REDSエージェント、宅建士、マンション管理士、2級FPの津司義徳です。

よく「マンションは管理を買え」と言われます。これは「マンションは建物や内装がいくら優れていても、管理がしっかりなされていなければ、生活の質が下がり資産価値も下落していくため、管理状態をしっかり確認して買いましょう」という意味です。今回は、マンション管理士としての視点から「管理の優れたマンションとは？」について詳しく説明します。

（写真はイメージです）

管理組合と管理会社の違い

管理の優れたマンションとはズバリ、管理組合がしっかりしているマンションのことです。誤解されがちなのですが、管理会社の良しあしではありません。大事なのは「管理組合のマンション管理に対する姿勢」です。いい加減な管理会社ではいけませんが、管理組合の姿勢の方が比較にならないほど重要です。

分譲マンションを購入すると、「区分所有者」となり、その区分所有者全員が「建物・敷地および附属施設の管理を行うために構成するのが管理組合です。管理組合の組合員は、管理組合の執行機関として、理事長をはじめ理事数名と監事を選出し、マンション管理業務を執行します。

組合員はマンションの維持管理や運営を自分たちの判断で行っていきます。しかし実際には、管理業務は委託された管理会社が行っています。ただ、管理会社が行うのはあくまでもサポートですから、マンションに関する重要な事柄を決定する議決権を持っているのは、あくまでも組合員。つまり、管理会社の業務内容を住民のみなさんでチェックしているかどうかが、マンション管理の良しあしに大きな影響を与えるのです。

ところが、管理業務を管理会社に丸投げしているマンションは実はとても多く、管理が劣悪なケースが多いのが実情です。

管理の良しあしを見分ける5つのポイント

マンションを買う前に大きな落とし穴を掘られているような気分になった方もいるでしょう。でも安心してください。管理組合の良しあしを見分ける方法はあります。ひとつの情報に頼ることなく多角的な視点からの推察が必要なのですが、この程度のことならマンション仲介会社の宅建士ならすぐに判断できます。

宅建士はどこから判断するのか。それは以下の5つのポイントです。

・理事会の開催数（2～3カ月に1回が望ましい）
・管理費と修繕積立金のバランスや金額（適正額がある）
・大規模修繕の周期、金額、内容（周期はふつう12～15年）
・理事の専任方式、外部理事（弁護士、マンション管理士、建築士）の有無（特定の人物が居座り続けると利権の温床）
・修繕計画の有無、改定の履歴（これがないと危なくて住めない）

不動産会社の営業マンに尋ねて見解を求めるのがベスト

ただ、マンションを初めて買うという方にはこれらのポイントを列挙されたところで、自分では判断できないのも当然です。遠慮なく不動産会社の営業マンに尋ねてみてください。そして、その営業マンの見解を聞いてみてください。きちんと答えられないようでは、その会社とつきあうのはやめた方がいいかもしれません。

REDSではどのエージェントに尋ねてもクリアに返答できますし、あまりにひどければ買わないことを勧めることだってあります。ぜひ、こういうことも織り込んだ上で実りあるマイホーム探しを成功させていただければと思います。

津司徳義（REDSエージェント、070-1402-4276、n.tsushi@red-sys.jp）
北海道出身。宅地建物取引士。マンション管理士、2級ファイナンシャルブランニング技能士、2019年不動産鑑定士短答式試験合格。
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