不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

REDSエージェント、宅建士、宅建マイスターの渡部です。殺人事件や自殺が起こり、不動産を利用するにあたって心理的な抵抗が生じるおそれのある不動産のことを一般に「事故物件」と呼び、不動産の購入を検討する多くのみなさまが回避したいところであると思います。

ところが、この事故物件が将来的になくなってしまうかもしれないと聞けば、何ごとだと思われるでしょう。国土交通省が2021年、事故物件対策に乗り出したのですが、このことによって不動産売買への影響はあるのか、詳しく解説します。

（写真はイメージです）

いわゆる「事故物件」について、これまでは明確な基準がなく、事前にどの程度まで告知をすべきか、業者はどの程度まで調査を行うべきかについては、明確な指針となるものがありませんでした。

国土交通省はこのほど、住宅に限って、その取り扱いについてのガイドライン（案）を公表しました。

心理的瑕疵には「近隣に嫌悪施設がある」「暴力団構成員が住んでいる」といったことも含まれるとされていますが、今回は「人の死」に絞っています。

ガイドラインの特徴として挙げられる点は以下のとおりです。

・「人の死」の類型を大きく3種類に分けた
・告知すべき「人の死」の対象を限定した
・宅建業者の調査の対象や範囲を示した
・売買と賃貸で告知期間に明確な差異を設けた

順に見ていきましょう。「人の死」は、以下の3つに分類されています。

（1）自然死または日常生活の中での不慮の死
（2）他殺・自死・事故死など
（3）（1）のうち、人が死亡し、長期間にわたって人知れず放置されたこと等に伴い、室内外に臭気・害虫等が発生し、いわゆる「特殊清掃等が行われたもの」

原則として（2）と（3）は告知を必要とします。賃貸は概ね3年経過で告知は不要ですが、売買は時期を問わず調査の範囲で判明したものはそのまま告知すべき、とされています。

「賃貸は3年より前の自殺や殺人は告知不要」というガイドラインが正式に決まって、それを受けて不動産の業界団体が会員への指針を出し、実務で定着すれば、いわゆる事故物件は賃貸業界では大幅に減ることになるでしょう。しかし、売買には関係ありませんので、REDSが扱う売買物件ではそのようなことはないのでご安心ください。

上記ガイドライン（案）にはこんな記述があります。「不動産取引に際し、買主・借主に対し、当該不動産において過去に生じた人の死に関する事案の全てを告げる対応を行うことによって、賃貸住宅の入居の場面において、貸主が、入居者が亡くなった場合、亡くなった理由の如何を問わずその事実を告知対象にしなければならないと思い、特に単身高齢者の入居を敬遠する傾向がある」

高齢者に賃貸物件を貸すことに難色を示すオーナーが多い世情を改善したいという国の問題意識があるようです。不動産業界の一員としてはいろいろ考えさせられます。

このままガイドラインが固まり実務に定着するかどうかは、まだはっきりしません。ただ、一歩踏み込んだ（案）であり、世の中に与える影響は結構あるのではないかと思います。繰り返しますが、REDSで扱う売買物件ではそのようなことはありませんので、安心していただければと思います。