不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

公務員の方が家を購入する場合は、金融機関による民間の住宅ローンだけでなく、共済組合の担保ローンも利用できます。実はこの公務員の共済ローンには、民間住宅ローンにはない独特の商品があります。共済組合は利益よりも組合員の相互扶助、共済員の生活向上を目的とするため、他にないメリットがあるのです。一体どんなものなのでしょうか？

 

（写真はイメージです）
 

公務員の共済組合のローンとは

 
公務員は、国家公務員と地方公務員に分かれます。国家公務員の共済には、各省庁の組合や裁判所共済組合、日本郵政共済組合などがあり、地方公務員には公立学校共済組合、警察共済組合、全国市町村職員共済組合などがあります。
 
共済組合というと、共済年金を思い浮かべる人も多いかもしれませんが、医療費や結婚資金、学費の貸付なども行っています。当然、住宅に関する貸付事業もあります。
 

公務員の住宅貸付

 
まずは、公務員の住宅貸付の特徴を見てみたいと思います。
 
•借入時の連帯保証人・保証料・抵当権設定が不要
•借地権の取得も対象
•貸付上限額が、組合加入期間により異なる
•住宅貸付の返済中でも、災害による被災ならば追加融資を受けることが可能（住宅災害再貸付）
 
詳細は各共済で異なりますが、おおむね以上です。担保が不要、災害時の追加融資が可能など、民間の住宅ローンとは大きな差がありますね。特に、住宅を抵当に入れる必要がないのは、借り入れる側の心理的負担が大きく軽減するのではないでしょうか。共済では、組合員への信用がそれだけ厚いのですね。
 

住宅貸付の注意点は

 
メリットの多い共済の住宅貸付ですが、勤続年数（組合の加入年数）による貸付の上限額が決められている点は、不自由かもしれません。「欲しい金額に足りない」ということもあるでしょう。
借入上限は以下のようになります。
 
•基準値は貸付申込日の給料
•【基準値×下表の月数】の範囲内で貸付（表1）
•組合期間に応じた最低保証額がある（表2）
 
【表1　貸付上限】
 

 
 
【表2　最低保証額】
 

もし貸付上限が希望額に満たない場合は、不足分を他の借入で補う方法もあります。2本立てで借入を考えている場合や、夫婦でローンを組む場合などは、あまり問題にならないかもしれませんね。
 
また、借入のハードルが低い分、金利は少し高めになる傾向です。例えば、地方職員共済組合の金利は年2.66％です。金利負担がどのくらいになるのかは確認しておきましょう。
 

一味違う、国家公務員の住宅貸付

 
国家公務員の共済における住宅貸付には、先ほどご紹介した普通住宅貸付に準じるものも、もちろんあります。組合加入期間によって貸付額の上限があることや、担保の設定が不要なことなど、特徴はおおむね共通しています。
 
さらに画期的なのは、「特別住宅貸付」といって退職金を担保に住宅貸付を受けることができるのです。詳しく見ていきたいと思います。
 

特別住宅貸付とは

 
国土交通省共済組合の特別住宅貸付の要件や概要は、以下のようになります。
加入する共済により詳細は異なる可能性がありますので、ご利用の際はご確認ください。
 
•貸付限度額：退職手当の額の範囲内（2,000万円以内）
※ただし公務員宿舎の建替に伴う強制退去者の場合は、200万円の特別加算あり
 
•返済期間：元金返済据え置きで、利息のみ毎月徴収
※据え置き期間満了時に一括して返済
 
•年利：3.26％
 
•対象物件：本人が居住するための住宅新築・購入、それに伴う土地取得費であること
※既存住宅の増改築や、土地のみの取得は対象外
※退職後の居住を目的とした先行取得も可能
 
•対象者：組合員の期間が20年以上であること。かつ、以下のうちどちらかに当てはまる者
ア：2年以内に自己都合退職する者
イ：5年以内に定年退職する者
 
•任意継続組合員、および継続長期組合員は貸付不可
 
通常の住宅ローンで考えられないのは、「元本据え置き」で、「まだ入っていない将来の退職金で返済を見込んでいる」という点でしょう。いわば、退職金を担保に住宅資金の借入ができるという制度です。
 
公務員に限らず、退職金で住宅購入することはよくあります。ただし公務員以外の方は、実際に退職金が入ってからでないと購入は当然できません。特別住宅貸付ならば退職前に住宅購入が可能という公務員ならではのメリットとなります。
 

便利な特別住宅貸付の注意点

 
ただ、特別住宅貸付で退職金を住宅購入に充ててしまうことで、老後資金が不足しないよう気をつけたいものです。特に60歳で定年退職される方は、実際に年金を受給するのは65歳からになる可能性があります。その場合5年間が「無年金期間」となってしまうため、退職金をどこまで住宅資金に割けるかは慎重に検討しましょう。
 
このほか、普通住宅貸付と同じく金利がやや高い点にも注意です。おおむね、年利3.26～4.56％です。借入期間は数年しかないので大きな負担ではないかもしれませんが、逆に数年ならば、住宅購入そのものを退職時まで待つという選択肢もあるでしょう。メリット・デメリットを見比べて、最終的な決断をしましょう。
 

信用組合の住宅ローン

 
所属する組合員のみが利用できる、非営利の金融機関もあります。公務員の場合、「東京都職員信用組合」や「警視庁職員信用組合」などです。金融機関ですから預金もできますし、当然ながら融資も行っています。
 
東京都職員信用組合の住宅ローン
 
住宅を担保に入れる必要がある一方、組合加入期間で借入上限が決まるということはありません。通常の金融機関と同じく、収入に対して一定となる30～40%以内という基準はありますが、配偶者の年収額2分の1以内を合算することもできます。

自己の居住用住宅だけでなく、2戸目の住宅取得や、親や子の住宅支援などに融資が可能です。また、住宅諸費用ローン、住宅買替時の短期資金融資も行っています。さらに、給与の振込口座として指定する、財形貯蓄利用者、勤続20年以上などの要件を満たせば、0.1～0.2％の金利優遇を受けることができます。
 
また、上に挙げた信用組合のいずれにも、「利用分量配当金」という制度があります。年度の業績が良ければ配当金を受け取れるというもので、配当分を金利に反映して考えれば、実質金利を低く抑えられることになります。
 

選択肢が多いことも利点

 
公務員の共済組合における住宅借入についてご紹介しました。いずれも非常に特徴的で、かつメリットの多い借入方法ではないでしょうか。
 
公務員であれば、通常の金融機関の住宅ローンでも比較的審査が通りやすいでしょう。しかしそれ以外にも、こういった方法で住宅購入を検討できるのです。この選択肢の広さが、公務員という肩書きの最大のメリットかもしれません。
 
横山晴美（ライフプラン応援事務所代表）
2013年にFPとして独立。企業に所属せず、中立・公平の立場で活動する。新規購入・リフォーム・二世帯住宅を問わず、家に関することなら購入額から返済計画まで幅広く対応。（AFP　FP2級技能士　住宅ローンアドバイザー）

この記事に関連する「公務員こそ住宅ローンを組んで家を買うメリットがある」、「公務員は住宅ローンで金利優遇が受けられるのか？」、「公務員単身者の住宅購入、どこに注意する？」もぜひご覧ください。