不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

  • 公開日:2020年9月11日

「マンションは管理を買え」と言うけど……どこを見れば分かる?【REDSエージェントの不動産コラム】

REDSエージェント、宅建士、マンション管理士、2級FPの津司義徳です。

 

よく「マンションは管理を買え」と言われます。これは「マンションは建物や内装がいくら優れていても、管理がしっかりなされていなければ、生活の質が下がり資産価値も下落していくため、管理状態をしっかり確認して買いましょう」という意味です。今回は、マンション管理士としての視点から「管理の優れたマンションとは?」について詳しく説明します。

 

マンション

(写真はイメージです)

 

管理組合と管理会社の違い

 

管理の優れたマンションとはズバリ、管理組合がしっかりしているマンションのことです。誤解されがちなのですが、管理会社の良しあしではありません。大事なのは「管理組合のマンション管理に対する姿勢」です。いい加減な管理会社ではいけませんが、管理組合の姿勢の方が比較にならないほど重要です。

 

分譲マンションを購入すると、「区分所有者」となり、その区分所有者全員が「建物・敷地および附属施設の管理を行うために構成するのが管理組合です。管理組合の組合員は、管理組合の執行機関として、理事長をはじめ理事数名と監事を選出し、マンション管理業務を執行します。

 

組合員はマンションの維持管理や運営を自分たちの判断で行っていきます。しかし実際には、管理業務は委託された管理会社が行っています。ただ、管理会社が行うのはあくまでもサポートですから、マンションに関する重要な事柄を決定する議決権を持っているのは、あくまでも組合員。つまり、管理会社の業務内容を住民のみなさんでチェックしているかどうかが、マンション管理の良しあしに大きな影響を与えるのです。

 

ところが、管理業務を管理会社に丸投げしているマンションは実はとても多く、管理が劣悪なケースが多いのが実情です。

 

管理の良しあしを見分ける5つのポイント

 

マンションを買う前に大きな落とし穴を掘られているような気分になった方もいるでしょう。でも安心してください。管理組合の良しあしを見分ける方法はあります。ひとつの情報に頼ることなく多角的な視点からの推察が必要なのですが、この程度のことならマンション仲介会社の宅建士ならすぐに判断できます。

 

宅建士はどこから判断するのか。それは以下の5つのポイントです。

 

・理事会の開催数(2~3カ月に1回が望ましい)
・管理費と修繕積立金のバランスや金額(適正額がある)
・大規模修繕の周期、金額、内容(周期はふつう12~15年)
・理事の専任方式、外部理事(弁護士、マンション管理士、建築士)の有無(特定の人物が居座り続けると利権の温床)
・修繕計画の有無、改定の履歴(これがないと危なくて住めない)

 

不動産会社の営業マンに尋ねて見解を求めるのがベスト

 

ただ、マンションを初めて買うという方にはこれらのポイントを列挙されたところで、自分では判断できないのも当然です。遠慮なく不動産会社の営業マンに尋ねてみてください。そして、その営業マンの見解を聞いてみてください。きちんと答えられないようでは、その会社とつきあうのはやめた方がいいかもしれません。

 

REDSではどのエージェントに尋ねてもクリアに返答できますし、あまりにひどければ買わないことを勧めることだってあります。ぜひ、こういうことも織り込んだ上で実りあるマイホーム探しを成功させていただければと思います。

 

 

津司徳義(REDSエージェント、070-1402-4276、n.tsushi@red-sys.jp)
北海道出身。宅地建物取引士。マンション管理士、2級ファイナンシャルブランニング技能士、2019年不動産鑑定士短答式試験合格。
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※2025年11月02日現在 本社・首都圏営業所の数値

※2025年11月02日現在 本社・首都圏営業所の数値

  • 平均評価
    5.0
  • 投稿数
    142

    2 週間前

    担当してくださった下山さんには、大変お世話になりました。
    初めてのマンション購入で、物件選びはもちろん、ローンや保険など、細かな決め事や判断を無数に迫られる中、本当にわからないことや悩む場面が多くありました。

    そんな状況で、日々のメールや電話、内見にご同行いただいた際には、これでもかというほど質問をしましたが、いつもレスポンスが早く、とても親身にご対応いただけました。そのおかげで、安心して物件を購入することができました。本当に頼りになる方でした。

    仲介手数料も他社と比べて圧倒的にお得ですし、今後不動産に関わることがあれば、またぜひお願いしたいと思います。周りの人にもぜひ勧めたいです。
    このたびは本当にありがとうございました!

    1 か月前

    投資区分を購入しましたが、レスポンスが非常に素早く、スムーズに手続きを進めることができました。金額が大きくない案件にもかかわらず、親身になって対応してくださり感謝しています。(子供連れでの重説も快くご対応くぁさりました。)
    特に、売主側との交渉力が高く、専門的なコンサルティング助言もいただけたおかげで、納得のいく取引ができました。中古の一般の媒介物件で不動産投資を考えている方には、仲介費用も節約できますし大変おすすめです。
    もちろん自宅用をお考えの方には更におすすめです。

    1 か月前

    個人間売買でのマンション購入でお世話になりました。
    初めてのマンション購入で分からない事も多く不安もありましたが、担当していただいた小田さんは誠実な人柄で、迅速かつ的確な対応をしていただき安心して頼らせていただきました。
    時には難しい要求もしてしまったかもしれませんが、可能な限りこちらの希望に沿った対応をしていただき感謝しております。
    仲介手数料を抑えられるというメリットはありがたいですし、小田さんも信頼の出来る優秀なエージェントで満足のいく契約ができましたので、REDSさんにお願いして正解でした。

    4 週間前

    不動産流通システム【REDS】の小林響平さんに、一年越しでお世話になり、理想のマンションを購入できました。
    独身女性として、実需と資産形成を兼ねた物件購入には体力も精神力も必要で、正直とても不安でした。そんな中、小林さんは多くの内見に丁寧に付き合ってくださり、物件ごとのメリット・デメリットを率直に教えてくれる誠実な方です。

    予算内で見つけたブランドマンションを内見した際、「もう他にはないかも」と迷っていた私に、「外観もロビーも素敵だけど、陽の入り方が弱いから他を見たほうがいい」と率直に伝えてくださいました。営業トークではなく、本当に信頼できるアドバイスをくださる担当者です。

    物件探しに疲れて少し休んだ後、再スタートしたすぐの内見で、小林さんが「これはおすすめです」と自信を持って言ってくださった表情が忘れられません。あの瞬間、安心して決断し、契約まで進めることができました。

    再検討からわずか2週間。これまでの会話や、自分が大切にしてきた暮らしのイメージが自然と重なり、心から納得できる物件に出会えました。これから住み始めてからも、リフォームや将来の買い替えなど、また小林さんに相談したいと思っています。

    不動産購入に不安を感じている方、実需とともに資産形成を見越して検討したい方に、心からおすすめしたい担当者です。

    4 週間前

    5年前に不動産売却、購入で小野田さんにお世話になり、
    今回は両親の不動産購入で担当いただきました。
    いつもレスポンスが早く、問い合わせに丁寧に正確に回答してくださるので安心できました。
    両親は初めての不動産購入で不安に感じる点も多かったので、嫌な顔をせずに話に耳を傾けてくださるのも、とてもありがたかったです。契約書の内容など細かい点について私から色々質問してしまったのですが、メールだけでなく電話でも時間をかけて説明して下さったり、誠実に対応してくださって感謝しています。
    周りにも紹介しようと思います。