不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

REDSエージェント、宅建士・マンション管理士・2級FPの津司徳義（つしのりよし）です。

国土交通省が5年に一度「マンション総合調査」というものを実施しています。その調査結果に興味深いデータがありました。

（写真はイメージです）

マンション居住者の永住意識は年々高まっており、平成30年度は62.8％が「永住するつもりである」としていました。平成5年度、すなわち四半世紀前と比較すると倍増しています。

5人のうち3人以上が「最初に買ったマンションにずっと住むつもりがある」と答えているにもかかわらず、残念な調査結果も出ていました。それが次に挙げる調査結果です。物件の購入時に買主が何に重点を置いているか。不動産のプロ、特にマンション管理士としての私にとっては驚くべき結果でした！

1位の駅からの距離など交通利便性（72.6％）、2位の間取り（63.7％）はいずれも納得できます。しかし、マンションへの永住を考えている人にとって大事にしてほしい「共用部分の維持管理状況」という項目は、なんと11位（11.5％）でした。これはさすがに低すぎます！　しかも11.5％というのも低すぎます！　この項目は優先順位はともかく、お客様全員に意識してほしかったです！

永住するならもちろんですが、将来、物件を売却する際に高く売るためにも管理の状態は知っておかなければいけない最重要項目のひとつです。なのに、なぜこんなに低いのか。それはお客さまの責任ではありません。

日本の不動産業界、営業マンの責任です。営業マンが管理の重要性を伝えることをしていないからです。8割の営業マンが単純に知識がないのですが、残りは内容が悪いので隠しているのです。

不動産の先進国アメリカではマンションの管理状況はすべて公開されており、特にマンションの財政状態の悪い物件には住宅ローンはつかないそうです。

実際どんな管理がなされているのか、トラブルはないか、修繕積立金や建物劣化状況などの面で問題になりそうなことはないか……。売買契約の前に発行する「重要事項説明」の中で、管理費・修繕積立金やその滞納の有無などについて不動産会社からはある程度の説明はありますが、細かな部分について説明義務がないため、問題が表面化してから「こんなはずではなかった」となりがちです。

契約前に「定期総会議案書」や「総会議事録」、「長期修繕計画案」などの書類を不動産業者から入手し、読み込んでおくことが必要となりますが、初めての購入では分からないことだらけでしょう。

私はマンション管理士という管理のプロフェッショナルの立場から、中古マンション購入にあたっては管理の大切さをみなさまに意識していただきたいので、しっかりご説明しています。

津司徳義（REDSエージェント、070-1402-4276、n.tsushi@red-sys.jp）
北海道出身。宅地建物取引士。マンション管理士、2級ファイナンシャルブランニング技能士、2019年不動産鑑定士短当試験合格。目黒・太田・品川・港・渋谷区の戸建て、マンション・戸建て、土地取引に強い。
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