不動産の購入・売却コラムCOLUMN

不動産売買をするときに仲介手数料の支払いが発生することは、ご存知の方も多いと思います。しかし、仲介手数料の金額については、不動産に特に詳しい知識を持たない一般の方にとっては、なんとなく不透明感があるのではないでしょうか。 仲介手数料の金額に相場はあるのか？予算を立てるときに、仲介手数料はどのように考えておけばよいのか？物件の金額によっては、大きな金額になってしまうかもしれない仲介手数料は気になるものですよね。そこで、仲介手数料の相場の考え方について詳しく解説しますので、参考にしてください。  

法律による仲介手数料の定め

不動産会社が、不動産の売買を仲介した時に受領できる報酬（仲介手数料）は、取り扱う物件価格の3％+6万円（※）が上限と、国土交通大臣の告示により定められています。

※物件価格が400万円を超える場合の簡易計算式、消費税別途加算 （物件金額ごとの正式な仲介手数料の金額については、「仲介手数料の仕組みと手数料金額の早見表」で詳しく解説していますので、ぜひご活用ください。）

また、同じ不動産会社が、物件の売主・買主双方の仲介業者という立場である場合は、それぞれから上記の仲介手数料を受領することが許されています。

不動産業界では、≪図1≫のケースを「片手」または「片手仲介」、≪図２≫のケースを「両手」または「両手仲介」といわれています。

不動産会社からすると、≪図1≫の「片手仲介」に比べて≪図２≫の「両手仲介」は、一件の不動産売買に対する仲介手数料が２倍になり、最も効率良く収益をあげられます。そのため、ほとんどの不動産会社はこの両手仲介を目指します。  

仲介手数料に相場なんてない？ ほぼ一律の現状

  現在の不動産売買で、不動産会社が受領している仲介手数料は、ほとんどのケースで法定の上限いっぱいの「物件価格の3％+6万円」です。 不動産会社は、まず売却依頼者（売主）から「片手仲介」で上限の仲介手数料を受領し、あわよくば「両手仲介」を成立させて、売買契約の相手側（買主）からも上限の仲介手数料をもらおうと、もくろんでいるのです。 これは、不動産会社が全国的な大手であっても、地元の中小企業であっても、ほぼ変わりません。 法で定める上限額を、当然のように「正当な報酬」と主張されては、不動産取引にさほど詳しくない一般の利用者はなすすべがありません。「そういうものか」と不動産会社の主張通りに仲介手数料が決まるでしょう。 通常の市場競争で合理的に形成される、いわゆる「相場」は、仲介手数料においては存在しません。現状では、一般の消費者が考える「相場」感は生まれてこないのです。そのため、ほとんどの不動産会社では、仲介手数料は3％+6万円で一律となっているのが現状なのです。 そうは言っても、この自由競争の時代に、一律で上限いっぱいというのはなんだかおかしいと思いませんか？  

仲介手数料は依頼者と協議して決めるもの

  宅地建物取引業法では、報酬(仲介手数料)は国土交通大臣の告示の額よりも超えてはならず、不当に高額の報酬を要求してはならないと定められています。また、依頼者と媒介(仲介)契約を締結するときには、報酬(仲介手数料)の額を決定していなければならないと定められています。 しかし法令で定められているのは、あくまで報酬(仲介手数料)額の上限だということを理解していなくてはいけません。 国土交通省の、宅建業法の「解釈・運用の考え方」では、報酬(仲介手数料)の限度額は当然に請求できるものではなく、具体的な報酬額については、仲介業務の内容を考慮して、依頼者と協議して決める事項であることを、媒介契約の前に依頼者に周知し、注意を喚起することとわざわざ書かれています。 この「解釈・運用の考え方」を遵守していない不動産会社がどれほど多いことでしょうか？  

仲介手数料を上限額で請求する不動産会社の言い分

  もちろん違法ではないので、不動産会社としては、企業である以上、利潤を追求するためには上限の仲介手数料をもらうのは当たり前のことだと主張することも可能です。 また、仲介手数料に上限があるということは、不動産会社にとっては、いくら自社で経費をかけて他社よりも高付加価値のサービスを実施し差別化していても、その経費を仲介手数料に上乗せすることはできないのです。 極端にいえば、企業イメージを上げるために広告宣伝費をかけ、全国の駅前の一等地に事務所を構え、サービスの向上のために営業マンを募集・採用し、人事や総務の管理部門を持たなければならない大手の不動産会社も、地元の一人で営業している自営業者も、同じ物件の仲介をすれば、受領できる仲介手数料の上限額は一定なのです。 大手の不動産会社が、仲介手数料の上限を主張し、両手仲介を成立させようとする事情も分からないではありません。  

仲介手数料の自由化の時代は来るのか？

  しかし、インターネットが発達し、不動産の売買を求める人の多くが、不動産ポータルサイトやアプリを駆使して、希望の物件情報を検索して物件を探し求める時代に、本当に駅前の事務所やイメージ広告が必要なのかと疑問符が浮かぶのも確かです。 多くの御用聞きのような営業マンや素敵な受付の笑顔よりも、消費者が求めているのは、不動産のプロの助言なのではないでしょうか。 物件価格の3%＋6万円という金額は、支払う側にとっては決して安い金額ではありません。企業努力で無駄を削れば、依頼者の立場に立ったサービス、依頼者が本当に必要なサービスの提供はそのままに、仲介手数料を下げることはできるのです。法定の上限額を下回る仲介手数料でも、十分に依頼者の満足のいくサービスを提供できるはずです。 満足のいくサービスとは、依頼者の希望に限りなく近い契約を、できるだけ早く成立させることです。旧態依然としていた不動産業界にも、徐々に新たな潮流ともいえる新しいビジネスの形が生まれようとしています。 REDS（レッズ）は、いち早く仲介手数料最大無料を実現し、お客様に満足をしていただけるサービスを提供しています。 仲介手数料が安くならない要因について解説した記事、「なぜ仲介手数料は安くならないのか」も参考にご覧ください。