不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

不動産業者を通して部屋を借りる場合や、マンションなどの不動産を売買する際には、ほとんどの場合「仲介手数料」の支払いが発生します。

 

しかし最近の不動産業界では、仲介手数料の取り扱いには変化が生じており、仲介手数料は上限額の半額や最大無料となるケースも見られるようになりました。

 

 

不動産会社の最大の収入源とも言われる仲介手数料に今、何が起こっているのでしょうか？

 

本稿では仲介手数料にまつわる2つの調査結果に基づき、仲介手数料の現況を把握するとともに、今後、不動産売買での仲介手数料の割引が広がる可能性について考えてみたいと思います。

 

（写真はイメージです）

 

 

仲介手数料の上限とは

 

不動産の仲介手数料の現況を把握する前に、不動産仲介手数料の定義を簡単に説明します。

 

不動産仲介手数料は、不動産会社が契約当事者（売主、買主、貸主、借主）の間に立ち、条件整備や契約書の作成などを行った労力に対して支払われる報酬です。

 

仲介手数料は宅地建物取引業法で「上限」が定められています。しかし、定められているのはあくまで仲介手数料の「上限額」なので、この範囲内であれば、不動産会社の裁量で安くしても構いませんし、もちろん無料にしても問題はありません。

 

ところが、なぜかこの業界では、当たり前のように仲介手数料を上限額いっぱいに設定している業者が大多数を占めているのです。

 

このことはデータでも裏付けられている事実です。

 

一般財団法人「土地総合研究所」が不動産流通業者を対象に昨年1月に行った『不動産業についてのアンケート調査』によると、仲介手数料においては不動産流通業者の8割以上が上限基準を適用していて、「独自の基準を設けて運用している」は2％、「目安となる基準はあるが、実際の報酬額は状況に応じて低いものを適用している」が7.7％だそうです。

 

 

 

（出典：「不動産業についてのアンケート調査 報告書」　　土地総合研究所 p13　「2－6．仲介業務の手数料額」より）

 

賃貸契約の仲介手数料の上限は「1カ月分の家賃＋消費税」とされています。賃貸契約には貸主と借主の二者が存在するため、依頼者の一方から受領できる仲介手数料の上限は、ひと月分の家賃の54％に相当する金額になります。たとえば、家賃4万円の物件なら貸主・借主それぞれから受領できる仲介手数料は2万1600円が上限となるわけです。

 

しかしながら、実際の取引では借主が仲介手数料を全額支払うケースがほとんどです。それはなぜなのでしょうか？

 

実は、法律には「依頼者の承諾を得ている場合を除き」という但し書きが添えられており、借主の承諾を得ている場合は、仲介手数料を借主に全額負担させてもよい仕組みになっているのです。

 

賃貸契約をする際、不動産会社が用意する重要事項説明書に「契約成立時に仲介手数料○○円（税込）を支払うことを承諾しました」という一文が盛り込まれているのも、こうした理由があるからです。

 

一方、不動産の売買（取引額が400万円超）の場合で、不動産会社が依頼者の一方から受領できる仲介手数料の上限は「売買価格（税抜き本体価格）×3％＋6万円＋消費税」（速算式）で求めることができます。

 

このため、1社の不動産会社が1回の取引で、売主と買主の双方の仲介を行った場合（＝両手仲介）では、「売買価格（税抜き本体価格）×6％＋12万円＋消費税」という倍額の仲介手数料を受領できることになります。

 

(仲介手数料については、「仲介手数料の仕組みと手数料金額の早見表」や「仲介手数料の相場について」でも詳しく解説していますので、ぜひご覧ください。)

 

 

 

大半の人がよくわかっていない不動産仲介手数料の上限と割引

 

さて、先の項目でも紹介した不動産の仲介手数料の上限と割引についての話ですが、世間ではどのくらいの人がこのことを認識しているのでしょうか？

 

不動産流通システム（REDS、レッズ）が2016年9月に、都内在住の持ち家に住む一般消費者を対象に行ったインターネット調査『不動産の賃貸、売買の仲介手数料に関する認知度』によれば、「不動産賃貸・売買の仲介手数料がそれぞれいくらになるか」という問いに対し、「詳細を知っている人」は全体の2割程度にとどまっていました。男女別では、女性が男性よりも知識が乏しいことも分かりました。

 

【Q.あなたは不動産売買の仲介手数料の上限が法律で定められていることを知っていますか？】

 

 

不動産の売買で仲介手数料に上限が設けられていることも、9割近くが把握しておらず、不動産の賃貸・売買で仲介手数料が割引になる会社の存在について詳細を知っていたのは全体の1割にも満たないという結果でした。

 

これは、消費者は普段の生活の中で、不動産会社と接点を持つことはほとんどなく、不動産仲介手数料の仕組みについて詳細を知らないまま、不動産会社から請求された金額をそのまま支払っていることの裏返しでもあります。

 

 

【Q.あなたは不動産売買の仲介手数料が半額や無料になる会社を知っていますか？】

 

 

 

 

不動産仲介手数料の上限と割引について、現場の声は？

 

大半の消費者が不動産仲介手数料の上限と割引について詳細を把握していないことが判明した今、実際に不動産仲介業務に携わる人々は、不動産仲介手数料の上限と割引についてどのような思いを抱いているのでしょうか？

 

前出の『不動産業についてのアンケート調査』の報告書には、「仲介手数料の独自の設定基準について」と「現在の仲介手数料について」の2つの項目について、不動産会社サイドの意見も示されています。

 

現在の仲介手数料については、インターネットの広告費や調査費などのさまざまな経費が増大していることから「仲介手数料の基準を上げるべきだ」といった意見や「仲介手数料の値引き競争は業界を疲弊させるだけで長期的に良策とは言えない」といった意見があります。

 

 

そのほかにも、「仲介手数料の上限も設定の根拠が不明確であり、顧客に分かりにくい」「提供したサービス＋企業の安心（ブランド）などに応じて受領する仲介手数料に差があってもよい」「高額な物件で仲介手数料を上限額で受領する場合、金額が高すぎる」など賛否両論の意見が出ています。