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  • 最終更新日:2020年4月29日
  • 公開日:2020年1月21日

このマンションの修繕積立金は適正? 営業マンに聞いてみよう【REDSエージェントの不動産コラム】

REDSエージェント、宅建士・マンション管理士・2級FPの津司です。今回はマンション管理士の立場から、修繕積立金の適正価格について述べていきます。

 

AとBを比較する女性

(写真はイメージです)

 

以下の2つの例で考えてみましょう。

 

① 均等積立方式 75㎡修繕積立金:15,750 円(築4年)
② 段階増額積立方式 60㎡修繕積立金:6,600円(築4年)

 

一見、②のほうがよさそうに見えますが、どちらが将来の資産価値の維持や安心な暮らしにつながる物件なのでしょうか?

 

まず用語の説明をします。
均等積立方式とは、期間中は同じ金額を均等に積み立てる方式です。毎月の修繕積立金の額が変わらないので、後々の未払いや積立金の滞納が発生しにくいとされていて、向こう30~40年にわたる修繕計画にも影響は少ないと考えられています。

 

一方、段階増額積立方式は10年単位で徴収する修繕積立金が上がる方式です。新築マンションでは、ほとんどが「段階増額積立方式」を採用しており、購入時は修繕積立金が安く設定されています。ただ、後々、金額が上がるようになっているため、滞納者が出ることも多く修繕に悪影響が出るなどの問題が発生しています。しかも、値上げに踏み切る場合は常に総会での過半数での承認が必要ですから、値上げができないこともよくあり、劣化しても修繕できないマンションが多数、存在しています。

 

次に、適正価格はどうやって知ることができるのか。これは国土交通省がガイドラインで計算式を示しています。実際にはかなり細かく場合分けされているのですが、ここでは簡単に、以下の計算式を覚えていただければと思います。

 

それは〈200円×専有面積+9,000円×機械式駐車場数÷住戸数〉です。専有面積が70㎡で機械式駐車場が20台、住戸数が80だとすると、1万6,250円となります。

 

実際の修繕積立金の相場はこの水準よりも低くなっていることが多いです。それは低く見せかけることで購入者に負担感を与えないためで、将来的には無責任な対応とも言えます。検討しているマンションの修繕積立金が将来、どこまで値上がりしていくのか、突発的な修繕が必要になったときに現時点で積立金がどの程度あるのかなどを確認しておく必要があります。

 

不動産の購入にあたっては、担当営業マンがお客様にこういう説明ができるかどうかが極めて重要になります。担当営業マンにどんどん質問をして、十分な知識があって信頼できるかできないかを判断していただければと思います。

 

 

津司徳義(REDSエージェント、070-1402-4276、n.tsushi@red-sys.jp)
北海道出身。宅地建物取引士。マンション管理士、2級ファイナンシャルブランニング技能士、2019年不動産鑑定士短当式試験合格。目黒・太田・品川・港・渋谷区の戸建て、マンション・戸建て、土地取引に強い。

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※2026年07月19日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    258

    1 か月前

    柳澤さんと出会えて、私は幸せ者でした。中古マンションを購入するにあたり、仲介手数料が半額?全額無料?、正直、どんなカラクリ?他の項目で請求される?なんて思ったのは事実ですが、柳澤さんと電話でご相談した数時間後には、新宿本社で面談。すべての不安を、払拭して頂いたのが柳澤さん。柳澤さんだっからこそ、話を前進させようと思いました。
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    柳澤さんとREDSさんとのご縁に感謝、本当にお世話になりました。また、何かの際にはご相談させて貰います、そして、周りの仲間に強く紹介しておきます。

    3 週間前

    中古マンションの売却でお世話になりました。
    担当の志水様は、ベテランならではの豊富な知識で市場動向や適正価格を丁寧に解説してくださり、終始納得感を持って進めることができました。
    何より素晴らしいと感じたのは、情報の囲い込み等を一切行わないという徹底した透明性です。この誠実な姿勢と親身な対応に、人間としても深い信頼を置くことができました。
    結果として非常に満足のいく売却ができ、今後も購入の機会があればぜひ志水様にお願いしたいと考えています。知人にも自信を持って紹介できる不動産会社様です。

    3 か月前

    REDSは、自分でSUUMOなどを使って物件検索ができる人にはおすすめだと感じました。
    他の不動産会社にも行きましたが、こちらの希望に寄り添うというより、不動産会社側が売りたい物件を勧められているように感じることもありました。

    その点、REDSは自分で見つけた物件を軸に進めやすいのがよかったです。
    一方で、自分が望む物件像がまだ明確でない人や、うまく検索できない人にとっては、REDSだけで良い物件に出会うのは少し難しいかもしれません。

    ただ、そういう場合でも、結局は良い不動産会社や担当者に出会えないと希望の物件にはたどり着きにくいと思います。
    安い買い物ではないので、まずは自分でもいろいろな物件を見て勉強し、ある程度判断できる状態になってから動くのが大切だと感じました。

    担当の山崎一さん対応がスムーズで、とても安心感がありました。こちらが気になることや質問にも毎回正確に答えていただけただけでなく、自分では気づいていなかった点まで補足して教えてくださり、終始安心してお任せできました。

    4 か月前

    新しい自宅の購入でお世話になりました。仲介手数料が無料だったのが素晴らしいです。担当の方(中石さん)の知識も豊富で、返事も迅速、物件購入に際してゴリ押しもなく、気になる物件についてフラットなご意見をいただけたのが性に合っていました。おすすめです。

    3 か月前

    木村さんに中古マンション購入のサポートをしていただきました。
    内見から住宅ローンの選定、契約まで幅広くご対応いただき、大変助かりました。

    特にメールのレスポンスが非常に早く、常に安心してやり取りができた点が印象的です。

    また、引き渡し後にもいくつかご相談させていただきましたが、引き渡しが終わった後も変わらず丁寧にご対応いただき、信頼できる方だと感じました。

    今後、もし購入や売却の機会があれば、ぜひまた木村さんにお願いしたいと思いますし、他の方にも自信を持っておすすめできる方です。