気に入った中古マンションが見つかった！！　購入前にチェックすべき厳選ポイント3選

皆様、いつもお世話になっております。【REDS】不動産流通システムのエージェント、宅建士の濵﨑伸治（はまさきしんじ）です。

中古マンションを内見したとき、不動産会社の営業担当から「早く申し込みをしないと売れてしまいますよ」と言われたことはありませんか？　外観、室内ともきれいで、価格も予算内、駅からの距離・お部屋の広さも申し分ないと感じたとき、すぐに申し込んでいいのか、価格が適正かどうかと迷った際に、なにをもとに判断したらいいのでしょうか。チェックポイントを3つに絞って解説します。

（写真はイメージです）

チェックポイント1．価格が適正か

中古マンションの価格はどうやって決まるのでしょうか。

まず、査定価格については、多くは過去の「成約事例」をもとに算出されます。例えば、同じマンション内で1年以内に成約になった事例から、階数・面積・方位などを比較し、査定価格を算出します。同じマンションがない場合は立地条件や築年数などから類似物件を探し、その比較から査定価格を算出します。

次に売出価格です。売出価格は査定価格に数パーセント上乗せされることが多いように感じます。例えば査定価格が8,000万円の場合、売出提案価格は査定額の15％アップの9,200万円などです。最終的に、査定価格や売出提案価格を踏まえ、売主様と相談の上、売出価格を決定します。

例えば「〇月まで売却したい」「時間がかかっても高く売却したい」「ローンがまだいくら残っているため〇〇万円以下では売れない」など売主様によってさまざま事情があるでしょう。このため売出価格が必ずしも査定価格に基づいていない場合もあります。

もし、検討されているマンションがありましたら、不動産営業マンに過去の成約事例をもらうことをお勧めします。成約事例は、不動産流通機構（レインズ）に登録されているため、依頼をすれば確認できます。成約事例を確認することで価格が適正かどうかを自分でチェックできます。

ポータルサイトなどでマンションの売出価格は確認できますが、実際にいくらで成約したかはポータルサイトではわかりません。もちろん、人気のエリアなどは成約単価が毎月上昇していたり、室内状況のいい物件は過去の成約事例より価格上昇していたりする場合も多くあります。

営業マンに「早く購入しないと売れてしまいますよ」と言われた物件が、2週間後に大幅値引きになっていたりすることもある一方で、割高に感じていた物件が、価格上昇局面にあり見学前に売れてしまうこともあります。

チェックポイント2．管理状況・物件状況の確認

マンションの管理状況も重要です。共用部分（エントランス、廊下、自転車置き場、ゴミ置き場など）は清潔でしょうか。ゴミ出しは24時間可能でしょうか。日常の生活に直結するこうしたことも必ず確認しましょう。

マンションエントランス付近にある掲示板にも目を通しましょう（管理組合で問題になっていることや駐車場の空き状況、各種イベントなどが掲示されていることがあります）。

また、管理状況は現地見学だけではわからない部分もあります。そこでご確認いただきたいのが管理会社で発行する「重要事項調査報告書」および「長期修繕計画」です。修繕積立金の値上げ予定、修繕積立金額の合計額、長期修繕計画などが確認できます。また、値上げ予定はなくても、長期修繕計画によると2年後に値上げになる場合もあります。また、一時金の徴収を行っている場合があると思わぬ出費となります。

さらに、重要事項調査報告書には、リフォーム制限の記載もあります。中古マンションを購入してリフォームを行う場合、専有部分でもマンションの規約に基づく必要があります。

洋室カーペットのフローリングへのリフォームやIHコンロへの変更、追い炊き機能付きの浴室への変更が規約でできない場合もあるため、注意が必要です。特に居住中のマンションの内見の場合、なかなかゆっくり見学ができず、確認漏れがあるかと思います。その際は、再度の内見も依頼してみましょう。

次に売主様しか知りえない情報も確認しておくことをお勧めいたします。すでに故障や不具合がある設備がないか、不具合がある場合は、売主が直してくれるのか、そのままの引き渡しで買主負担なのか、など確認が必要です。

売主様しか知りえない情報については、物件状況報告書や付帯設備表で確認することができます。実際の取引上では、「売買契約の当日にこれらの説明があり、聞いてなかった」といったトラブルを防ぐため事前に確認しましょう。

