宅金融支援機構は事前審査を行わないのです。

では、誰が事前審査を行っているのか？　答えは、窓口となっている金融機関や銀行が、住宅金融支援機構の融資条件に沿った形で審査をしているのです。しかし、実際に審査をする住宅金融支援機構の審査基準はすべて公開されている訳ではなく、各金融機関が経験則によって判断している部分も含まれています。

その結果、何が起こりうる事態は以下のようなものでしょう。

（1）事前審査（窓口金融機関での審査）でOK判定だったのに、本審査（機構の審査）でNG判定
（2）そもそも窓口の金融機関では判断できず、留保判定

一般的な銀行の住宅ローンの事前審査では、貸し手と保証会社が自社の基準でキッチリ事前審査しますので、事前審査と本審査で結果が変わる事はほとんどありませんし、一般的には留保判定もありません。ただYESかNOかです。

そんな事情から、不動産売買の実務では、正直に言って「フラット35の事前審査結果」はあまり信用されていないのが現状です。つまり、フラット35の事前審査でOK判定が出ていても、その結果を信用して、売買契約を締結してくれる売主さんは少ない、ということになります。同じ価格を提示され、一方が一般金融機関での事前審査OK、もう一方がフラット35の事前審査OKだったら、どっちを優先したくなるか、もうお分かりですね。

でも、「事前審査が通っていないと、購入申し込みを受け付けてもらえない」「契約ができない」「留保判定が出たけど今後どうしたらいい？」という状況の方もいらっしゃると思います。

そんな方にも、安心して契約までこぎつける方法がございます。フラット35の利用をご検討中の方、まずはご相談ください。

坂爪潤（REDSエージェント、080-7959-2283、j.sakazume@red-sys.jp）
長野県出身。宅地建物取引士。首都圏一円、戸建て、マンション、注文住宅、投資・事業用物件まで幅広く対応。相続や登記に関する知識は豊富。

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