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不動産の購入・売却コラムcolumn

ズバリ回答!「売るためのリフォーム」とは?

自宅の売却を依頼されるお客様から「物件をどういう状態にしておくと売れやすいですか?」と質問されることがよくあります。そんなとき、場合にもよりますが「使用感のある中古マンションの場合には簡易なリフォームをおすすめします」とお答えすることが多いです。ご自身で住むためにお金をかけてリフォームをするのではなく、住まないのにリフォームすることには違和感をお持ちの方もいらっしゃるでしょう。「売るためのリフォーム」について解説します。

 

リフォーム

(写真はイメージです)

 

■売るためのリフォームは資産価値を上げるため

 

リフォームの目的は、汚れた箇所や破損したところ、経年劣化した部分を修復したり取り替えたりすること、見た目を今風にしたりおしゃれにすることなどです。本来は、ご自身が快適に暮らすために行うことですが、「売るためのリフォーム」は第一義には自分のためではなく、購入してくれる人のためにやることです。

リフォームには、予算をかけずに経年劣化した部分のみ交換するレベルから、壁や設備を全て撤去して新しい間取りにしてしまうスケルトンリフォームまでありますが、まずやるべきことは、汚れた部分をきれいにして、壊れている部分は使用に問題がないようにしっかり修理することです。資金や時間的に余裕がある際には、備え付けの設備を最新のものに交換することも効果的でしょう。

肝心なことは、売主の個性を反映させすぎないことです。自分のためのリフォームではありません。売主の個性的なセンスによって奇抜なデザインに変えてしまうと、そのセンスを気に入ってくれる人が少なくなってしまうため、結果として売れる価格が下がってしまうのです。

リフォームはあくまで万人受けするものにしましょう。住んでいる間に個性の強いDIYやリフォームをされた場合、万人受けするようリフォームし直すのもよいでしょう。その方が資産価値が上がり、高く売れることにつながります。また、コストだって抑えられます。つまり、費用対効果も高いのです。

 

■リフォームしても立地が悪ければ無駄に終わることも

 

東京都心

(写真はイメージです)

 

ただ、忘れてはならないのは、上記のようなリフォームをしても必ず資産価値が高くなって、高い値段で売れるというわけではないということです。

物件を売るためには「流動性」が非常に重要です。「流動性」とは「そのものがどのくらい他のものと交換されやすいか」ということです。流動性が高い物件は、その物件の価値を落とすことなく低コストで、売ることができます。反対に、物件の流動性を下げてしまうと、その物件の価値よりも少ない価値でしか売れないのです。

不動産の流動性のカギを握るのは立地です。地価が高いところや利便性のよい場所に建っていることがものを言うのです。なので、いくら高尚なデザインの内装であっても、立地が悪いと流動性が低くなってしまうため、リフォームをしたからといって売れない場合もあります。立地との兼ね合いからリフォームをすべきかどうか迷われたら、ぜひREDSにご相談ください。

 

■リフォーム資金が厳しい場合は「買い取り」も

 

以上、「売るためのリフォーム」について述べてきましたが、リフォームにはある程度の資金が必要で、ご用意が難しいこともあるでしょう。そういう場合は、そのまま不動産業者に買い取ってもらう方法もあります。不動産業者がリフォームをすることを前提にしているので、価格は市場価格の7割程度に下がってしまうことに注意しましょう。REDSでは他社よりも高く買いとるサービスもご用意していますので、ぜひご活用ください。

 

菅野 洋充(REDSエージェント、hiromitsu@red-sys.jp)
北海道出身。所有資格は宅地建物取引士、宅建マイスター、2級ファイナンシャル・プランニング技能士(個人資産相談業務)、ホームステージャー2級、競売不動産取扱主任者、ITパスポートなど。担当エリアは東京都内一円、埼玉県南部、南東部、神奈川県川崎市、横浜市。
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不動産事業プロデューサー 牧野知弘氏による推薦の言葉

 世の中に名の通った大手でも、地域密着の中小でも、不動産会社に「仲介手数料」をたずねるとほとんどの場合「物件価格の3%+6万円」と答えます。でも私は知っています。それはあくまでも法律で決められた上限であり、定価ではないことを。だからREDSが行っている「仲介手数料の割引サービス」は、本当はとても自然な取り組みであり、これまでなかったことが不思議なくらいです。営業スタッフ全員が宅建士で、さらに上級資格の宅建マイスター認定者が多く在籍するREDSは、横並びの不動産業界に新たな息吹を吹き込むことでしょう。

オラガ総研株式会社 代表取締役 牧野知弘氏

東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行(現:みずほ銀行)、ボストンコンサルティンググループを経て1989年三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し、ホテルリノベーション、経営企画、収益分析、コスト削減、新規開発業務に従事する。2006年日本コマーシャル投資法人執行役員に就任しJ-REIT(不動産投資信託)市場に上場。2009年株式会社オフィス・牧野設立およびオラガHSC株式会社を設立、代表取締役に就任。2015年オラガ総研株式会社設立、代表取締役に就任する。著書に『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題』『民泊ビジネス』(いずれも祥伝社新書)『老いる東京、甦る地方』(PHPビジネス新書)『こんな街に「家」を買ってはいけない』(角川新書)『2020年マンション大崩壊』『2040年全ビジネスモデル消滅』(ともに文春新書)などがある。テレビ、新聞などメディア出演多数

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