不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

  • 最終更新日:2019年2月22日
  • 公開日:2018年8月5日

フラット35の弱点! 事前審査の結果は不動産会社も売主も信用していない【REDSエージェントの不動産コラム】

REDSエージェントの坂爪です。

 

マイホームのご購入に際して、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する最長35年の全期間固定金利住宅ローン「フラット35」をご検討中の方、また「フラット35以外ではローンを組むのが難しい」と言われた方もいらっしゃると思います。

 

住宅ローン,長期固定金利住宅ローン,フラット35

(写真はイメージです)

 

そのメリットの一部は以下のとおりです。

 

・金利が長期固定(資金計画とライフプランが立てやすい)
・省エネ・耐震など質が高い住宅取得で金利優遇
・保証料、繰上返済手数料が不要
・団信制度あり

 

インターネットで「フラット35」で検索すると、いろいろな銀行や金融機関が窓口としてヒットしますが、「フラット35」が他の住宅ローンと違うのは、以下の2点です。

 

・貸付元の住宅金融支援機構は、直接の窓口になっていない
・取り扱う金融機関ごとに、金利や手数料を決められる

 

一般的な銀行の住宅ローンの場合、その事前審査は実際にお金を貸す人(銀行)や保証する人(保証会社)が実施する訳ですが、フラット35の場合、お金を出す住宅金融支援機構は事前審査を行わないのです。

 

では、誰が事前審査を行っているのか? 答えは、窓口となっている金融機関や銀行が、住宅金融支援機構の融資条件に沿った形で審査をしているのです。しかし、実際に審査をする住宅金融支援機構の審査基準はすべて公開されている訳ではなく、各金融機関が経験則によって判断している部分も含まれています。

 

その結果、何が起こりうる事態は以下のようなものでしょう。

 

(1)事前審査(窓口金融機関での審査)でOK判定だったのに、本審査(機構の審査)でNG判定
(2)そもそも窓口の金融機関では判断できず、留保判定

 

一般的な銀行の住宅ローンの事前審査では、貸し手と保証会社が自社の基準でキッチリ事前審査しますので、事前審査と本審査で結果が変わる事はほとんどありませんし、一般的には留保判定もありません。ただYESかNOかです。

 

そんな事情から、不動産売買の実務では、正直に言って「フラット35の事前審査結果」はあまり信用されていないのが現状です。つまり、フラット35の事前審査でOK判定が出ていても、その結果を信用して、売買契約を締結してくれる売主さんは少ない、ということになります。同じ価格を提示され、一方が一般金融機関での事前審査OK、もう一方がフラット35の事前審査OKだったら、どっちを優先したくなるか、もうお分かりですね。

 

でも、「事前審査が通っていないと、購入申し込みを受け付けてもらえない」「契約ができない」「留保判定が出たけど今後どうしたらいい?」という状況の方もいらっしゃると思います。

 

そんな方にも、安心して契約までこぎつける方法がございます。フラット35の利用をご検討中の方、まずはご相談ください。

 

坂爪潤(REDSエージェント、080-7959-2283、j.sakazume@red-sys.jp)
長野県出身。宅地建物取引士。首都圏一円、戸建て、マンション、注文住宅、投資・事業用物件まで幅広く対応。相続や登記に関する知識は豊富。

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※2026年07月19日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    1 か月前

    柳澤さんと出会えて、私は幸せ者でした。中古マンションを購入するにあたり、仲介手数料が半額?全額無料?、正直、どんなカラクリ?他の項目で請求される?なんて思ったのは事実ですが、柳澤さんと電話でご相談した数時間後には、新宿本社で面談。すべての不安を、払拭して頂いたのが柳澤さん。柳澤さんだっからこそ、話を前進させようと思いました。
    柳澤さんは、仕事を楽しまれています、だから、安心して任せられる。とにかく、レスポンスは早い、的確で分かりやすい。
    余計経費は使わない、手数料は片方から貰う、それによって半額や全額無料、素晴らしい経営方針だと思います、間違いなく大成長されると思います。
    柳澤さんとREDSさんとのご縁に感謝、本当にお世話になりました。また、何かの際にはご相談させて貰います、そして、周りの仲間に強く紹介しておきます。

    3 週間前

    中古マンションの売却でお世話になりました。
    担当の志水様は、ベテランならではの豊富な知識で市場動向や適正価格を丁寧に解説してくださり、終始納得感を持って進めることができました。
    何より素晴らしいと感じたのは、情報の囲い込み等を一切行わないという徹底した透明性です。この誠実な姿勢と親身な対応に、人間としても深い信頼を置くことができました。
    結果として非常に満足のいく売却ができ、今後も購入の機会があればぜひ志水様にお願いしたいと考えています。知人にも自信を持って紹介できる不動産会社様です。

    3 か月前

    REDSは、自分でSUUMOなどを使って物件検索ができる人にはおすすめだと感じました。
    他の不動産会社にも行きましたが、こちらの希望に寄り添うというより、不動産会社側が売りたい物件を勧められているように感じることもありました。

    その点、REDSは自分で見つけた物件を軸に進めやすいのがよかったです。
    一方で、自分が望む物件像がまだ明確でない人や、うまく検索できない人にとっては、REDSだけで良い物件に出会うのは少し難しいかもしれません。

    ただ、そういう場合でも、結局は良い不動産会社や担当者に出会えないと希望の物件にはたどり着きにくいと思います。
    安い買い物ではないので、まずは自分でもいろいろな物件を見て勉強し、ある程度判断できる状態になってから動くのが大切だと感じました。

    担当の山崎一さん対応がスムーズで、とても安心感がありました。こちらが気になることや質問にも毎回正確に答えていただけただけでなく、自分では気づいていなかった点まで補足して教えてくださり、終始安心してお任せできました。

    4 か月前

    新しい自宅の購入でお世話になりました。仲介手数料が無料だったのが素晴らしいです。担当の方(中石さん)の知識も豊富で、返事も迅速、物件購入に際してゴリ押しもなく、気になる物件についてフラットなご意見をいただけたのが性に合っていました。おすすめです。

    3 か月前

    木村さんに中古マンション購入のサポートをしていただきました。
    内見から住宅ローンの選定、契約まで幅広くご対応いただき、大変助かりました。

    特にメールのレスポンスが非常に早く、常に安心してやり取りができた点が印象的です。

    また、引き渡し後にもいくつかご相談させていただきましたが、引き渡しが終わった後も変わらず丁寧にご対応いただき、信頼できる方だと感じました。

    今後、もし購入や売却の機会があれば、ぜひまた木村さんにお願いしたいと思いますし、他の方にも自信を持っておすすめできる方です。