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  • 最終更新日:2020年4月29日
  • 公開日:2020年1月21日

このマンションの修繕積立金は適正? 営業マンに聞いてみよう【REDSエージェントの不動産コラム】

REDSエージェント、宅建士・マンション管理士・2級FPの津司です。今回はマンション管理士の立場から、修繕積立金の適正価格について述べていきます。

 

AとBを比較する女性

(写真はイメージです)

 

以下の2つの例で考えてみましょう。

 

① 均等積立方式 75㎡修繕積立金:15,750 円(築4年)
② 段階増額積立方式 60㎡修繕積立金:6,600円(築4年)

 

一見、②のほうがよさそうに見えますが、どちらが将来の資産価値の維持や安心な暮らしにつながる物件なのでしょうか?

 

まず用語の説明をします。
均等積立方式とは、期間中は同じ金額を均等に積み立てる方式です。毎月の修繕積立金の額が変わらないので、後々の未払いや積立金の滞納が発生しにくいとされていて、向こう30~40年にわたる修繕計画にも影響は少ないと考えられています。

 

一方、段階増額積立方式は10年単位で徴収する修繕積立金が上がる方式です。新築マンションでは、ほとんどが「段階増額積立方式」を採用しており、購入時は修繕積立金が安く設定されています。ただ、後々、金額が上がるようになっているため、滞納者が出ることも多く修繕に悪影響が出るなどの問題が発生しています。しかも、値上げに踏み切る場合は常に総会での過半数での承認が必要ですから、値上げができないこともよくあり、劣化しても修繕できないマンションが多数、存在しています。

 

次に、適正価格はどうやって知ることができるのか。これは国土交通省がガイドラインで計算式を示しています。実際にはかなり細かく場合分けされているのですが、ここでは簡単に、以下の計算式を覚えていただければと思います。

 

それは〈200円×専有面積+9,000円×機械式駐車場数÷住戸数〉です。専有面積が70㎡で機械式駐車場が20台、住戸数が80だとすると、1万6,250円となります。

 

実際の修繕積立金の相場はこの水準よりも低くなっていることが多いです。それは低く見せかけることで購入者に負担感を与えないためで、将来的には無責任な対応とも言えます。検討しているマンションの修繕積立金が将来、どこまで値上がりしていくのか、突発的な修繕が必要になったときに現時点で積立金がどの程度あるのかなどを確認しておく必要があります。

 

不動産の購入にあたっては、担当営業マンがお客様にこういう説明ができるかどうかが極めて重要になります。担当営業マンにどんどん質問をして、十分な知識があって信頼できるかできないかを判断していただければと思います。

 

 

津司徳義(REDSエージェント、070-1402-4276、n.tsushi@red-sys.jp)
北海道出身。宅地建物取引士。マンション管理士、2級ファイナンシャルブランニング技能士、2019年不動産鑑定士短当式試験合格。目黒・太田・品川・港・渋谷区の戸建て、マンション・戸建て、土地取引に強い。

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※2026年05月24日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    2 か月前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    2 か月前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    6 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    5 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    4 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。