チェックポイント3．信頼できる不動産会社・営業マンへ相談

中古マンションの購入にあたっては、マンション価格が適正であるか、管理状況や物件の状況などポイントがあります。

マンション探しは、信頼できる不動産会社・営業マン探しでもあります。

物件のメリット・デメリットを隠さず伝えてくれるとともに、購入申し込みを無駄に急かさないエージェントがいる不動産流通システムへぜひご相談ください。

REDSは「自分の損得に関係なく依頼人にとっての最善を尽くす」フィデューシャリーデューティー宣言をしています。

さらに全員が宅建士のエージェント、仲介手数料も最大無料です。ぜひ、ご相談ください。

この記事を執筆した
エージェントプロフィール

濵﨑伸治
（宅建士）

業界経験30年以上、経験と知識を生かしたお手伝いをお約束。

プロフィールページへ

嬉しい口コミも
多数いただいております

40代男性（マンション売却）
こちらでマンションの売却をいたしました。
比較した大手の不動産屋よりも専門知識が豊富に感じ、なおかつ仲介手数料も安かったのでこちらにお願いしました。
結果、売り出し価格で1回の内覧で決まり、満足しています。
無駄な勧誘が一切なかったのもおすすめできます。
50代女性（マンション購入）
マンション購入にてお世話になりました。
担当の鈴木朋子さんには、本当に親切にしていただき感謝しかないです。いつも私たちの目線になり、分かりやすいアドバイスをしてくださりました！子供への気遣いも嬉しかったです。何より、鈴木さんの表裏のない感じが私も夫も大好きです。（笑）
不動産購入で後悔したくない方、安心して物件探しや手続きを進めたい方にはぜひお勧めしたいです！お世話になり、本当にありがとうございました。
40代男性（中古マンション購入）
中古マンション購入にあたり、いくつかの不動産仲介会社にあたってたところ不動産流通システムさんに辿り着きました。他の仲介会社さんは営業の電話が激しく、仕事の障害になる程でうんざりしておりましたが、不動産流通システムにて担当頂いた成田さんは、押し売りする様なことは一切無く安心して物件を探せました。

女性ならではの細かい気配りと単刀直入に物件の懸念点をプロの目からアドバイス頂き、納得のいく物件選びができました。会社名が大手の不動産仲介会社ほど知れ渡ってはおりませんが、ネットでの口コミで良いサービスが良いものとして伝わり、より多くの消費者が良いサービスが受けれる様になればと思い書き込ませて頂きました。
大手の名前だけに騙されて無駄な手数料払うのは、勿体ないですよ。
不動産流通システムさんで物件を売り買いするのに、大手に引けを取らないサービスをより安価に受けれますので
40代女性（住み替え：購入・売却）
不動産の売却・購入の両方お世話になりました。
以前中古マンションを購入する際は、不動産ポータルサイトに掲載している不動産会社に問い合わせをしないと内覧ができなかったことが何度かあり、大手不動産会社に任せると、売却の際幅広く宣伝活動がされないのではないかという不安がありました。
そこで、「囲い込みはせず、他社にドンドン広告掲載してもらい幅広い媒体で宣伝してもらう」「LINEからの問い合わせも可能」「仲介手数料が安い」の3点に惹かれ、お任せしました。
担当の鈴木さんの明るく、お茶目な人柄も好きだったので、購入売却にかかる庶務も憂うつにならずに対応できました。いつも家族のことや、部屋についてもポジティブなことを言ってくれるので安心してお任せしました。
最寄駅にはないので、いつでも会って相談するというのむずかしいかもしれませんが、心配なことはメールや電話ですぐに対応してくれるので、私達には十分満足できました。
結果としては売却も1ヶ月で売出価格で決まり、購入時のローンも紹介していただき、購入・住み替えもスムーズに決まりました。また住み替えの際にはぜひお願いしたいです。
50代男性（マンション売却）
マンション売却で、担当していただいた津司さんには本当にお世話になりました。
次に住む所の相談と住んでいるマンションの売却を同時進行で行いましたが、分かりやすい説明と進め方の提示が手際良く、安心してお任せする事が出来ました。
ネットで何でも調べられる時代ですが相手が何を考え、何を優先するかは会話の中でこそ分かると思います。プロフェッショナルを感じました
30代女性（マンション購入）
とにかくレスが早い。
専門知識も豊富で、説明が分かりやすいです。
担当してくれた方は非常に業界に通じており、ホスピタリティーに溢れていてかなり信用できます。他社と比べて手数料もとても安いのでオススメの会社です。
60代男性（戸建て購入）
酒井智様にご担当して頂きました！細かい相談も小さな不安も毎回本当に迅速に対応して頂き、無事マイホームを購入できました！
酒井さんは大変親切な方でREDSを選んで本当に良かったです。
仲介手数料も無料で！今物件等お探しで検討してる方は絶対REDの酒井さんに相談してみてください！