不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

  • 公開日:2020年9月28日

物件の写真を不動産会社が過剰に「映えさせる」とんでもない理由【REDSエージェントの不動産コラム】

REDSエージェント、宅建士の坂爪です。

 

小学館より8月28日に出版されたコミック『正直不動産』9巻(作画・大谷アキラ氏、原案・夏原武氏、脚本・水野光博氏)にREDS代表の帯コメントと原案者との対談が掲載されました。REDSエージェント一同、社内でテンションが上がっています。

 

『正直不動産』とはまさにわれわれの目指すべきところであり、いつの日か「正直不動産と言えばREDS」「REDSと言えば正直不動産」と世間様から言っていただけるようにまい進しているところです。

 

カメラで撮影

(写真はイメージです)

 

過剰な修正写真が不動産広告に使われる理由

 

ところで、世間では不動産会社といえばあまり「正直」な印象がないですよね。営業トーク、価格、設備のスペックなど、さまざま「ウソをついている」と疑われるポイントはあるのですが、最も一般の方がイメージされるのは「物件の写真」ではないでしょうか。

 

広告の写真を見て「わぁ、広い、綺麗、明るい!」「映(ば)えてる!」と盛り上がり、ワクワクしながら現地を見学してみたら、「あれ? こんなんだった?」とガッカリしてしまう…。賃貸でも売買でもよく経験されることではないでしょうか。

 

なぜこんなことが横行しているのか。

 

不動産会社は新規の顧客の獲得に最も苦労しているので、とにかく見栄えのよい写真を「まき餌」として使って集客したいから。そして今、住まい探しをしている見込み客の個人情報を喉から手が出るほどほしがっているからです。

 

「とにかく問い合わせの電話がほしい!」というのが先にあるため、物件を買ってもらえるかは二の次。事務所に連れてきさえすれば、あとは営業トークでどんな物件でも買わせてしまう、というのが昔の「不動産あるある」でした。

 

あなたの売却物件が悪徳不動産会社に利用されている

 

実際、私も物件をご案内しておりまして、販売元の業者の作成した広告画像と実物の違いに、お客様とともにがくぜんとしたことが何度もあります。

 

よく言えば「見栄えよくするため」、悪く言えば「だますため」に写真を撮影し、加工修正することなど、今の時代カンタンにできます。広角レンズを使えば部屋は広く見えますし、パソコンソフトで明るさを変えればイメージはガラリと変わります。

 

しかし、そうやって集客したところで、あまりに実物が違いすぎると客の食指は動きません。そうなると、痛い思いをするのは自分。自社で抱えている物件を売るために不動産会社がそうするのは百歩譲っておくとしましょう。売れなければ自業自得なので、まあ好きなようにすればいいでしょう。

 

しかし問題は、不動産会社が「個人の売主様から売却依頼を受けた物件」で画像をいじって印象操作をしてしまうことです。売主様の中には、キレイで広く明るい部屋に見えるように画像を加工してもらって「映(ば)え写真になった」と喜ぶ方もいるでしょう。しかし、それは不動産会社が「一刻でも早く売主を見つけて差し上げる」という動機とは必ずしも言えないからです。

 

では何のためかというと、先述のとおり、集客のためです。

 

キレイな物件写真を見て集まった購入希望者が実物との違いにガッカリして、購入に至らないと、当然、売主様は困ります。しかし、不動産会社は一向に困りません。不動産会社は新規顧客が開拓できればそれでいいからです。もっというと、そのお客様から預かった売却物件が売れなくても、見込み客がたくさん集まってほかの物件が売れたらお金になるから、別にどうだってかまわないのです。

 

ネットで「不動産 写真」と検索すると、予想ワードとして「反響が増える」なんていうのも出てきます。それだけ不動産広告に写真が欠かせないものとなっていて、いかに「だましのテクニック」として使われているかを表すものと言えますが、本当に困ったものです。

 

使うべきはありのままに近い写真。正直不動産でありたい

 

私は、売却のご相談を受けて物件をうかがったとき、広告用の写真は自分のカメラで撮影しますが、写真は自分が感じた印象に近いものを使うことを心がけています。ただ、見切れた写真ではNGなので、部屋全体をとらえるために広角レンズを使うときもあります。構図やアングルなどを工夫して見やすくすることは当然です。それは偽装しているわけではありません。

 

暗い部屋は暗く、明るい部屋は明るく、キレイな部屋はキレイに、傷んだ部屋はそれなりに、できる限り私が現場で見た印象のままに写った写真を広告用に選定します。印象操作をしなくても、しっかりと買主様と成約しています。

 

ご売却依頼のお客様は不動産会社に預けた物件が、過剰に写真を修正されて集客材料にされているとは夢にも思わないでしょう。今回のお話は少しショッキングだったかもしれません。そういう現実があるからこそ、私は不動産の広告を眺めながら、自分は「正直不動産」でありたいと思うのです。

 

 

坂爪潤(REDSエージェント、080-7959-2283、j.sakazume@red-sys.jp)
長野県出身。宅地建物取引士。首都圏一円、戸建て、マンション、注文住宅、投資・事業用物件まで幅広く対応。相続や登記に関する知識は豊富。
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※2026年05月17日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    233

    2 か月前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    2 か月前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    6 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    5 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    4 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。